공인중개사 공법2 - 도시 군 관리계획 용도지역 용도지구

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용도지역과 관련된 주요 개념

1. 용도지역

• 용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건물 높이 등을 제한하여 토지를 효율적으로 사용하기 위해 도시나 군 관리계획에서 결정하는 지역입니다.
• 중복 지정 불가: 한 지역에 하나의 용도지역만 지정되며, 다른 용도지역과 겹칠 수 없습니다.
• 예외: 용도지역과 용도지구는 중복해서 지정할 수 있습니다. 예를 들어, 녹지지역과 관리지역은 함께 지정되지 않으나, 용도지역과 용도지구는 중복 지정이 가능합니다.

2. 용도지역의 지정권자

• 도시나 군 관리계획을 결정할 권한이 있는 사람들은 국토교통부장관, 시·도지사, 그리고 대도시 시장입니다. 일반 시장이나 군수는 이 권한이 없습니다.
• 이들은 용도지역의 지정 또는 변경을 결정할 수 있습니다.

3. 용도지역의 종류

1. 건폐율:
   • 정의: 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 즉, 땅에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 결정합니다.
   • 공식: 건축면적 / 대지면적 X 100%
   • 주의점: 건폐율이 100%를 넘을 수 없습니다.
2. 용적률:
   • 정의: 대지면적에 대한 건물의 연면적(각 층의 바닥면적 합계)의 비율입니다. 즉, 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 결정합니다.
   • 공식: 연면적 / 대지면적 X 100%
   • 용적률에서 제외되는 부분: 지하층, 주차용 면적(필로티), 초고층(50층 이상) 건물의 피난안전구역 등은 용적률 계산에서 제외됩니다.
3. 대지면적:
   • 정의: 대지의 수평투영면적으로, 땅의 실제 면적을 말합니다.
   • 제외되는 면적: 도로 모퉁이, 도시·군 계획시설로 지정된 도로와 도시 군 계획시설인 공원이 있는 경우는 대지면적에서 제외됩니다.(단, 사업미시행인 부지에서 매수 안될 때 허가 받아 건축물 또는 공작물을 설치하는 부지는 제외)
4. 건축면적:
   • 정의: 건축물의 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 쉽게 말하면, 건물의 바닥을 위에서 봤을 때의 면적입니다.
5. 바닥면적:
   • 정의: 건축물의 각 층의 벽, 기둥 등으로 구획된 부분의 수평투영면적입니다.
   • 특이점: 벽이나 기둥이 없는 건물의 경우, 지붕 끝부분에서 1m 후퇴한 선으로 계산합니다.
6. 연면적:
   • 정의: 건축물의 바닥면적의 합계로, 지하층 면적도 포함됩니다.
   • 제외되는 부분:
     • (1) 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간면적, 경사진형태의 다락(1.8m이하),다락(1.5m이하) 
     • (3) 사용승인을 받은 후 15년 이상이 된 건축물을 리모델링하는 경우, 열의손실 방지를 위해 외벽에 부가하여 마감재를 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않는다.
     • (4) 공동주택으로서 지상층에 설치한 조경시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
     • (5) 건축물의 노대의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대의 면적에서 노대가 접한 가장 긴 외벽에 접한
     • (2) 공동주택으로서 지상층에 설치한 전기실의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

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4. 용도지역 미지정, 미세분 지역의 행위제한

1. 용도지역 미지정지역:
   
   • 용도지역이 정해지지 않은 지역은 자연환경보호전지역 기준으로 규제됩니다.
2. 도시지역 중 미세분:
   • 설명: 도시지역으로 지정되었지만, 아직 세분화되지 않은 지역은 보전녹지지역의 규정을 적용합니다. 보전녹지지역은 자연을 보호하고 유지하기 위한 녹지입니다.
3. 관리지역 중 미세분:
   • 설명: 관리지역으로 지정되었으나 세분화되지 않은 지역은 보전관리지역의 규정을 적용합니다. 보전관리지역은 생태환경을 보호하면서도 적절히 관리되는 지역입니다.

5. 도시지역에서 다른 법률의 적용 배제

1. 도로법에 따른 접도구역:
   • 도시지역에서는 도로법에 따라 지정된 접도구역(도로에 인접한 구역에 대한 규제) 규정이 적용되지 않습니다.
2. 농지법에 따른 농지취득자격증명:
   • 도시지역에서는 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해 필요한 자격증명(농지취득자격증명)이 필요하지 않습니다. 단, 녹지지역의 농지 중에서 도시·군계획시설사업에 필요하지 않은 농지는 예외로 적용됩니다.

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6. 용도지역 지정의 효과

1) 용도지역에서의 행위제한

• 원칙: 용도지역에서는 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한이 있습니다. 이 제한은 대통령령 (국토계획법 시행령 )으로 정해지며, 부속건축물(주차장 등)은 주된 건축물에 따라 제한됩니다.

건축물의 용도와 허용 여부

건축물의 용도	허용 여부
단독주택	유통상업지역(화물차 통행),전용공업지역(공해)에서만 금지è 위험지역
아파트	일반공업,녹지,관리,농림,자연환경보전,유통상업,전용공업,제1종전용주거,제1종일반주거지역에서 금지. 2종전용주거지역 및 준공업지역은 가능
위락시설	상업지역 내에서 가능
제1종 근린생활시설	모든 용도지역 내에서 가능
제2종 근린생활시설	보전녹지, 자연환경보전지역, 전용주거지역에서 금지
초·중·고등학교	전용공업지역에서만 금지
묘지관련시설	녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역 내에서 가능
숙박시설	상업,준공업(출장시 잘 곳),관리,자연녹지지역(관광지)에서 가능. 준주거지역 X

1. 단독주택:
   • 허용: 대부분의 용도지역에서 가능.
   • 금지: 유통상업지역(화물차 통행으로 위험), 전용공업지역(공해 위험)에서만 금지.
2. 아파트:
   • 허용: 2종전용주거지역, 준공업지역 등에서 가능.
   • 금지: 일반공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 유통상업지역, 전용공업지역, 제1종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역에서는 금지.
3. 위락시설:
   • 허용: 상업지역 내에서만 가능.
4. 제1종 근린생활시설(슈퍼마켓, 소규모 병원 등):
   • 허용: 모든 용도지역 내에서 가능.
5. 제2종 근린생활시설(대형 슈퍼, 학원 등):
   • 허용: 대부분의 용도지역에서 가능.
   • 금지: 보전녹지, 자연환경보전지역, 전용주거지역에서 금지.
6. 초·중·고등학교:
   • 허용: 대부분의 용도지역에서 가능.
   • 금지: 전용공업지역에서만 금지.
7. 묘지관련시설:
   • 허용: 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 가능.
8. 숙박시설:
   • 허용: 상업지역, 준공업지역, 관리지역, 자연녹지지역에서 가능.
   • 금지: 준주거지역에서는 금지.

2) 예외 사항

• 특별규정: 특정 용도지역이나 지구에서의 행위는 다른 법률에 따라 규정됩니다.

1. 취락지구 및 개발진흥지구:
   • 허용: 지정목적 범위 내에서 따로 대통령령으로 정함.
2. 농공단지:
   • 규정: 『산업입지 및 개발에 관한 법률』에 따름.
3. 농림지역 내 특정 구역:
   • 농업진흥지역: 『농지법』에 따름.
   • 보전산지: 『산지관리법』에 따름.
   • 초지: 『초지법』에 따름.
4. 자연환경보전지역 내 특정 구역:
   • 공원구역: 『자연공원법』에 따름.
   • 상수원보호구역: 『수도법』에 따름.
   • 지정문화재 및 천연기념물 보호구역: 『문화재보호법』에 따름.
   • 해양보호구역: 『해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률』에 따름.
   • 수산자원보호구역: 『수산자원관리법』에 따름.

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7. 용도지역 지정 절차 상의 특례(관리 계획 필요X)

1) 공유수면매립지에 관한 용도지역 지정

• 매립목적과 인접 용도지역의 동일성:
  • 공유수면의 매립목적이 인접한 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)과 같을 경우, 해당 매립구역은 매립 준공 인가일부터 인접 용도지역으로 자동 지정됩니다(의제). 이에 대해 별도의 고시 없이 그 용도지역으로 지정된 것으로 간주됩니다. 그러나, 해당 지역의 시장이나 군수는 이를 지체 없이 고시해야 합니다.
  • 공유수면 매립지? 바다나 강을 매립하여 새로운 땅을 만들어 내는 경우입니다.
• 매립목적과 인접 용도지역의 차이:
  • 매립목적이 인접 용도지역과 다르거나, 매립구역이 둘 이상의 용도구역에 걸쳐 있을 경우, 도시·군관리계획결정을 통해 용도지역으로 지정해야 합니다.

2) 다른 법률에 의한 용도지역 지정 등의 의제 (결정·고시의 특례)

• 도시지역 결정·고시로 간주(의제):
  • 특정 법률에 따라 지정된 구역은 도시지역으로 간주되며, 도시지역의 결정과 고시를 따로 하지 않아도 됩니다.
  1. 항만구역:
     • 『항만법』에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면.
  2. 어항구역:
     • 『어촌·어항법』에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면.
  3. 산업단지:
     • 『산업입지 및 개발에 관한 법률』에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지. 단, 농공단지는 제외됩니다.
  4. 택지개발지구:
     • 『택지개발촉진법』에 따른 택지개발지구. 이 지역은 개발 완료 후 지구 지정이 해제되더라도, 이전의 용도지역으로 환원되지 않으며 도시지역으로 존치됩니다.
     • 기출 : 택지개발사업이 끝난 지역은 더 이상 과거의 용도로 돌아가지 않고, 현재의 상태를 유지합니다.
     • 기출: 다른 개발지역은 개발이 안되거나 해제되면 원래의 용도로 돌아갈 수 있지만, 택지개발지역은 그렇지 않습니다.
  5. 전원개발사업구역:
     • 『전원개발촉진법』에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역.
  6. 도시개발구역:
     • 『도시개발법』에 따라 도시개발구역으로 지정·고시된 지역은 도시지역과 지구단위계획구역으로 간주됩니다. 단, 취락지구는 제외됩니다. ( 수력발전소 또는 송·변전설비만을 설치하기 위한 구역은 제외)

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1. 관리지역에서 농림지역 등으로의 간주(의제)

간주(의제): 법적으로 따로 지정하거나 고시하지 않아도, 특정 상황에서 자동으로 다른 상태로 본다는 의미입니다.

1. 관리지역이 농림지역으로 간주되는 경우:
   • 만약 관리지역(개발이나 농림 등이 가능한 지역)에서 농업진흥지역으로 지정되면, 이 지역은 자동으로 농림지역으로 간주됩니다. 즉, 별도의 고시 없이도 농림지역이 된 것으로 봅니다.
2. 관리지역이 자연환경보전지역으로 간주되는 경우:
   • 관리지역에서 보전산지로 지정되면, 이 지역은 자동으로 농림지역이나 자연환경보전지역으로 간주됩니다.
3. 환원:
   • 이런 간주 규정으로 지정된 구역이 나중에 해제되면, 이 지역은 원래의 관리지역으로 돌아갑니다.
4. 용도환원 시 기득권 보호:
   • 환원될 때, 이미 사업을 진행 중인 사람들은 계속해서 그 사업이나 공사를 진행할 수 있습니다. 이는 환원 전에 이미 시작된 권리나 작업을 보호하기 위한 것입니다.

2. 녹지지역

• 녹지지역은 환경을 보호하기 위해 설정된 지역입니다.

1. 하나의 대지가 녹지지역과 다른 지역에 걸쳐 있는 경우:
   • 이 대지는 각각의 용도지역 규정에 따라 개발이나 건축을 해야 합니다. 예를 들어, 녹지지역은 보호가 우선이지만, 다른 지역에서는 건축이 허용될 수 있습니다.
   • 녹지지역의 건축물이 고도 또는 방화지구에 걸쳐있는 경우 대지와 건축물전부에 대하여 고도지구에 관한 규정 적용하고, 건축물 전부에 대하여 방화지구에 관한 규정 적용

3. 고도지구와 방화지구

고도지구와 방화지구는 특별한 건축 규제가 있는 지역입니다.

1. 고도지구:
   • 건물 높이 제한이 있는 지역입니다. 만약 건물이 고도지구에 걸쳐 있으면, 건물 전체에 대해 고도지구 규정이 적용됩니다.
2. 방화지구:
   • 화재를 막기 위해 특별히 규제하는 지역입니다. 만약 건물이 방화지구에 걸쳐 있으면, 건물 전체가 방화지구 규정을 따라야 합니다. 다만, 건물과 달리 **대지(땅)**는 방화지구 규정을 따르지 않습니다.
   • 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역 등의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역 등에 있는 부분은 방화지구의 건축물에 관한 규정 적용하지 않습니다.

 

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