공인중개사 공법4 - 도시 군 계획시설 기반시설 설치

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1. 도시·군계획시설

• 기반시설 중에서 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 도시·군계획시설이라고 합니다. 예를 들어 도로, 공원, 학교 등이 도시·군계획시설에 포함될 수 있습니다.

2. 기반시설의 설치

• 기반시설을 설치하려면 도시·군관리계획으로 먼저 결정되어야 합니다. 이는 도시나 군에서 미리 계획을 세워야 한다는 뜻입니다. 다만, 공공청사(예: 관공서 건물), 도서관, 자동차 검사시설 같은 경미한 시설은 이러한 절차를 따르지 않을 수 있습니다.

3. 도시·군계획시설의 설치 기준

• 도시·군계획시설을 설치할 때는 국토교통부령으로 정한 기준을 따라야 합니다. 

4. 도시·군계획시설의 보상

• 도시·군계획시설의 설치로 인해 토지나 건물의 소유자가 권리 행사를 제한받게 될 경우, 이에 대한 보상은 별도로 정해진 법률에 따라 이루어집니다.

5. 공동구의 설치와 관리

공동구는 지하에 여러 가지 시설(예: 전기, 통신, 수도, 하수도 등)을 한꺼번에 수용하는 공간을 말합니다. 이를 통해 도시의 미관을 개선하고, 도로를 보호하며, 교통이 원활하게 되도록 돕습니다.

5-1. 설치 대상 지역

• 공동구는 도시개발구역, 택지개발지구, 정비구역 등 특정 지역이 200만㎡를 초과할 때 설치해야 합니다.

5-2. 공동구 수용 의무

• 전선, 통신선, 수도관, 열수송관 등은 공동구에 반드시 수용해야 합니다. 다만, 가스관은 위험성 때문에, 하수도관은 오염 가능성 때문에 공동구에 수용하려면 심의를 거쳐야 합니다.

5-3. 공동구 설치비용 부담

• 공동구 설치에 필요한 비용은 도시·군계획시설 사업시행자와 공동구를 사용하는 사람들이 함께 부담해야 합니다.
• 사업시행자는 공동구의 설치가 포함되는 개발사업의 실시계획인가 등이 있은 후 지체 없이 공동구 점용예정자에게 부담금의 납부를 통지하여야 한다.

5-4. 설치 공사 완료 시

• 공동구 설치 공사가 끝나면, 사업시행자는 공동구점용예정자에게 점용공사기간, 설치도면 등을 개별적으로 알려야 합니다. 또한, 기존에 사용하던 시설이 폐지된 경우, 그 시설을 철거하고 도로를 원상복구해야 합니다.

5-5. 공동구 유지관리 계획

• 공동구관리자는 5년마다 안전 및 유지관리계획을 수립하고 실행해야 하며, 매년 1월 1일 기준으로 6개월에 한 번씩 정기점검을 실시해야 합니다.
• 공동구관리자는 공동구의 안전 및 유지관리계획을 변경하려면 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 후 공동구협의회의 심의를 거쳐야 한다.

5-6. 공동구 관리비용

• 공동구를 사용하는 사람들이 관리비용을 부담하며, 비용 분담 비율은 사용 면적에 따라 정해집니다. 공동구를 사용하고자 하는 사람은 관리자의 허가를 받아야 하며, 사용료를 납부해야 합니다.
• 공동구를 점용하거나 사용하는 자는 점용료 또는 사용료를 납부하여야 한다.

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2. 장기미집행 도시·군계획시설부지의 매수청구 > (암기:10,6,2,10,20년 다음날)

1) 매수청구 대상

• 매수청구 대상은 도시·군 관리계획의 결정·고시일로부터 10년 이내에 사업이 시행되지 않은 경우입니다.
• 매수청구 대상 토지는 지목이 대(垈)인 토지와 그 토지에 있는 건축물을 포함합니다.( 지목이란 토지의 용도, 대(垈)는 주로 건축물이 세워질 수 있는 토지 예를 들어, 집이나 건물 등이 지어질 수 있는 땅이 "대"로 분류됩니다. )
• 다만, 실시계획의 인가나 그에 준하는 절차가 진행된 경우는 매수청구 대상에서 제외됩니다.

2) 매수의무자

• 매수의무자는 다음과 같습니다:
  1. 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수
  2. 시설사업 시행자
  3. 시설의 설치·관리 의무자
• 기출: 해당 도시·군계획시설사업의 시행자가 정해진 경우, 그 시행자에게 토지 매수를 청구할 수 있습니다.

3) 매수의 결정 및 통지

• 매수청구를 받은 날로부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정해야 합니다.
• 매수결정을 통지한 날로부터 2년 이내에 매수해야 합니다.
• 결정된 내용은 대상자 및 해당 토지가 속한 시장에게 통지해야 합니다.

4) 매수가격 및 매수절차

• 매수절차 및 매수가격은 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"을 준용하며, 공시지가가 아닌 다른 방식으로 결정됩니다.

5) 도시·군계획시설채권

• 도시·군계획시설채권의 상환 기간은 10년 이내이며, 이율은 조례로 정합니다.
  1. 원칙: 현금으로 지급합니다.
  2. 예외: 매수의무자가 지방자치단체인 경우에만 채권을 발행할 수 있습니다.
     • 토지소유자가 원할 경우
     • 부채부동산소유자의 토지 또는 비업무용 토지의 경우, 3천만 원을 초과하는 금액에 대해서 채권을 발행할 수 있습니다.

6) 매수 불응 시

• 매수하지 않기로 결정하거나, 매수결정 후 2년이 지나도록 매수하지 않은 경우, 일정 조건을 충족한 건축물 또는 공작물을 허가받아 설치할 수 있습니다:
  1. 단독주택(3층 이하, 다세대주택 제외)
  2. 제1종, 제2종 근린생활시설 (노래연습장, 안마시술소, 단란주점, 다중생활시설 제외)로서 3층 이하인 것
  3. 공작물

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도시·군계획시설 결정의 실효와 관련된 내용

1) 도시·군계획시설의 실효

• 도시·군계획시설이 결정·고시된 날로부터 20년이 지나도록 사업이 시행되지 않으면, 그 시설에 대한 계획은 20년이 되는 다음 날 자동으로 효력을 잃게 됩니다. 즉, 그 계획은 더 이상 유효하지 않게 됩니다.

2) 현황 등의 보고의무

• 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 아래 두 가지 경우에 현황을 지방의회에 보고해야 합니다:
  1. 도시·군계획시설을 설치할 필요가 없어졌을 때
  2. 도시·군계획시설이 결정된 후 10년이 지나도록 사업이 시행되지 않았을 때
• 이 보고는 최초 보고 후 2년마다 지방의회에 해야 합니다.

3) 10년이 지난 후 실효 시까지 집행계획이 없는 경우

• 토지 소유자는 도시·군계획시설의 결정 해제를 요청할 수 있습니다. 이를 위해 도시·군관리계획 입안권자에게 해제 신청을 할 수 있습니다.
• 지방의회는 관련된 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수에게 해제를 권고할 수 있습니다. 이 경우:
  1. 지방의회가 보고를 받은 날로부터 90일 이내에 해제를 권고하는 서면을 보내야 합니다.
  2. 해제 권고를 받은 시장 또는 군수는 도지사에게 해제를 신청해야 합니다.
  3. 도지사는 해제 신청을 받은 후 1년 이내에 해제를 위한 계획을 결정해야 합니다.
• 만약 해제할 수 없는 특별한 사유가 있다면, 지방자치단체의 장은 해제 권고를 받은 날로부터 6개월 이내에 그 사유를 설명해야 합니다.

4) 해제 및 고시

• 해제 결정이 이루어진 경우, 국장, 시·도지사 또는 대도시시장은 그 내용을 지체 없이 고시해야 합니다. 이 절차를 통해 해제된 도시·군계획시설의 계획이 공식적으로 종료됩니다.

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