공인중개사 공법6 - 도시개발사업 환지방식

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전부환지방식에 대한 특례

1) 전부환지방식의 원칙

• 전부환지방식이란 도시개발사업에서 개발된 토지를 기존 토지 소유자들에게 다시 분배하는 방식을 말합니다.
• 원칙적으로, 토지 소유자 또는 도시개발조합이 사업시행자로 지정됩니다. 즉, 토지 소유자들이 직접 개발을 진행하거나, 그들이 모여 만든 조합이 개발을 주도하는 방식입니다.

2) 예외적으로 다른 시행자 지정

• 특정한 경우, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사 또는 신탁업자가 시행자로 지정될 수 있습니다.

(1) 지정사유

다음과 같은 경우에 예외적으로 지방자치단체나 공공기관 등이 시행자로 지정될 수 있습니다:

1. 토지 소유자나 조합이 지정 신청을 하지 않는 경우:
   • 토지 소유자나 조합이 개발계획 수립·고시 후 1년 이내에 시행자 지정 신청을 하지 않거나, 신청 내용이 법적으로 문제가 있는 경우입니다.
   • 이 경우, 최대 6개월 연장할 수 있습니다.
2. 공공시설사업과 병행하여 시행할 필요가 있는 경우:
   • 지방자치단체의 장이 공공시설사업(예: 도로, 공원 등)을 동시에 시행해야 할 필요가 있을 때, 지방자치단체나 공공기관이 시행자로 지정될 수 있습니다.
3. 토지 소유자들의 동의가 있는 경우:
   • 국·공유지를 제외한 토지면적의 절반과 토지 소유자 수의 절반 이상이 동의하면, 지방자치단체나 공공기관 등이 시행자로 지정될 수 있습니다.

2. 환지계획의 작성 : 시행자

환지계획은 도시개발사업에서 시행자가 토지를 재분배하는 방식인 환지를 통해 개발을 진행할 때, 구체적인 계획을 수립하는 것을 말합니다. 환지계획의 주요 내용과 작성 기준을 설명드리겠습니다.

1) 환지계획의 내용

1. 환지 설계:
   • 기존 토지를 어떻게 재분배할지에 대한 설계입니다.
2. 필지별 환지 명세:
   • 각 필지(토지 단위)에 대해 환지될 내용의 명세를 작성합니다.
   • 중요한 점은 분양 대상자별 환지 명세가 아니라, 필지별로 작성된다는 것입니다.
3. 청산 대상 토지 명세:
   • 필지별로 청산이 필요한 토지를 명시합니다. 청산은 개발 이후 토지 가치의 차이에 따라 발생하는 금전적 조정입니다.
   • 신청이 필요한 경우: 환지부지정(즉, 특정 토지에 환지를 받지 않는 경우 임차인의 동의가 필요), 입체환지(임차인의 동의 필요 없음).
4. 체비지 또는 보류지 명세:
   • 체비지는 시행자가 비용을 충당하기 위해 소유하는 토지입니다.
   • 보류지는 마을회관 같은 공공시설의 부지로, 환지예정지 명세는 포함되지 않습니다.
5. 입체환지 건축물의 명세와 공급 방법, 규모 등:
   • 입체환지는 토지 대신 건축물 일부를 제공하는 경우로, 관련된 계획을 작성합니다.

2) 환지계획의 작성 기준

1. 기본 기준:
   • 종전 토지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리(물 관리), 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 작성합니다.
   • 이 기준은 국토교통부장관이 정합니다.
2. 환지계획 작성 기준의 특례:
   1. 신청 또는 동의에 의한 환지 제외:
      • 토지 소유자가 신청하거나 동의한 경우, 임차권자의 동의가 필요합니다.
   2. 과소토지와 환지 부지정:
      • 면적이 작은 토지는 과소토지가 되지 않도록 면적을 늘려줄 수 있으며, 넓은 토지는 면적을 줄여 청산금이 발생할 수 있습니다. 이 경우 신청 없이 시행자가 직권으로 조정할 수 있습니다.
   3. 입체환지처분:
      • 토지가 부족한 경우, 건축물 일부와 토지의 공유지분을 부여할 수 있습니다. 
      • 신청은 토지 또는 건축물 소유자가 할 수 있으며, 임차권자의 동의는 필요 없습니다.
      • 입체환지 신청 통지·공고: 토지 등 소유자에게 통지하고, 일간신문에 공고합니다. 신청기간은 통지일부터 30일 이상 60일 이하로 설정되며, 20일 범위에서 연장 가능합니다.
      • 입체환지 제외 사유:
        • 기존 토지 및 건축물의 권리가액이 구분건축물 최소 공급 가격의 70% 이하일 경우.
        • 그러나, 기존 토지에 주택을 소유하던 토지소유자는 권리가액에 관계없이 입체환지를 신청할 수 있습니다.
        • 주택 공급 기준은 정비법과 동일하며, 원칙적으로 1세대당 1주택입니다. 예외적으로 일부 토지 소유자는 소유 수만큼 받을 수 있습니다.
   4. 공공시설 용지에 대한 조치:
      • 공공시설의 용지에 대해서는 환지기준을 적용하지 않아도 됩니다.
   5. 입체환지 처분의 효과:
      • 환지처분이 공고된 날의 다음 날, 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득하게 됩니다.

3) 토지부담률

토지부담률은 토지개발사업에서 개발에 필요한 경비를 충당하기 위해 토지 소유자들이 부담해야 하는 토지의 비율을 나타냅니다. 이는 사업시행자가 산정하며, 아래와 같은 규칙을 따릅니다.

1. 원칙:
   • 토지부담률은 50%를 초과할 수 없습니다.
2. 예외:
   • 지정권자가 인정하는 경우, 토지부담률을 60%까지 늘릴 수 있습니다.
3. 추가 예외:
   • 토지 소유자 총수의 2/3 이상이 동의하면, 60%를 초과할 수도 있습니다.

토지부담률 계산식

• 토지부담률 

예시

• 환지계획구역 면적: 200,000㎡
• 공공시설 설치로 인한 시행자 무상 귀속 토지면적: 20,000㎡
• 시행자가 소유하는 토지면적: 10,000㎡
• 보류지 면적: 106,500㎡

토지부담률 계산:

• 계산

4) 체비지와 보류지

체비지와 보류지는 토지개발사업에서 사용되는 중요한 개념으로, 경비 충당과 사업 목적 달성을 위한 토지를 말합니다.

1. 보류지:
   • 보류지는 필요한 경비 충당이나 사업 목적 달성을 위해 특정한 토지를 보류지로 지정할 수 있습니다. 예를 들어, 공공시설 설치나 재정 확보를 위해 사용됩니다.
2. 체비지:
   • 체비지는 보류지의 일부를 지정하여 경비를 충당하는 데 사용되는 토지입니다.
   • 예를 들어, 군수는 주택법에 따른 공동주택 건설을 촉진하기 위해 필요하다고 인정되면, 체비지의 일부를 같은 지역에 집단으로 지정할 수 있습니다.
3. 환지 지정 등의 제한1) 기준일
   • 기준일은 의견청취를 위해 공람 또는 공청회에 관한 사항을 공고한 날입니다. 지정권자가 따로 정하는 날로 할 수도 있습니다.
   2) 제한 내용
   • 해당 토지나 건축물에 대해 금전 청산하거나 환지 지정을 제한할 수 있는 상황은 다음과 같습니다:
     1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우: 한 필지가 여러 필지로 나뉘어질 때, 이를 제한할 수 있습니다.
     2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우: 주택 형태가 변환될 때, 이를 제한할 수 있습니다.
     3. 동일인 소유의 토지와 주택 등을 각각 분리하여 소유하는 경우: 같은 소유자의 토지와 주택을 각각 다른 사람에게 소유하게 하는 경우 제한이 있을 수 있습니다.
     4. 나대지(건축물이 없는 땅)에 건축물을 건축해 소유자가 증가하는 경우: 건축을 통해 소유자가 늘어날 때 이를 제한할 수 있습니다.
   4. 환지방식 적용 조성토지의 가격평가
   • 조성토지의 가격평가는 다음과 같은 절차를 통해 이루어집니다:
     1. 감정평가: 전문 감정평가사가 토지의 가치를 평가합니다.
     2. 토지평가협의회 심의: 감정된 평가액을 토지평가협의회가 심의합니다.
     3. 시행자 결정: 최종적으로 시행자가 평가 결과를 결정합니다.
   • 토지평가협의회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 해당 규약, 정관, 또는 시행규정으로 정합니다.
   5. 환지계획의 인가
   • 행정청이 아닌 사업시행자는 환지계획을 특별자치도지사, 시장, 군수, 또는 구청장의 인가를 받아야 합니다. (지정권자는 해당되지 않습니다.)
   참고 사항
   • 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 내용으로 환지계획을 변경하는 경우에는 변경 인가를 받을 필요가 없습니다.
   • 환지 설계 시 적용되는 토지 및 건축물의 평가액은 최초 환지계획 인가 시를 기준으로 정하며, 변경할 수 없습니다.
     • 단, 환지 후 토지 및 건축물의 평가액이 실시계획의 변경으로 인해 변동 요인이 생긴 경우, 환지계획의 변경 인가를 받아 변경할 수 있습니다.
4. 환지 지정 등의 제한은 특정 상황에서 토지나 건축물에 대한 환지 지정이나 금전 청산을 제한할 수 있는 규정을 말합니다.

6. 환지예정지

환지예정지는 도시개발사업에서 최종적으로 환지처분이 이루어지기 전에 토지 소유자가 해당 토지를 마치 환지처분을 받은 것처럼 사용하고 수익할 수 있도록 하는 제도입니다.

1) 의의

• 환지예정지는 사업이 종료되기 전, 토지 소유자가 환지처분을 받은 것처럼 해당 토지를 사용할 수 있게 하는 제도입니다. 이는 임의 규정으로, 반드시 해야 하는 것은 아닙니다.

2) 시행 절차

1. 환지예정지 지정:
   • 시행자는 토지개발구역 내의 토지에 대해 환지예정지를 지정할 수 있습니다.
   • 이때, 종전의 토지에 임차권자가 있는 경우, 해당 권리의 목적이 된 토지나 그 일부를 함께 지정해야 합니다.
2. 환지예정지 지정의 통지:
   • 시행자가 환지예정지를 지정하려면, 토지 소유자와 임차권자 등에게 예정지의 위치, 면적, 그리고 지정의 효력 발생 시기를 알려야 합니다.

3) 환지예정지 지정의 효과

1. 환지예정지의 사용 및 수익:
   • 환지예정지 지정의 효력 발생일부터 환지처분 공고일까지, 즉 등기 직전까지, 토지 소유자는 환지예정지를 사용할 수 있습니다.
   • 이 기간 동안, 종전 토지를 사용할 수 없고, 환지예정지를 처분(매각 등)할 수 있습니다.
   • 만약 환지예정지에 사용에 장애가 되는 물건이 있을 경우, 해당 토지의 사용 시작 날짜를 따로 정할 수 있습니다.
2. 환지예정지 소유자의 의무:
   • 환지예정지를 사용하는 동안, 소유자 및 이용자는 해당 토지의 관리와 사용에 대한 의무를 다해야 합니다.
3. 체비지로 지정 가능:
   • 환지예정지를 체비지로 지정할 수 있으며, 이 경우 시행자는 그 토지를 사용, 수익, 처분할 수 있습니다.
4. 권리의 조정:
   1. 임차권 등의 이용 증진 또는 방해:
      • 임차권 등 권리가 이용되거나 방해받은 경우, 장래에 해당 권리의 증감 청구를 할 수 있습니다.
   2. 권리 포기 또는 해지:
      • 임차권, 지역권 등의 목적을 달성할 수 없는 경우, 권리를 포기하거나 해지할 수 있습니다.
   3. 손실보상:
      • 권리를 포기하거나 해지한 사람은 시행자에게 손실보상을 청구할 수 있으며, 시행자는 이를 보상한 후 해당 토지 소유자에게 **구상(환급)**할 수 있습니다.
   4. 제한 기간:
      • 환지처분이 공고된 날(또는 환지예정지 지정의 효력 발생일)부터 60일이 지나면 임대료 등 증감청구, 권리 포기 또는 해지를 할 수 없습니다.

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7. 환지처분

환지처분은 도시개발사업에서 개발이 완료된 후, 토지 소유자들에게 환지(재분배된 토지)를 최종적으로 처분하는 절차를 말합니다. 이 과정은 여러 단계로 진행되며, 각 단계마다 중요한 절차가 있습니다.

1) 환지처분의 절차

1. 공사완료 공고 및 공람
   • 사업시행자는 공사가 완료되면 지체 없이 공사완료를 공고해야 합니다.
   • 또한, 공사 관계서류(예: 공사설계서, 관련도면)를 일반인에게 14일 이상 공개(공람)해야 합니다. 이 기간 동안, 누구나 공사 결과를 확인할 수 있습니다.
2. 의견제출
   • 토지소유자나 이해관계인(예: 토지의 임차권자 등)은 공사관계서류를 공람하는 기간 동안 의견서를 제출할 수 있습니다. 이 의견은 공사 완료 후 환지처분에 반영될 수 있습니다.
3. 준공검사 신청 및 공사완료
   • 사업시행자는 지정권자에게 준공검사를 신청하고, 공사가 완료되었음을 확인받아야 합니다.
4. 환지처분
   • 지정권자가 시행자가 아닌 경우: 준공검사가 완료된 후 60일 이내에 환지처분을 해야 합니다.
   • 지정권자가 시행자인 경우: 공사완료 공고 후 60일 이내에 환지처분을 해야 합니다.
5. 환지처분의 알림 및 공고
   • 시행자가 환지처분을 진행하려면, 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 통지하고, 관보 또는 공보를 통해 이를 공고해야 합니다.

[환지계획에서 정한 사항]

• 사업명칭: 어떤 사업인지 명확히 알리는 이름.
• 시행자: 누가 이 사업을 시행했는지.
• 시행기간: 사업이 진행된 기간.
• 환지처분일: 환지처분이 이루어지는 날짜.
• 사업비 정산내역: 사업에 들어간 비용과 그에 대한 정산 내역.
• 체비지 매각대금: 체비지(경비 충당을 위해 지정된 토지)의 매각으로 얻어진 대금.
• 보조금: 사업을 진행하면서 받은 보조금.
• 그 밖의 사업비 재원별 내역: 기타 사업에 필요한 재원에 대한 상세 내역.

 

2) 환지처분의 효과

환지처분이 이루어지면 다양한 법적 효과가 발생합니다. 이 효과들은 환지된 토지와 종전의 토지에 대한 권리와 의무에 중요한 영향을 미칩니다.

(1) 환지를 종전토지로 간주

• 환지처분 공고 다음날부터 환지된 토지는 종전의 토지로 간주됩니다. 이는 법률적으로 자동으로 이루어지며, 기존의 권리(예: 임차권, 저당권 등)도 환지된 토지로 이전됩니다.
• 예외: 환지된 체비지를 매입한 자는 등기를 해야 소유권을 취득하게 됩니다.

(2) 체비지와 보류지의 소유권

• 환지처분 공고 다음날부터 체비지와 보류지의 소유권이 발생합니다.
  1. 체비지는 시행자가 소유하게 됩니다.
  2. 보류지는 환지계획에서 정한 자가 소유하게 됩니다.
  3. 예외: 이미 처분된 체비지의 경우, 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하게 됩니다.

(3) 종전 토지 위에 권리의 존속 또는 소멸

• 환지처분은 행정처분으로, 종전 토지에 전속되는 권리에 대해 영향을 미칩니다. 일부 권리는 존속하고, 일부 권리는 소멸합니다.

권리의 존속:

• 행정상 및 재판상 종전토지에 전속하는 처분은 그대로 유지됩니다.
• 지역권(다른 사람의 토지를 이용할 수 있는 권리)은 종전 토지에 존속합니다.

권리의 소멸:

• 환지 부지정(환지 대상에서 제외된) 토지 위의 권리는 소멸됩니다.
• 행사할 이익이 없어진 지역권도 소멸됩니다.

(4) 청산금의 확정과 징수 및 교부

• 청산금은 금전으로 청산하는 것을 말합니다.

1. 확정시기: 환지처분 공고일 다음날 청산금이 확정됩니다.
2. 청산금 결정: 환지를 정하거나 그 대상에서 제외된 경우, 과부족분은 금전으로 청산됩니다. 청산금은 환지처분을 하는 시점에 결정됩니다.
3. 특별한 경우: 환지부지정 처분 또는 과소 토지로 인해 환지대상에서 제외된 경우, 청산금은 교부 시에 확정됩니다.
4. 청산금 조기 교부: 토지 면적의 조정이 필요해 환지를 정하지 않은 토지에 대해서는 환지처분 전에 청산금을 교부할 수 있습니다.
5. 징수 위탁: 행정청이 아닌 시행자는 청산금 징수를 위탁할 수 있으며, 위탁 징수한 금액의 4%를 지급해야 합니다.
6. 소멸시효: 청산금에 대한 권리는 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다.
7. 이자 부가 및 분할 지급: 청산금은 이자를 붙여 분할 징수하거나 분할 교부할 수 있습니다.

 

 

8. 감가보상금

• 감가보상금은 도시개발사업으로 인해 토지의 가치가 감소한 경우, 그 차액을 종전의 토지소유자나 임차권자에게 지급하는 보상금입니다.
• 행정청인 시행자가 이러한 보상을 해야 하며, 이는 도시개발사업으로 인해 발생하는 경제적 손실을 보전해주는 제도입니다.

9. 사후조치

1) 등기 촉탁 및 신청

• 시행자는 환지처분 공고 후 14일 이내에 등기를 촉탁하거나 신청해야 합니다.
• 이는 환지처분이 공식적으로 이루어진 후, 새로 배정된 토지에 대해 법적 권리를 확정하기 위한 절차입니다.

2) 등기 제한

• 환지처분 공고일부터 등기가 완료될 때까지 다른 등기는 할 수 없습니다.
• 다만, 확정일자가 있는 서류로 환지처분 공고일 전에 등기 원인이 발생한 것임을 증명할 수 있다면, 등기를 할 수 있습니다.
• 이는 환지처분 과정에서 발생할 수 있는 법적 혼란을 방지하기 위한 조치입니다.

 

 

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