공인중개사 공법3 - 용도구역

 

 

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1. 용도구역이란?

• 용도구역은 특정 지역 내에서 토지 사용 및 건축물의 규제를 강화하거나 완화하기 위해 설정된 지역입니다. 예를 들어, 건축물의 용도, 건폐율(얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지), 용적률(얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지), 건물 높이 등의 규제를 더 엄격하게 하거나 덜 엄격하게 만드는 것입니다. 이 결정은 도시•군관리계획에 의해 이루어집니다.

2. 둘 이상의 용도지역 또는 용도지구에 걸치는 대지에 대한 규칙 (계산문제)

때로는 하나의 대지가 두 개 이상의 용도지역(예: 주거지역과 상업지역)에 걸쳐 있을 수 있습니다. 이 경우, 해당 대지에 적용될 규칙을 정하는 방법은 다음과 같습니다:

1. 대지의 작은 부분의 면적이 기준 이하일 때:
   • 만약 대지의 일부가 걸치는 경우 걸치는 부분 중 가장 작은 작은 면적(330㎡ 이하, 상업지역에서는 660㎡ 이하)이라면, 대지 전체의 건폐율과 용적률은 각 용도지역의 규제를 가중평균한 값으로 계산됩니다.
   • 예를 들어, 대지의 70%가 주거지역이고 30%가 상업지역이라면, 주거지역과 상업지역의 건폐율과 용적률을 각각 70%, 30% 비율로 섞어 평균을 냅니다.
2. 이외 건축 관련 규제:
   • 건축 제한(예: 건물 높이 등)은 대지에서 가장 넓은 면적이 속한 용도지역의 규정을 따릅니다.
   • 예를 들어, 대지의 대부분이 주거지역에 속하고 일부만 상업지역에 속한다면, 건축 관련 규제는 주거지역 규정을 따르게 됩니다

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기출 문제)

K시에 소재하고 있는 甲의 대지는 준주거지역과 상업지역에 걸쳐 있으면서, 그 총면적은 1,000m2 이다. 이 경우 준주거지역의 면적은 300m2이다. 甲의 대지전체에 적용되는 건축면적과 연면적은? (단,K시의 도시·군계획조례상 준주거지역의 건폐율은 50%, 용적률은 200%, 상업지역의 건폐율은 90%, 용적률은 600%임)

결론)

상업지역 : 700m2 X 90% = 630m2

준주거지역 : 300m2 X 50% = 150m2

건축면적 : 630m2 + 150m2 = 780m2   각각 계산한 후합산하여도 된다.

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기출문제2

주어진 조건:

• 대지 총면적: 1,200㎡
• 준주거지역 면적: 200㎡
• 일반상업지역 면적: 1,000㎡
• 일반상업지역:
  • 용적률: 800%
  • 건폐율: 80%
• 준주거지역:
  • 용적률: 500%
  • 건폐율: 60%
• 일반미관지구: 5층 이하로 제한

건폐율 및 용적률 계산:

1. 건폐율

• 준주거지역의 건폐율: 60%
• 일반상업지역의 건폐율: 80%

건폐율을 가중평균하여 계산합니다.

따라서, 전체 대지의 건폐율은 약 **76.67%**입니다.

 

2. 용적률

• 준주거지역의 용적률: 500%
• 일반상업지역의 용적률: 800%

마찬가지로 용적률을 가중평균하여 계산합니다.

따라서, 전체 대지의 용적률은 **750%**입니다.

건축물의 최대 건축면적과 연면적:

따라서, 주어진 대지에 지을 수 있는 최대 건축면적은 920㎡이며, 최대 연면적은 9,000㎡입니다.

 

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