공인중개사 공법1 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 용어 정의

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국가	각 부
지방자치단체	광역지자체 (시/도)	특별시,	특별자치시 (세종시),	광역시	도	특별자치도 (제주도)
	기초지자체 (시/군/구)	(자치)구,		구(군)	시, 군 시中 대도시(인구 50만명이상) Ex. 부천시, 수원시

 

1. 광역도시계획의 개념

• 광역도시계획은 광역계획권에 해당하는 지역(두 개 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군이 포함된 지역)의 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획입니다.
• 이 계획은 광역시 자체를 수립하는 계획이 아닙니다. 대신, 두 개 이상의 시나 군(특, 광, 시, 군)이 포함된 넓은 지역이 어떻게 발전해야 할지에 대한 청사진을 제공합니다.

2. 광역계획권

• 광역계획권은 인접한 둘 이상의 시나 군이 포함된 지역을 말합니다.
• 지정권자는 국토교통부장관이나 도지사입니다. (광역시장이 지정권자가 아니라는 점이 중요합니다.)
• 이 권역은 전체 구역이나 일부 구역만으로 지정될 수 있습니다.

3. 광역시설(2가지)

• 광역시설은 광역적인 정비가 필요한 시설로, 여러 지역이 함께 이용하거나 걸쳐있는 시설을 의미합니다. (도시•군계획시설의 설치•관리규정따름)
• 예시:
  1. 여러 시나 군에 걸쳐 있는 시설: 예를 들어, 여러 시나 군에 걸쳐 있는 도로, 철도, 공동구(지하에 여러 설비를 함께 묻는 공간) 등이 해당됩니다.
  2. 여러 시나 군이 공동으로 이용하는 시설: 예를 들어, 항만이나 공항처럼 여러 지역이 함께 사용하는 시설이 있습니다.

4. 광역시설의 설치 및 관리

• 원칙적으로, 광역시설은 도시나 군 계획에 따른 규정에 의해 설치되고 관리됩니다.
• 예외적으로:
  1. **관계 지역(특별시, 광역시 등)**들은 협약을 체결하거나 협의회를 구성해서 광역시설을 함께 설치하고 관리할 수 있습니다.
  2. 국가계획에 따라 설치되는 광역시설은 다른 법률에 따라 설립된 법인이 설치하고 관리할 수 있습니다.

정리:

• 광역도시계획은 넓은 지역의 발전을 위한 장기계획입니다.
• 광역계획권은 여러 시나 군이 포함된 지역이고, 이를 지정하는 권한은 국토교통부장관이나 도지사에게 있습니다.
• 광역시설은 여러 지역이 걸쳐 있거나 공동으로 사용하는 중요한 시설을 의미하며, 이를 설치하고 관리하는 규정은 도시나 군 계획에 따르지만, 예외적으로 협의나 국가계획에 따라 관리될 수 있습니다.

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1. 도시·군계획의 개념

• 도시·군계획은 특정 지역(특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군 (광역시의 관할구역에 있는 군 제외) )에 대한 공간구조와 발전 방향을 계획하는 것을 말합니다.
• 이 계획은 그 지역의 장기적인 발전 방향을 설정하고, 그에 따라 어떻게 개발하고 정비할지를 결정합니다.

2. 도시·군기본계획 (방향 설정)

• 도시·군기본계획은 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 관할 구역에 대해 기본적인 공간구조와 장기적인 발전 방향을 제시하는 종합적인 계획입니다.
• 이 계획은 도시·군관리계획을 수립할 때 지침이 됩니다. 즉, 어떤 방향으로 발전해야 하는지를 먼저 정하고 그에 맞춰 세부적인 개발계획을 수립하는 것입니다.
• 시장이나 군수는 지역의 상황에 따라 필요하다고 생각되면 인접한 다른 시나 군의 일부를 포함해서 기본계획을 수립할 수 있습니다. 이 경우, 해당 지역의 시장이나 군수와 협의가 필요합니다.

3. 도시·군관리계획 (세부적인 개발 및 관리 계획)

• 도시·군관리계획은 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 개발, 정비, 보전을 위해 수립하는 세부적인 계획입니다.
• 토지이용계획확인서를 통해 이 계획을 확인할 수 있습니다. 이는 어떤 땅을 어떻게 이용할 것인지에 대한 구체적인 계획입니다.
• 도시·군기본계획이 수립될 때, 도시·군관리계획도 함께 입안할 수 있습니다(조속히 입안필요할 경우 인정시). 즉, 큰 방향을 설정하면서 동시에 세부 계획도 함께 마련할 수 있다는 것입니다.

(1) 용도지역(4/도관(보생계)농자)•용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획:

1. 용도지역

• 용도지역은 토지의 기본적인 용도를 정해놓은 지역입니다. 즉, 그 지역에서는 어떤 용도로 토지를 사용할 수 있는지에 대해 정해진 것입니다.
• 예를 들어, 주거지역(사람이 사는 곳), 상업지역(상점이 있는 곳), 공업지역(공장이 있는 곳) 등이 용도지역에 해당합니다.
• 이 용도지역에서는 건축물의 용도, 건폐율(건물을 지을 수 있는 비율), 용적률(층수를 포함한 건물의 크기), 높이 등을 제한하여 토지를 효율적으로 사용하고 공공복리를 증진하려고 합니다.
• 중복되지 않게 하나의 지역에 한 가지 용도지역만 지정됩니다.
• 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다.

2. 용도지구

• 용도지구는 용도지역을 보완하거나 강화, 완화하기 위해 지정되는 지역입니다. 즉, 용도지역이 정해진 뒤, 그 용도지역에 추가로 제한을 가하거나 완화하기 위해 설정됩니다.
• 용도지역이 기본적인 규칙이라면, 용도지구는 그 규칙을 조금 더 세부적으로 다듬는 역할을 합니다.
• 예를 들어, 어떤 주거지역에 특정한 건물만 지을 수 있게 하거나, 공원이나 녹지를 더 많이 확보하게 만드는 것이 용도지구의 역할입니다.
• 중복 지정이 가능하므로, 하나의 지역에 여러 용도지구가 지정될 수 있습니다.

2.1. 용도구역

• 용도구역은 특정한 목적을 위해 토지 이용의 규제를 강화하거나 완화하는 지역입니다. 용도지역과 용도지구처럼 토지의 사용을 더 세밀하게 관리하기 위해 지정됩니다.
• 중복 지정이 가능하므로, 한 지역에 여러 용도구역이 설정될 수 있습니다.

2.2. 주요 용도구역의 종류 (암기: 개도시수입)

1. 개발제한구역(국장결정)
   • 도시의 무질서한 확장을 막기 위해 지정됩니다.
   • 국토교통부 장관이 결정합니다.
2. 도시자연공원구역:
   • 도시 내에서 자연환경을 보호하고, 공원을 조성하기 위해 지정됩니다.
3. 시가화조정구역:
   • 도시의 무분별한 확장을 방지하고 장기적인 도시계획을 고려하여 개발을 제한하는 구역입니다.
4. 수산자원보호구역(해장결정)
   • 수산자원을 보호하기 위해 지정됩니다.
   • 해양수산부 장관이 결정합니다.
5. 입지규제최소구역:
   • 국토교통부 장관이 결정하며, 특정 지역의 규제를 완화하여 효율적인 토지 이용을 촉진하기 위해 지정됩니다.

2.3. 용도구역의 지정 및 변경

• 용도구역은 도시·군관리계획에서 따로 정하는 지역입니다. 이는 용도지역 및 용도지구의 규제를 강화하거나 완화하는 역할을 합니다.

2.4. 특정 용도구역에서의 규정

• 시가화조정구역과 수산자원보호구역에서 새로운 사업이나 공사를 시작하기 전에 도시·군관리계획 결정에 따라 고시됩니다. 이미 사업 또는 공사를 시작한 사람은 고시일로부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.

 

도시·군계획시설 및 기반시설

(1)   기반시설의 설치•정비 또는 개량에 관한 계획

(1)기반시설(7가지 종류구별★)

1. 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획

• 기반시설은 도시의 기능을 원활하게 운영하기 위해 필요한 시설입니다. 이 시설들을 설치하고 정비하며 개량하는 계획은 도시·군관리계획에서 다루어집니다.

2. 기반시설의 종류 (7가지로 구분)

기반시설은 7가지로 구분됩니다:

1. 교통시설:
   • 도로, 철도, 항만, 공항 등 사람과 물자의 이동을 위한 시설.
2. 공간시설:
   • 공원, 녹지, 유원지와 같은 도시 내 휴식과 레저를 위한 공간.
3. 환경기초시설:
   • 하수도, 쓰레기 처리시설 등 환경 보호를 위한 시설.
4. 안전시설:
   • 소방서, 경찰서와 같은 안전 및 방재를 위한 시설.
5. 생활기반시설:
   • 상하수도, 전기, 가스 등 생활 필수 자원을 공급하는 시설.
6. 공공문화시설:
   • 학교, 도서관, 박물관 등 교육과 문화 활동을 위한 시설.
7. 복지시설:
   • 병원, 복지관 등 사회복지 서비스를 제공하는 시설.

3. 도시·군계획시설

• 도시·군계획시설은 위에서 언급한 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설입니다. 이 시설들은 법적으로 계획에 포함되어 있으며, 도시의 발전에 필수적인 역할을 합니다.

4. 도시·군계획시설사업

• 도시·군계획시설사업은 도시·군계획시설을 설치, 정비 또는 개량하는 사업입니다. 여기에는 기반시설은 포함되지 않습니다.
• 예를 들어, 공원이나 녹지를 새로 조성하거나, 도로를 확장·개선하는 사업이 이에 해당합니다. 이러한 사업은 도시의 효율적 관리와 발전을 위해 필수적인 요소입니다.

기출문제 예시:

• 공원, 녹지, 유원지 등의 공간시설의 설치에 관한 계획은 도시·군관리계획에 속합니다. 이 계획들은 도시의 공공복리와 환경을 유지하는 중요한 요소입니다.

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도시·군계획사업

1. 도시·군계획사업이란?

• 도시·군관리계획을 실제로 시행하기 위한 사업을 말합니다. 이러한 사업들은 도시의 발전과 정비를 위한 구체적인 행동 계획을 포함합니다.
• 도시·군계획사업은 허가를 받는 것이 아니라, 인가를 받아야 하는 사업입니다. 즉, 법적 승인을 통해 진행되는 사업입니다.

2. 도시·군계획사업의 종류

도시·군계획사업에는 다음과 같은 종류가 있습니다:

1. 도시·군계획시설사업:
   • 도시·군관리계획에서 결정된 기반시설을 설치, 정비, 개량하는 사업입니다. 예를 들어, 새로운 도로를 만들거나 기존 공원을 확장하는 등의 작업이 이에 해당합니다.
2. 도시개발사업:
   • 도시개발법에 따른 사업으로, 도시의 새로운 개발이나 확장을 위해 진행됩니다. 예를 들어, 신도시를 개발하거나, 기존 시가지의 개발을 촉진하는 사업이 포함됩니다.
3. 정비사업:
   • 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업으로, 도시 내 노후화된 지역을 정비하고 재개발하는 데 목적이 있습니다. 주거 환경을 개선하거나, 낡은 건물들을 철거하고 새로운 주거지를 조성하는 사업이 여기에 해당합니다.

3. 기출문제 예시

• 도시개발사업에서 실시계획을 고시한 경우, 그 내용 중 도시·군관리계획(지구단위계획을 포함)으로 결정해야 하는 사항이 고시된 것으로 봅니다. 이는 도시개발사업이 이미 계획된 사항을 실현하는 단계에서, 계획 자체가 동시에 결정된 것으로 간주되는 것을 의미합니다.
• 시가화조정구역에서도시•군계획사업은 관계 중앙행정기관의 장의 요청에의해 국장이 인정하는 사업만 시행 가능

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지구단위계획과 개발행위허가제

1. 지구단위계획이란?

• 지구단위계획은 도시나 군 계획의 일부 지역을 대상으로 토지 이용을 효율적으로 관리하고, 기능을 증진하며, 미관을 개선하고, 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 계획입니다.
• 도시나 군의 특정 지역에 대한 세부적이고 체계적인 관리 계획으로, 토지 이용과 개발에 대한 구체적인 지침을 제시합니다.

2. 개발행위허가제 : 사적개별행위로 도시군관리계획이 아님

• 개발행위허가제는 난개발을 방지하고, 도시나 군의 계획에 따라 적절한 개발이 이루어지도록 개발행위를 규제하는 제도입니다.
• 개발행위란 토지를 형질 변경하거나 건축물을 신축하는 등의 행위를 말하며, 이러한 개발이 도시군관리계획에 따라 이루어져야 합니다.

3. 개발밀도관리구역

• 개발밀도관리구역은 개발로 인해 기반시설이 부족할 것으로 예상되지만, 기반시설을 추가로 설치하기 어려운 지역입니다.
• 이런 지역에서는 건폐율(건축물이 차지하는 면적 비율)이나 용적률(건물의 총 면적이 대지 면적에 대해 차지하는 비율)을 강화하여 적용합니다. 즉, 건축물의 밀도를 줄여 기반시설의 부담을 덜고자 하는 것입니다.

4. 기반시설부담구역

• 기반시설부담구역은 개발밀도관리구역 외의 지역 중, 개발로 인해 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 추가 설치가 필요한 지역을 대상으로 지정합니다.
• 기반시설을 설치하거나 그 용지를 확보하기 위해 개발로 인해 기반시설이 부족하게 된 원인 제공자에게 비용을 부담시키는 구역입니다. 예를 들어, 특정 개발로 인해 도로가 부족해지면, 그 개발자에게 도로 설치 비용을 부담하게 합니다.

5. 기반시설설치비용

• 단독주택이나 숙박시설 등의 신축이나 증축 행위로 인해 유발되는 기반시설 설치 또는 그 용지 확보를 위해 부과되는 비용입니다.
• 기반시설 설치비용은 추가로 발생하는 교통량이나 환경 부담 등을 고려하여, 해당 개발자에게 비용을 징수하게 됩니다.

* 건폐율 암기법(녹지. 보, 생, 농, 자)

(20,40,70,90% : 이사친구)

* 용적률 암기 (보, 생, 농, 자 (80, 100, 400,500, 1500))

: 용적률 50%~80%이하 범위 안에서 특, 광,시,군

조례로 정한다.

 

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