공인중개사 민법30 - 물권법 각칙 점유권 자주점유 타주점유

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1. 점유의 종류

 

"자주점유"란 점유자가 마치 자신이 해당 물건의 소유자인 것처럼 행사하는 점유를 의미합니다. 쉽게 말해, 물건을 "내 것"이라고 생각하고 사용하는 경우를 말합니다. 여기서 중요한 점은 점유자가 실제로 그 물건의 소유자가 아니더라도, 자신이 소유자라고 믿고 행동하는 것입니다. 자주점유는 점유취득시효와 관련이 깊으며, 일정 기간 동안 자주점유를 유지하면 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

자주점유(입증: 타주점유 주장 子)

1. 상대방에게 소유의 의사를 밝힌 점유자:
   • 물건을 점유하면서 상대방에게 "이 물건은 내 것이다"라고 소유 의사를 명확히 밝힌 경우.
2. 매수인의 점유(등기관계X):
   • 물건을 구매한 사람이 등기 등의 절차 없이 물건을 점유하는 경우, 구매자는 자주점유자로 인정될 수 있습니다.
3. 상속에 의한 점유:
   • 상속받은 사람이 상속 절차에 따라 물건을 점유하게 되면, 이는 자주점유로 인정됩니다.
4. 상속권이 없는 데도 상속했다고 믿고 점유:
   • 상속권이 없는데도 자신이 상속받았다고 잘못 알고 물건을 점유한 경우, 자주점유가 인정될 수 있습니다.
5. 착오로 인접 토지의 일부를 매수:
   • 착오로 인해 인접한 다른 사람의 토지를 매수하고 점유한 경우에도, 자주점유로 볼 수 있습니다.
6. 타인의 토지임을 알고 한 매수인의 점유:
   • 매수인이 다른 사람의 토지임을 알면서도 그 토지를 구매하고 점유한 경우, 자주점유가 성립할 수 있습니다.
7. 권원이 불분명한 점유:
   • 점유자가 물건을 점유하는 권원이 불분명해도, 자신이 소유자라고 주장하면서 점유하는 경우.
8. 국가가 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하는 경우:
   • 국가가 특정 토지를 점유하고 있지만, 그 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하는 경우에도 점유의 경위와 용도 등을 고려하여 자주점유로 인정될 수 있습니다.
9. 점유취득시효 완성 후 점유자가 매수를 제의한 경우:
   • 점유취득시효가 완료된 후, 점유자가 해당 물건을 소유자에게 매수하겠다고 제의하더라도, 그 점유는 자주점유로 인정됩니다

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"권원"이란 법적 용어로, 어떤 사람이 특정 물건이나 권리를 점유하거나 소유할 수 있는 법적 근거나 이유를 말합니다. 쉽게 말해, **"이 물건을 내가 가지고 있을 이유"**를 뜻합니다. 예를 들어, 집을 빌려주면서 작성한 임대차 계약서가 임차인의 권원입니다. 이 계약서를 근거로 임차인은 그 집에 살 권리가 있습니다.

 

다른 예로, 땅을 매수한 사람이 그 땅을 점유할 수 있는 이유는 매매 계약서와 그에 따른 소유권 이전 등기가 됩니다. 이처럼, 권원은 어떤 사람이 물건이나 권리를 정당하게 소유하거나 사용하고 있다고 주장할 수 있는 법적 근거를 제공합니다.

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"타주점유"는 물건을 점유하고 있지만, 그 점유가 소유권을 주장하는 것이 아니라, 어떤 권리나 이유로 점유하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 지상권자나 임차인처럼 법적 권리를 바탕으로 다른 사람의 물건을 점유하는 상황을 뜻합니다. 이 경우, 타주점유자는 해당 물건에 대한 소유권을 주장하지 않으며, 점유를 통해 소유권을 취득할 수도 없습니다.

 

타주점유의 주요 사례

1. 매매 대상 건물 부지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우:
   • 매매 대상 부지의 면적이 등기부에 기재된 것보다 큰 경우, 초과된 부분은 타인의 소유일 수 있으며, 이 경우 초과된 부분에 대한 점유는 타주점유로 간주됩니다.
2. 타인의 토지에 분묘 설치자:
   • 다른 사람의 토지에 묘를 설치한 경우, 해당 토지에 대한 점유는 타주점유로 봅니다.
3. 공유지분권자의 점유:
   • 공유자가 자신의 지분 비율만큼만 점유하고 있는 경우, 타인의 지분에 대해서는 타주점유로 간주됩니다.
4. 소유권유보매매의 경우 대금완납 시까지의 매수인의 점유:
   • 소유권이 유보된 상태에서 매수인이 대금을 완납하기 전까지의 점유는 타주점유입니다. 이 점유는 소유권을 주장하는 것이 아니기 때문입니다.
5. 매도(경락) 후 인도의무를 진 매도인(종전 소유자)의 점유:
   • 매매나 경매 후 매도인이 물건을 아직 점유하고 있는 경우, 이 점유는 타주점유로 간주됩니다.
6. 자치단체가 권원 없이 사유토지를 도로 부지에 편입시킨 경우:
   • 자치단체가 권원 없이 사유토지를 도로 부지로 사용하고 있는 경우, 이 점유는 타주점유입니다.
7. 실제로 매매계약이 없는데 있다고 오신한 경우:
   • 매매계약이 존재하지 않지만, 존재한다고 잘못 알고 점유하고 있는 경우, 이 점유는 타주점유로 간주됩니다.
8. 악의의 무단점유:
   • 타인의 물건을 무단으로 점유하면서, 그 점유가 불법임을 알고 있는 경우는 자주점유로 간주되지 않으며, 타주점유로 봅니다.
9. 처분권한 없는 자의 처분이라는 사실을 알고 한 매수인:
   • 처분권한이 없는 사람이 물건을 매도했음을 알고도 매수하여 점유하는 경우, 이 점유는 타주점유입니다.
10. 매매에 무효사유가 있음을 알고 한 매수인의 점유:

• 매매가 무효임을 알면서 점유하는 경우, 이 점유는 타주점유로 간주됩니다.

1. 귀속재산임을 알고 한 매수인의 점유:

• 해당 재산이 귀속재산임을 알고 점유하는 경우, 이 점유는 타주점유로 봅니다.

1. 취득시효에 따른 등기의 기회가 있음에도 등기하지 않은 경우:

• 취득시효가 완성되어 등기를 할 수 있는 상황에서도 등기를 하지 않고 점유만 지속하는 경우, 자주점유로 간주되지 않으며, 타주점유로 봅니다.

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타주점유에서 자주점유로의 전환이란, 새로운권원에 의해 처음에는 다른 사람의 물건을 특정한 이유(예: 임대차 계약 등)로 점유하고 있다가, 이후에는 소유자의 의사로 그 물건을 점유하게 되는 상황을 말합니다. 이 전환이 이루어지려면 새로운 권원(새로운 법적 근거)이 필요하거나, 기존의 타주점유자가 스스로 소유의 의사를 명확하게 드러내야 합니다.

판례 설명:

• 타주점유자가 건물을 건축하여 등재하거나 등기한 경우: 이 경우에도 타주점유가 자주점유로 전환되지는 않습니다. 건물을 지었다고 해서 자동으로 그 땅이나 건물의 소유권을 주장할 수는 없다는 의미입니다.
• 본권 소송에서 패소한 경우: 본권 소송이란 소유권을 다투는 소송을 말합니다. 이 소송에서 패소하게 되면, 점유자가 원래 가지고 있던 타주점유 상태로 돌아가게 됩니다.

기출 문제 해설:

• 만약 점유자가 자신의 점유가 자주점유임을 증명할 수 있는 법적 권원을 가지고 있지 않다고 해도, 그 점유가 자주점유라고 추정하는 것은 여전히 유효합니다. 즉, 자주점유라는 추정은 여전히 유지되며, 이 추정을 깨기 위해서는 상대방이 자주점유가 아니라는 사실을 증명해야 합니다.

쉽게 말하면, 누군가가 땅을 빌려 살다가 그 땅을 자기 땅이라 주장하려면 명확한 근거가 필요합니다. 그 근거 없이도 일단 자주점유로 간주되지만, 상대방이 그 주장이 잘못되었다는 것을 증명하면 자주점유로 인정되지 않습니다.

 

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