공인중개사 민법28 - 동산의 물권 변동

 

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1. 권리자로부터의 취득: 인도(점유의 이전)
부동산과 달리, 동산(예: 자동차, 가구 등)의 소유권은 소유자가 실제로 그 물건을 다른 사람에게 넘겨줄 때(이것을 "인도"라고 합니다) 법적으로 소유권이 이전됩니다. 즉, 소유권을 이전하려면 그 물건이 실제로 옮겨져야 효력이 발생합니다.

1) 인도의 종류(4가지):

1. 현실인도: 물건을 직접 상대방에게 넘겨주는 것. 예를 들어, 차 키를 건네주면서 차를 넘겨주는 것이 현실인도입니다.
2. 간이인도: 이미 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건을 넘겨받기로 한 경우, 추가적인 인도 없이 소유권이 이전되는 것. 예를 들어, 어떤 사람이 빌려준 물건을 소유권이전 없이 사용하다가 그 물건을 그대로 가지기로 한 경우입니다.
3. 점유개정: 물건을 넘겨받을 사람이 소유권을 가지지만, 넘겨준 사람이 계속 그 물건을 사용하거나 보관하는 것. 예를 들어, A가 자신의 차를 B에게 팔았지만, A가 계속 그 차를 타고 다니는 경우입니다.
4. 목적물반환청구권의 양도: 물건을 넘겨받을 사람이 직접 물건을 가지는 대신, 그 물건을 소유하고 있는 제3자로부터 반환받을 권리를 넘겨받는 것. 예를 들어, A가 자신의 물건을 B에게 팔고, 그 물건을 보관하고 있는 C로부터 B가 직접 물건을 찾아가도록 하는 경우입니다.

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2. 무권리자로부터의 취득(선의취득)

1) 선의취득의 의의

선의취득이란, 동산(움직일 수 있는 물건)에 대해 상대방의 점유를 믿고 그 물건을 산 사람이, 그 물건을 판 사람이 실제 소유자가 아니더라도 그 물건의 소유권을 유효하게 취득할 수 있는 제도입니다. 즉, 잘못된 사람에게서 물건을 샀더라도, 그것을 믿고 구매한 사람은 그 물건을 자기 것으로 만들 수 있습니다. 이 원칙은 동산 거래의 안전을 보호하기 위해 만들어진 것입니다.

2) 선의취득의 요건

선의취득이 성립하려면 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다:

1. 물건 자체의 개성이 인정되는 거래여야 함:
   • 동산처럼 구체적으로 식별 가능한 물건이어야 합니다. 예를 들어, 특정한 그림이나 자동차, 증권처럼 물건의 개성이 뚜렷한 경우에만 해당합니다.
2. 양도인이 실제 소유권자가 아니어도, 그 사람을 믿고 거래해야 함:
   • 물건을 파는 사람이 실제로 소유권자가 아니더라도, 그 사람이 소유자라고 믿고 거래를 해야 합니다. 예를 들어, 친구가 다른 사람의 물건을 마치 자기 것처럼 보여주고 팔았을 때, 그 친구가 소유자라고 믿고 샀다면 선의취득이 가능합니다.
   • 여기에는 점유보조자(물건을 대신 관리해주는 사람)나 대리인이 소유자로 오인된 경우도 포함됩니다. 단, 이 경우에도 선의취득이 인정됩니다.
3. 양도인이 그 물건을 실제로 점유하고 있어야 함:
   • 물건을 파는 사람이 그 물건을 실제로 소유하고 있거나, 적어도 그 물건을 다른 사람에게 빌려준 상태여야 합니다. 간접적으로 물건을 관리하는 경우도 포함됩니다.
4. 양수인이 전 주인이 무권리자임을 알지 못하고, 평온하고 공개적으로 거래해야 함:
   • 물건을 사는 사람이 그 물건의 전 주인이 실제 소유자가 아니라는 사실을 알지 못하고, 정당한 방법으로 그 물건을 사야 합니다. 이때, 사는 사람이 악의(알고 있는 상태)거나 부주의하게 구매하지 않아야 합니다.
5. 양수인이 물건을 실제로 넘겨받아야 함:
   • 물건을 사는 사람이 그 물건을 실제로 넘겨받아야 합니다. 단, 물건을 넘겨받는 방법 중에서 "점유개정"(물건을 판 사람이 계속 물건을 사용하지만 소유권은 넘겨주는 방식)은 인정되지 않습니다.
6. 유효한 거래행위여야 함:
   • 거래 자체가 법적으로 문제가 없어야 합니다. 즉, 물건을 사거나 팔 때, 매매나 증여 같은 정당한 이유가 있어야 하고, 거래 당사자가 제한능력자(예: 미성년자, 대리권이 없는 사람)가 아니어야 합니다.
   • 예를 들어, 타인의 산림을 자기 산림으로 착각하여 벌채한 경우, 벌목한 나무는 선의취득이 인정되지 않습니다. 그러나 이 나무를 누군가가 구매해서 사용했다면, 그 사람은 선의취득이 인정됩니다.

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3) 선의취득 대상이 될 수 없는 경우

1. 개성이 인정되지 않는 거래(금전):
   • 돈과 같은 경우에는 개별적인 특징이 없으므로 선의취득이 적용되지 않습니다. 예를 들어, 내가 가진 10,000원이 내 것인지 남의 것인지 특정할 수 없기 때문에 선의취득 대상이 아닙니다.
2. 등기나 등록이 필요한 동산:
   • 자동차, 선박, 항공기 등과 같은 물건들은 법적으로 등기나 등록을 통해 소유권이 공시됩니다. 이러한 경우, 단순히 물건을 인도받는 것만으로는 소유권을 취득할 수 없으며, 등기나 등록 절차를 거쳐야 합니다.
3. 명인방법에 의해 공시되는 지상물:
   • 명인방법은 지상물(땅 위에 있는 건물이나 구조물 등)을 다른 사람과 구분하기 위해 사용하는 방법입니다. 이 경우, 선의취득이 적용되지 않습니다.
4. 법률상 양도 및 사권설정이 금지된 동산:
   • 법적으로 양도(넘겨줄 수 있는)나 사권 설정(권리를 설정할 수 있는)이 금지된 동산은 선의취득 대상이 아닙니다. 예를 들어, 국유문화재는 법적으로 보호받아야 하기 때문에 마음대로 사고팔 수 없습니다.

선의취득이 인정되는 경우

• 동산 경매 시: 채무자 이외의 다른 사람이 소유하고 있는 동산이 경매로 넘어가게 되었을 때, 경매를 통해 그 물건을 낙찰받고 대금을 지불한 사람은 특별한 사정이 없는 한 그 물건의 소유권을 선의취득하게 됩니다. 예를 들어, 경매에서 낙찰받은 자동차의 소유권은 그 차량이 누구 소유였든 상관없이 유효하게 취득됩니다.

선의취득이 인정되지 않는 경우

• 연립주택의 입주권: 연립주택의 입주권은 그 주택에 입주할 수 있는 권리를 의미하는데, 이는 물건이 아니라 권리이기 때문에 선의취득 대상이 될 수 없습니다.
• 저당권: 저당권 역시 권리의 하나로, 물건이 아닌 권리를 취득하는 경우에는 선의취득이 적용되지 않습니다.

4) 선의취득의 효과 : 소유권, 질권의 취득, 원시취득

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3. 도품 및 유실물에 관한 특칙

*사기, 공갈, 횡령에 의한 물건은 도품이나 유실물에 해당하지 않습니다.

 

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