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공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보111

공인중개사 공법7 - 도시개발채권 1. 도시개발채권의 발행도시개발채권은 도시개발사업이나 도시·군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행되는 채권입니다. 이 채권은 지방자치단체가 발행하며, 특정 조건을 충족하는 경우 무기명으로 발행될 수 있습니다.1) 발행권자지방자치단체의 장(예: 시장, 도지사)이 도시개발채권을 발행할 수 있습니다.이 채권은 도시개발사업 또는 도시·군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행되며, 공공성이 강해 매입 의무가 부여됩니다.2) 발행 방법발행 승인:시·도지사가 도시개발채권을 발행하려면 상환 방법 및 절차에 대해 행정자치부장관의 승인을 받아야 합니다.상환 기간:상환 기간은 5년에서 10년 범위 내에서 지방자치단체의 조례로 정해집니다.3) 도시개발채권의 소멸시효상환일로부터:원금: 5년이자: 2년이 기간.. 2024. 8. 30.

공인중개사 공법6 - 도시개발사업 환지방식 전부환지방식에 대한 특례1) 전부환지방식의 원칙전부환지방식이란 도시개발사업에서 개발된 토지를 기존 토지 소유자들에게 다시 분배하는 방식을 말합니다.원칙적으로, 토지 소유자 또는 도시개발조합이 사업시행자로 지정됩니다. 즉, 토지 소유자들이 직접 개발을 진행하거나, 그들이 모여 만든 조합이 개발을 주도하는 방식입니다.2) 예외적으로 다른 시행자 지정특정한 경우, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사 또는 신탁업자가 시행자로 지정될 수 있습니다.(1) 지정사유다음과 같은 경우에 예외적으로 지방자치단체나 공공기관 등이 시행자로 지정될 수 있습니다:토지 소유자나 조합이 지정 신청을 하지 않는 경우:토지 소유자나 조합이 개발계획 수립·고시 후 1년 이내에 시행자 지정 신청을 하지 않거나, 신청 내용이 법.. 2024. 8. 30.

공인중개사 공법5 - 도시개발사업 수용 사용방식 수용·사용 방식에 의한 도시개발사업의 주요 내용1) 수용의 주체수용의 주체는 사업시행자입니다.단, 도시개발조합은 환지방식만을 사용하기 때문에 수용의 주체가 될 수 없습니다.2) 수용 등에 대한 동의 요건민간사업시행자나 공동출자법인이 토지를 수용하려면 아래의 동의가 필요합니다:토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지를 소유한 사람들의 동의토지소유자 총수의 1/2 이상의 동의공공시행자는 이러한 동의 요건 없이도 토지를 수용하거나 사용할 수 있습니다.도시개발사업에서 토지 수용에 특별한 규정이 없으면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 따릅니다.사업인정·고시의제: 개발계획 중 수용 또는 사용 대상이 되는 토지의 세부 목록을 고시한 경우, 이를 사업인정으로 간주합니다.재결신청기간 특례: 개발계.. 2024. 8. 30.

공인중개사 공법4 - 도시 군 계획시설 기반시설 설치 1. 도시·군계획시설기반시설 중에서 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 도시·군계획시설이라고 합니다. 예를 들어 도로, 공원, 학교 등이 도시·군계획시설에 포함될 수 있습니다.2. 기반시설의 설치기반시설을 설치하려면 도시·군관리계획으로 먼저 결정되어야 합니다. 이는 도시나 군에서 미리 계획을 세워야 한다는 뜻입니다. 다만, 공공청사(예: 관공서 건물), 도서관, 자동차 검사시설 같은 경미한 시설은 이러한 절차를 따르지 않을 수 있습니다.3. 도시·군계획시설의 설치 기준도시·군계획시설을 설치할 때는 국토교통부령으로 정한 기준을 따라야 합니다. 4. 도시·군계획시설의 보상도시·군계획시설의 설치로 인해 토지나 건물의 소유자가 권리 행사를 제한받게 될 경우, 이에 대한 보상은 별도로 정해진 법률에 따라 이루어집니.. 2024. 8. 27.

공인중개사 공법3 - 용도구역 1. 용도구역이란?용도구역은 특정 지역 내에서 토지 사용 및 건축물의 규제를 강화하거나 완화하기 위해 설정된 지역입니다. 예를 들어, 건축물의 용도, 건폐율(얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지), 용적률(얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지), 건물 높이 등의 규제를 더 엄격하게 하거나 덜 엄격하게 만드는 것입니다. 이 결정은 도시•군관리계획에 의해 이루어집니다.2. 둘 이상의 용도지역 또는 용도지구에 걸치는 대지에 대한 규칙 (계산문제)때로는 하나의 대지가 두 개 이상의 용도지역(예: 주거지역과 상업지역)에 걸쳐 있을 수 있습니다. 이 경우, 해당 대지에 적용될 규칙을 정하는 방법은 다음과 같습니다:대지의 작은 부분의 면적이 기준 이하일 때:만약 대지의 일부가 걸치는 경우 걸치는 부분 중 가장 작은 작은.. 2024. 8. 27.

공인중개사 공법2 - 도시 군 관리계획 용도지역 용도지구 용도지역과 관련된 주요 개념1. 용도지역용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건물 높이 등을 제한하여 토지를 효율적으로 사용하기 위해 도시나 군 관리계획에서 결정하는 지역입니다.중복 지정 불가: 한 지역에 하나의 용도지역만 지정되며, 다른 용도지역과 겹칠 수 없습니다.예외: 용도지역과 용도지구는 중복해서 지정할 수 있습니다. 예를 들어, 녹지지역과 관리지역은 함께 지정되지 않으나, 용도지역과 용도지구는 중복 지정이 가능합니다.2. 용도지역의 지정권자도시나 군 관리계획을 결정할 권한이 있는 사람들은 국토교통부장관, 시·도지사, 그리고 대도시 시장입니다. 일반 시장이나 군수는 이 권한이 없습니다.이들은 용도지역의 지정 또는 변경을 결정할 수 있습니다.3. 용도지역의 종류건폐율:정의: 대.. 2024. 8. 27.

공인중개사 공법1 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 용어 정의 국가각 부지방자치단체광역지자체(시/도)특별시,특별자치시(세종시),광역시도특별자치도(제주도)기초지자체(시/군/구)(자치)구, 구(군)시, 군시中 대도시(인구 50만명이상)Ex. 부천시, 수원시 1. 광역도시계획의 개념광역도시계획은 광역계획권에 해당하는 지역(두 개 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군이 포함된 지역)의 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획입니다.이 계획은 광역시 자체를 수립하는 계획이 아닙니다. 대신, 두 개 이상의 시나 군(특, 광, 시, 군)이 포함된 넓은 지역이 어떻게 발전해야 할지에 대한 청사진을 제공합니다.2. 광역계획권광역계획권은 인접한 둘 이상의 시나 군이 포함된 지역을 말합니다.지정권자는 국토교통부장관이나 도지사입니다. (광역시장이 지정권자가 아니라는.. 2024. 8. 27.

공인중개사 민법35 - 공유의 대외관계 공유의 대외관계에서 지분권에 기한 청구에 관한 설명1. 지분권에 따른 단독 청구공유자는 자신의 지분을 바탕으로 단독으로 권리를 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 공유하고 있는 재산이 있을 때, 그 재산에 대해 각자의 지분만큼 권리를 주장하고 보호할 수 있습니다.2. 지분권 확인청구자신의 지분을 다른 사람이 부인하거나 인정하지 않을 때, 공유자는 단독으로 법원에 자신의 지분이 있다는 것을 확인해달라고 청구할 수 있습니다. 이 청구는 다른 공유자나 제3자를 상대로 할 수 있습니다.3. 지분권에 따른 이전등기 청구만약 여러 사람이 공동으로 부동산을 샀는데, 매도인이 소유권 이전에 협력하지 않을 때, 각 공유자는 단독으로 자신이 소유한 지분에 대한 소유권 이전등기를 법원에 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 3명.. 2024. 8. 27.

공인중개사 민법34 - 소유권 공동소유 공동소유구분공유합유총유.[권리능력없는 사단]종류인적 관계없는 여럿이 하나의 토지를 매수동업계약,수탁자가 수인이 있는 경우에 신탁재산교회, 종중(종친회), 자연부락으로서 동/리공동목적공동목적X공동목적O공동목적O지분공유지분(상속O)합유지분(상속X)단, 지분계산 청구가능지분이 없음지분처분자유(지분처분금지 특약가능)전원의 동의없음분할청구자유(불분할특약가능, 5년)조합이 존속하는동안은 불가불가물건의 처분〮변경행위전원의 동의전원의 동의사원총회의 결의관리행위지분의 과반수조합계약->조합의 과반수사원총회의 결의보존행위각자가 단독으로각자가 단독으로총회의 결의를 거쳐 사단자신의 명의로 하거나 구성원 전원의 이름으로(판례)사용〮수익협의에 의해지분의 비율로 전부 용익지분비율, 조합계약정관 기타 규약지분 포기 시 등기해야 효력 .. 2024. 8. 27.

공인중개사 민법33 - 소유권 주위토지통행권 소유권의 상린관계 발생원인성질소멸시효지상권,전세권 준용객체상린관계법률의 규정(등기X)소유권 내용자체적용XO인접한토지지역권계약+등기용익물권적용O (20년)X토지만(인접불요) 소유권에 따른 주위토지통행권 : 이 권리는 토지를 소유한 사람이 자신의 토지를 이용하기 위해 다른 사람의 토지를 통행할 수 있는 권리를 말합니다.1. 주위토지통행권의 기본 원칙유상 통행이 원칙: 일반적으로는 주위토지통행권을 행사하려면 통행지 소유자에게 손해를 보상(돈을 지불)해야 합니다.예외적으로 무상 통행: 예외적으로, 원래 하나의 토지였던 것이 나눠지면서 생긴 경우(예를 들어, 토지를 분할하거나 일부를 양도한 경우)에는 무상으로 통행할 수 있습니다. 하지만 이 무상 통행은 당사자들 사이에서만 적용되며, 특별승계인(토지를 새로 사들인.. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법32 - 취득시효 취득시효는 일정 기간 동안 지속적으로 어떤 부동산을 점유하면서, 법적 요건을 충족했을 때 그 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다. 이를 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다.1. 부동산 취득시효의 기본 요건부동산: 취득시효는 부동산에만 적용됩니다. 예를 들어, 집, 토지 같은 것들입니다.자기 명의의 부동산: 취득시효를 주장하려면 해당 부동산이 본인 명의로 되어 있어야 합니다.토지 일부에 대한 취득시효: 만약 넓은 토지의 일부만 점유하고 있다면, 그 부분에 대해서만 취득시효를 주장할 수 있습니다. 이때 해당 부분이 명확히 분할(분필)되고, 등기된 경우에만 인정됩니다.공물은 취득시효의 대상이 아님: 공물, 즉 정부나 공공기관이 사용하는 재산(예: 도로, 공원 등)은 취득시효의 대상이 아닙니다. 그러나 잡종.. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법31 - 점유권 효력 / 점유자와 회복자의 관계 점유의 취득과 소멸 : 점유의 승계(점유의 분리, 병합)1) 점유의 승계점유의 승계란, 기존의 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘겨주는 것을 말합니다. 이때 새로운 점유자는 이전 점유자의 상태를 그대로 이어받을 수도 있고, 새로운 점유로 시작할 수도 있습니다.(1) 전 점유자가 타주점유였을 때타주점유란: 점유자가 소유자가 아닌 상태에서, 예를 들어 임대인으로부터 빌린 물건을 사용하는 경우입니다.새로운 점유자(승계인): 전 점유자가 타주점유였다고 하더라도, 새로운 점유자가 자신만의 점유를 주장하면, 그 점유는 자주점유로 간주됩니다. 즉, 승계받은 사람은 자주점유를 주장할 수 있습니다.(2) 점유자의 특정승계인특정승계인이란, 예를 들어 물건의 일부를 상속받거나 구매한 사람을 의미합니다.특정승계인이 자신의 점유.. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법30 - 물권법 각칙 점유권 자주점유 타주점유 1. 점유의 종류 "자주점유"란 점유자가 마치 자신이 해당 물건의 소유자인 것처럼 행사하는 점유를 의미합니다. 쉽게 말해, 물건을 "내 것"이라고 생각하고 사용하는 경우를 말합니다. 여기서 중요한 점은 점유자가 실제로 그 물건의 소유자가 아니더라도, 자신이 소유자라고 믿고 행동하는 것입니다. 자주점유는 점유취득시효와 관련이 깊으며, 일정 기간 동안 자주점유를 유지하면 소유권을 취득할 수 있습니다. 자주점유(입증: 타주점유 주장 子)상대방에게 소유의 의사를 밝힌 점유자:물건을 점유하면서 상대방에게 "이 물건은 내 것이다"라고 소유 의사를 명확히 밝힌 경우.매수인의 점유(등기관계X):물건을 구매한 사람이 등기 등의 절차 없이 물건을 점유하는 경우, 구매자는 자주점유자로 인정될 수 있습니다.상속에 의한 점유:.. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법29 - 물권법 물권의 소멸 1. 물건의 멸실(물상대위)물상대위란 물건이 멸실(화재보험금)되거나 훼손(손해배상청구권), 공용징수(수용보상금)되었을 때, 그로 인해 발생한 보상금, 보험금 등의 가치변형물이 담보물권에 의해 보호되는 것을 말합니다. 즉, 담보물권이 원래 목적물에만 적용되는 것이 아니라, 그 목적물이 사라지거나 손상되어도 그로 인해 발생한 금전적 보상에까지 적용된다는 것입니다.전부멸실: 물건이 완전히 사라졌을 때, 그 사실을 멸실등기로 기록합니다.일부멸실: 물건이 일부만 사라졌을 때는 변경등기를 통해 기록합니다.예를 들어, 건물이 화재로 소실되었다면 그 건물에 가입되어 있던 화재보험금이 물상대위에 따라 담보물권의 보호를 받습니다. 마찬가지로, 건물이 정부에 의해 공용으로 수용되었다면 수용보상금도 물상대위의 대상이 됩니다... 2024. 8. 26.

공인중개사 민법28 - 동산의 물권 변동 1. 권리자로부터의 취득: 인도(점유의 이전)부동산과 달리, 동산(예: 자동차, 가구 등)의 소유권은 소유자가 실제로 그 물건을 다른 사람에게 넘겨줄 때(이것을 "인도"라고 합니다) 법적으로 소유권이 이전됩니다. 즉, 소유권을 이전하려면 그 물건이 실제로 옮겨져야 효력이 발생합니다.1) 인도의 종류(4가지):현실인도: 물건을 직접 상대방에게 넘겨주는 것. 예를 들어, 차 키를 건네주면서 차를 넘겨주는 것이 현실인도입니다.간이인도: 이미 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건을 넘겨받기로 한 경우, 추가적인 인도 없이 소유권이 이전되는 것. 예를 들어, 어떤 사람이 빌려준 물건을 소유권이전 없이 사용하다가 그 물건을 그대로 가지기로 한 경우입니다.점유개정: 물건을 넘겨받을 사람이 소유권을 가지지만, 넘겨준 .. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법27 - 물권법 등기 2. 등기의 개요① 등기의 의미와 효력등기란?: 물권(소유권, 전세권, 저당권 등)의 효력을 발생시키기 위한 법적 절차입니다. 즉, 물권이 실제로 발생하거나 변동되려면 등기가 필수적입니다.효력발생요건: 등기는 물권이 효력을 가지기 위한 필수 조건이지만, 이미 발생한 물권이 유지되는 조건은 아닙니다(효력존속요건은 아님). 예를 들어, 등기가 원인 없이 말소되었다고 해서 그 물권이 자동으로 소멸하지는 않습니다.실체관계와의 일치: 등기는 실제로 존재하는 법적 권리 상태를 반영해야 합니다. 실체관계와 등기 내용이 일치하지 않으면 그 등기는 무효가 될 수 있습니다.② 등기청구권의 발생원인등기청구권이 발생하는 여러 원인에는 다음과 같은 것들이 있습니다:법률행위에 의한 물권변동 (채권적 청구권)매수인의 권리: 매수인.. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법26 - 물권법 부동산 물권 변동 물권의 변동물권의 변동은 물건에 대한 권리가 어떻게 변화하고, 그 변동이 언제 효력을 발생하는지에 대한 규정입니다. 1) 법률행위에 의한 물권변동기본 원칙: 부동산의 경우, 등기가 되어야 물권(예: 소유권, 전세권 등)의 변동이 발생합니다. 즉, 법률행위(매매, 증여 등)만으로는 소유권이 이전되지 않고, 등기를 해야만 효력이 발생합니다. (민법 제186조)매매: 집을 팔고 사는 경우, 계약을 맺어도 등기를 마쳐야 실제로 소유권이 이전됩니다.증여: 누군가에게 재산을 증여할 때도, 등기를 해야 소유권이 넘어갑니다.예시:2) 특정 사례전세권: 전세권이 시작되기 전에 전세권 설정등기를 마치더라도, 그 효력은 전세권이 실제로 시작되는 때부터 발생합니다. 단지 등기를 했다는 사실만으로 바로 효력이 생기는 것은 아닙.. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법25 - 미등기 무허가 건물 매매 [미등기무허가건물 매매]1) 미등기 무허가 건물에 대한 권리X건물의 불법점거:만약 X건물이 무허가이면서 미등기 상태로 존재하며, 이 건물이 甲의 토지를 불법적으로 점유하고 있는 경우, 甲은 그 건물의 철거를 丙에게 요구할 수 있습니다. 또한, 甲은 건물이 점거하고 있는 대지 부분의 인도(즉, 토지 반환)도 요구할 수 있습니다. (퇴거는 x)2) 양수인 丙의 지위양수인의 권리와 제한:법적 지위: 丙은 미등기 건물의 법률상 소유자는 아니지만, 건물의 점유자로서 권리를 행사할 수 있습니다. 그는 사실상 이 건물을 소유하거나 처분할 수 있는 지위에 있습니다.점유권: 丙은 건물을 점유하고 있는 점유권자로서, 다른 사람이 그의 점유를 방해할 경우 방해제거청구권을 행사할 수 있습니다. 또한, 丙은 점유자로서 점유보호.. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법24 - 물권법 총칙 물권의 효력 1. 우선적 효력물건(물권)은 다른 권리에 비해 우선적인 효력을 가집니다. 이 우선적 효력의 원칙은 다음과 같은 상황에서 적용됩니다.(1) 물권 > 채권:물권 우선 원칙: 물권은 채권에 비해 우선적으로 보호됩니다. 예를 들어, 부동산에 대해 소유권(물권)을 가진 사람은 그 부동산에 대해 채권을 가진 사람보다 우선적으로 권리를 행사할 수 있습니다.예외: 임차인의 최우선변제권. 임차인이 일정한 조건을 충족할 경우, 임차보증금 중 일정액은 다른 채권보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다.(2) 소유권 :제한물권 우선: 소유권이 제한물권에 의해 제한될 때, 제한물권이 소유권보다 우선합니다. 예를 들어, 저당권(제한물권)이 설정된 경우, 소유권자가 자유롭게 해당 재산을 처분하는 데 제한이 생깁니다.(3) 제한물권 .. 2024. 8. 26.

공인중개사 민법23 - 법률행위 기한 1. 기한의 개념기한은 이미 성립된 법률행위의 효력이 발생하는 시점을 장래의 확실한 사건이 일어날 때로 정하는 것을 말합니다. 예를 들어, "1년 후에 돈을 갚겠다"라고 하면, 1년 후라는 특정한 시점이 기한이 됩니다.2. 기한부 법률행위의 효력기한의 도래:기한의 불발생이 확정된 경우: 예를 들어, 기한이 "언제든지 돈을 갚을 수 있을 때"로 정해졌는데, 영구적으로 그 상황이 불가능해지면 기한이 도래한 것으로 간주됩니다.기한 성취 전의 효력:기한부 권리(기대권): 기한이 도래하기 전에 어떤 권리가 기대되는 상황을 말합니다. 예를 들어, 할부로 물건을 구매한 매수인이 물건을 소유하게 될 권리입니다.처분 가능: 기한이 도래하기 전에라도 이 권리를 처분(양도)하거나 상속할 수 있습니다. 보존, 담보도 가능합니.. 2024. 8. 26.

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