공인중개사 공법5 - 도시개발사업 수용 사용방식

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수용·사용 방식에 의한 도시개발사업의 주요 내용

1) 수용의 주체

• 수용의 주체는 사업시행자입니다.
• 단, 도시개발조합은 환지방식만을 사용하기 때문에 수용의 주체가 될 수 없습니다.

2) 수용 등에 대한 동의 요건

• 민간사업시행자나 공동출자법인이 토지를 수용하려면 아래의 동의가 필요합니다:
  1. 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지를 소유한 사람들의 동의
  2. 토지소유자 총수의 1/2 이상의 동의
• 공공시행자는 이러한 동의 요건 없이도 토지를 수용하거나 사용할 수 있습니다.
• 도시개발사업에서 토지 수용에 특별한 규정이 없으면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 따릅니다.
  • 사업인정·고시의제: 개발계획 중 수용 또는 사용 대상이 되는 토지의 세부 목록을 고시한 경우, 이를 사업인정으로 간주합니다.
  • 재결신청기간 특례: 개발계획에서 정한 시행 기간 종료일까지 재결 신청을 할 수 있습니다. (일반적으로는 사업인정고시일로부터 1년 이내에 재결 신청을 해야 합니다)

3) 토지상환채권의 발행 (사후 현물 보상)

• 발행주체: 공공시행자
• 발행대상: 토지소유자가 원할 경우, 토지나 건축물로 일부 대금을 상환할 수 있습니다. (전부 상환할 경우, 이는 환지방식과 같아지므로 일부만 해당합니다)
• 지급보증: 민간사업시행자나 공동출자법인은 금융기관, 보험회사, 공제조합 등에서 지급보증을 받은 경우에만 토지상환채권을 발행할 수 있습니다. 단, 지방공사인 시행자는 승인을 얻어야 하지만 지급보증은 필요하지 않습니다.
• 발행규모: 조성되는 분양 토지 또는 분양 건축물 면적의 1/2 이하로 제한됩니다.
• 발행방법: 기명식으로 발행되며, 이전이나 양도가 가능합니다. 취득자는 자신의 성명과 주소를 채권원부에 기재 요청해야 하며, 기재되지 않으면 발행자에게 대항할 수 없습니다.
• 발행계획 승인: 지정권자가 승인합니다 (국토교통부장관이 아닙니다).
• 이율: 발행자인 공공시행자가 정하며, 질권 설정이 가능합니다. (기획재정부장관이 정하는 것이 아닙니다)

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4) 선수금

• 선수금이란 시행자가 도시개발사업에서 조성된 토지(일반인에게 제공될 토지) 또는 원형지(개발되지 않은 상태의 저렴한 토지)를 공급받을 사람에게 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있는 제도를 말합니다.
• 이때 지정권자의 승인을 반드시 받아야 합니다. 지정권자는 주로 국가나 지방자치단체의 장입니다.

5) 원형지의 공급과 개발

• 원형지는 도시개발사업에서 개발되지 않은 상태의 토지로, 특정 자격을 가진 사람이나 기관에게 공급됩니다. 이 토지는 일반적인 조성토지보다 훨씬 저렴하게 제공됩니다.

(1) 원형지의 공급

• 시행자는 지정권자의 승인을 받아 특정 자격을 가진 사람이나 기관에 원형지를 공급할 수 있습니다. 이 승인 절차는 미리 진행되어야 합니다.

(2) 공급대상자의 자격 제한

• 기반시설(예: 도로, 공원 등)의 원활한 설치를 위해 필요하다면, 공급대상자의 자격을 제한할 수 있습니다.

(3) 원형지 공급의 면적 제한

• 도시개발구역 전체 토지면적의 1/3 이내에서만 원형지를 공급할 수 있습니다. 이는 전체 개발구역 중 원형지가 차지하는 비율을 제한하는 것입니다.

(4) 공급 대상

• 원형지는 아래의 대상에게 공급될 수 있습니다:
  1. 국가 또는 지방자치단체, 공공기관, 지방공사
  2. 국가 또는 지방자치단체가 실시한 공모에서 선정된 자 (복합개발 등)
  3. 원형지를 학교나 공장의 부지로 직접 사용하는 자 (이 경우, 경쟁입찰 방식으로 공급)

(5) 공급계획 작성

• 시행자는 원형지를 공급할 때 지정권자의 승인을 요청하면서, 원형지 공급계획을 함께 제출해야 합니다.

(6) 조건부 승인

• 지정권자는 원형지 공급을 승인할 때, 교통처리계획이나 기반시설 설치와 같은 이행 조건을 부여할 수 있습니다. 원형지 공급 승인신청서에는 이와 관련된 서류가 첨부되어야 합니다.

(7) 매각제한

• 원형지를 개발하는 사람이나 기관은 매각 제한을 받습니다. 다만, 국가, 지방자치단체 및 지정권자의 승인을 받은 자는 예외입니다. 매각 제한 기간은 공급계약일부터 10년 또는 공사완료 공고일부터 5년 중 먼저 끝나는 기간까지입니다.

(8) 선정기준

• 원형지 공급은 원칙적으로 수의계약(즉, 지정된 자에게 직접 계약)을 통해 이루어집니다.
• 예외적으로, 학교나 공장 부지는 경쟁입찰 방식으로 공급됩니다. 만약 2회 이상 입찰이 실패할 경우, 수의계약 방식으로 공급할 수 있습니다.
• 공급가격은 감정가격에 기반시설 설치 비용을 더해, 시행자와 원형지 개발자가 협의하여 결정합니다.

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6) 조성토지 등의 공급

(1) 공급가격

• 원칙: 조성토지의 공급가격은 감정평가 가격을 따릅니다. 이는 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
• 예외: 특정 용도(예: 학교용지, 폐기물처리시설, 공공청사, 사회복지시설, 공장, 임대주택 등)와 관련된 토지는 감정평가 가격 이하로 공급할 수 있습니다. 이는 공공의 이익을 위해 더 저렴하게 공급될 수 있다는 뜻입니다.

(2) 공급계획서 작성 및 제출

• 지정권자가 아닌 시행자가 조성토지를 공급하려고 할 때는, 반드시 공급계획을 작성하여 지정권자에게 제출해야 합니다. 단, 이 과정에서 승인을 받는 절차는 필요하지 않습니다.

(3) 공급의 방법

• 원칙: 조성토지는 경쟁입찰을 통해 공급됩니다. 이는 다수의 사람이나 기관이 입찰에 참여하여 가장 높은 가격을 제시한 사람이 토지를 받는 방식입니다.
• 추첨 방식에 의한 공급: 특정한 경우, 일반 서민을 위한 토지는 추첨 방식으로 공급됩니다. 이는 공정한 기회를 제공하기 위한 방법입니다. 추첨 방식이 적용되는 경우는 다음과 같습니다:
  1. 국민주택규모(85m² 이하)의 임대주택 건설용지
  2. 주택법에 따른 공공택지
  3. 330m² 이하의 단독주택용지
  4. 공장용지
• 수의계약에 의한 공급: 특정인 또는 지정된 사람에게 토지를 공급할 때는 수의계약으로 진행됩니다. 이는 특정 조건을 충족하는 사람이나 기관에 직접 계약으로 토지를 공급하는 방식입니다. 수의계약이 적용되는 경우는 다음과 같습니다: 신청인이 많으면 추첨방식
  1. 학교용지나 공공청사 용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가, 자치단체 등에 공급할 때
  2. 존치하는 시설물의 유지관리에 필요한 최소한의 토지를 공급할 때
  3. 협의에 의해 시행자에게 양도한 자에게 토지를 공급할 때 (협의 수용 당한 자)
  4. 토지상환채권에 의해 토지를 상환하는 경우
  5. 토지 이용가치가 현저히 낮은 토지를 인접토지 소유자 등에게 공급할 때
  6. 대행개발사업자가 개발을 대행하는 토지를 그에게 공급할 때
  7. 경쟁입찰 또는 추첨 결과 2회 이상 유찰된 경우 (즉, 입찰이나 추첨에서 두 번 이상 실패한 경우)

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