공인중개사 민법34 - 소유권 공동소유

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공동소유

구분	공유	합유	총유. [권리능력없는 사단]
종류	인적 관계없는 여럿이 하나의 토지를 매수	동업계약,수탁자가 수인이 있는 경우에 신탁재산	교회, 종중(종친회), 자연부락으로서 동/리
공동목적	공동목적X	공동목적O	공동목적O
지분	공유지분(상속O)	합유지분(상속X) 단, 지분계산 청구가능	지분이 없음
지분처분	자유 (지분처분금지 특약가능)	전원의 동의	없음
분할청구	자유 (불분할특약가능, 5년)	조합이 존속하는 동안은 불가	불가
물건의 처분〮변경행위	전원의 동의	전원의 동의	사원총회의 결의
관리행위	지분의 과반수	조합계약->조합의 과반수	사원총회의 결의
보존행위	각자가 단독으로	각자가 단독으로	총회의 결의를 거쳐 사단자신의 명의로 하거나 구성원 전원의 이름으로(판례)
사용〮수익	협의에 의해 지분의 비율로 전부 용익	지분비율, 조합계약	정관 기타 규약
지분 포기 시		등기해야 효력
종료	공유물의 양도나 분할	조합체의 해산, 합유물의 양도	총유물의 양도나 사원지위의 득실

*기출. 비법인사단의 사원은 단독으로 총유물의 보존행위를 할 수 있다.? ?

단독x 총회의 결의를 거쳐

 

1. 공유

• 종류: 서로 인적 관계가 없는 여러 사람이 하나의 토지를 매수하는 경우.
• 공동목적: 공동목적이 필요하지 않음.
• 지분: 각 공유자가 소유하는 공유지분이 있으며, 이 지분은 상속이 가능합니다.
• 지분처분: 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있으며, 다른 사람에게 팔거나 줄 수 있습니다.
• 분할청구: 자유롭게 공유물을 분할할 수 있습니다. 다만, 불분할 특약을 통해 분할을 제한할 수 있습니다.
• 물건의 처분 및 변경행위: 전원의 동의가 필요합니다.
• 관리행위: 지분의 과반수로 결정할 수 있습니다.
• 보존행위: 각 공유자가 단독으로 보존행위를 할 수 있습니다.
• 사용 및 수익: 협의에 따라 지분 비율로 사용하거나 전부를 용익할 수 있습니다.
• 종료: 공유물을 양도하거나 분할하는 것으로 종료됩니다.

2. 합유

• 종류: 동업계약, 수탁자가 수인인 경우 신탁재산 등 공동목적을 가진 경우.
• 공동목적: 공동목적을 가지고 있어야 합니다.
• 지분: 합유지분이 있으며, 이 지분은 상속되지 않습니다. 다만, 지분 계산 청구는 가능합니다.
• 지분처분: 전원의 동의가 필요합니다. 자유롭게 처분할 수 없습니다.
• 분할청구: 조합이 존속하는 동안에는 불가능합니다.
• 물건의 처분 및 변경행위: 전원의 동의가 필요합니다.
• 관리행위: 조합 계약에 따라 조합의 과반수로 결정합니다.
• 보존행위: 각 합유자가 단독으로 보존행위를 할 수 있습니다.
• 사용 및 수익: 지분 비율에 따라 사용하며, 조합 계약에 따릅니다.
• 종료: 조합체의 해산, 합유물의 양도에 따라 종료됩니다.

3. 총유

• 종류: 교회, 종중(종친회), 자연부락으로서의 동/리 등 권리능력이 없는 사단의 경우.
• 공동목적: 공동목적을 가지고 있어야 합니다.
• 지분: 총유에는 지분이 없습니다. 구성원이 개인적으로 소유권을 주장할 수 없습니다.
• 지분처분: 지분이 없기 때문에 처분할 수 없습니다.
• 분할청구: 불가능합니다.
• 물건의 처분 및 변경행위: 사원총회의 결의가 필요합니다.
• 관리행위: 사원총회의 결의가 필요합니다.
• 보존행위: 총회의 결의를 거쳐 사단의 명의로 하거나 구성원 전원의 이름으로 해야 합니다.
• 사용 및 수익: 정관 또는 기타 규약에 따릅니다.
• 종료: 총유물의 양도나 사원 지위의 득실에 따라 종료됩니다.

 

 

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1. 공유의 성립

공유란 여러 사람이 하나의 물건에 대해 공동으로 소유권을 가지는 것을 말합니다.

1. 공유가 성립하는 방법
   • 법률행위: 사람들끼리 합의하고, 부동산인 경우 등기를 해야 공유가 성립합니다.
   • 법률규정: 특정 상황에 의해 자동으로 공유가 되는 경우가 있습니다. 예를 들어:
     • 타인의 땅에서 보물을 발견했을 때
     • 여러 물건이 섞여서 구분이 불가능한 경우
     • 공유물에서 생기는 과실(예: 과일, 이자 등)
     • 공동상속 재산(예: 부모가 돌아가셨을 때 자식들이 공동으로 상속받는 재산)
     • 구분소유의 공용부분(예: 아파트의 복도, 엘리베이터 등)

2. 공유지분

공유지분은 공유물에 대한 각 사람의 소유권 비율을 의미합니다. 이 지분이 실제 소유권의 일부로 인정됩니다.

1. 지분의 비율
   • 지분의 비율은 사람들 간의 합의나 법률의 규정에 따라 정해집니다. 만약 비율이 불분명하다면, 균등하게 나눈다는 규정이 적용됩니다.
   • 실제 지분이 등기부상의 지분과 다를 경우, 실제 지분을 기준으로 판단합니다.
2. 지분의 탄력성
   • 지분의 탄력성이란, 공유지분이 상황에 따라 변할 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어:
     • 지분 포기: 한 사람이 자신의 지분을 포기하면, 그 지분은 다른 공유자들에게 비율대로 나누어집니다.
     • 상속: 상속인 없이 사망한 경우, 그 지분은 다른 공유자에게 돌아갑니다. 등기필요
3. 지분의 이전
   • 공유자의 지분은 자유롭게 이전할 수 있습니다. 즉, 다른 사람에게 팔거나 줄 수 있습니다.
   • 하지만, 공유자 간 이미 발생한 채권이나 채무는 지분을 양수한 사람에게 승계되지 않습니다.
   • 예외 : 집건법 (국고귀속)
4. 지분의 처분
   • 지분의 처분은 자유롭게 할 수 있습니다.
   • 예를 들어, 공유자들이 공유 토지에 대해 매매 계약을 체결한 경우, 한 공유자는 다른 공유자와 별개로 자신의 지분을 매매 계약에서 해제할 수 있습니다.

 

공유물

1. 공유물의 처분:
   • 전원 동의 필요: 공유물(예: 건물, 토지 등)의 처분, 변경(예: 임대차 해지, 전세권 설정, 건물 신축 등)을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
   • 기출문제:
     • 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분할 수 없습니다. (O)
     • X토지가 나대지인 경우, 甲은 乙의 동의 없이 건물을 신축할 수 없습니다. (공유물 처분변경) (O)
2. 공유물의 관리:
   • 지분의 과반수로 결정: 공유물의 관리(예: 가치 증가, 이용, 개량 행위, 임대차 계약, 관리비용 부담, 일부 배타적 사용 등)는 지분의 과반수로 결정합니다.
   • 판례: 다수 지분권자가 나대지에 건물을 신축하는 것은 관리의 범위를 넘는 행위가 된다.
3. 공유물의 보존:
   • 각자 단독으로 가능: 공유물의 보존 행위는 공유자 각각이 단독으로 할 수 있습니다. 보존 행위는 공유물을 유지하거나 손상되지 않도록 보호하는 행위를 말합니다.
4. 공유물의 사용, 수익:
   • 협의에 따라 지분 비율로: 공유물의 사용 및 수익은 공유자들 간의 협의에 따라 지분 비율로 이루어집니다. 협의나 약정이 없는 한, 공유물의 일부나 전부를 배타적·독점적으로 사용할 수 없습니다.
   • 판례: 공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 간의 특약은 유효하며, 특정승계인에게도 승계됩니다. 그러나 공유물의 본질적 부분을 침해하는 특약은 특정승계인에게 효력이 미치지 않습니다.
5. 공유물의 부담:
   • 지분 비율로 부담: 공유자는 특약이 없는 한, 지분 비율에 따라 공유물의 관리비용을 부담합니다.
   • 기출문제: 공유자는 특약이 없는 한 지분 비율로 공유물의 관리비용을 부담해야 합니다. (O)

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공유물 분할에 관한 규정

1. 협의와 재판에 의한 공유물 분할

• 협의 분할: 공유자 간의 협의에 따라 공유물을 분할할 수 있습니다. 이 경우, 별도의 등기 없이도 공유물의 지분이 분할되면서 물권 변동이 발생합니다.
• 재판상 분할: 만약 협의가 이루어지지 않는다면, 공유자는 법원에 공유물 분할 청구소송을 제기할 수 있습니다. 이때, 법원이 내리는 형성판결을 통해 공유물 분할이 이루어지며, 이 또한 별도의 등기 없이 물권 변동이 발생합니다. 그러나, 협의 후 이행하지 않는 경우에는 이행청구소송을 통해 분할을 강제할 수 있으며, 이 경우에는 등기가 필요합니다.
• 재분할 불가: 한 번 재판상 분할이 이루어지면, 이를 다시 분할하는 것은 허용되지 않습니다.

2. 불분할 특약

• 분할의 자유: 원칙적으로 공유자는 언제든지 공유물 분할을 요구할 수 있는 자유가 있습니다.
• 불분할 특약: 그러나 공유자 간의 협의로 일정 기간(최대 5년) 동안 공유물의 분할을 금지하는 약정을 체결할 수 있습니다. 이 약정은 갱신 가능하지만, 갱신된 기간도 5년을 초과할 수 없습니다.
• 환매와의 비교: 환매권의 경우, 부동산은 5년, 동산은 3년 동안만 환매가 가능하며, 이 기간은 갱신할 수 없습니다.

3. 현물분할과 대금분할

• 현물분할의 원칙: 가능한 경우, 공유물을 실제 물건(토지, 건물 등)으로 나누어 분할하는 것이 원칙입니다. 이때, 각 공유자의 지분이 교환되는 성질을 가집니다.
• 대금분할의 예외: 현물분할이 불가능하거나 적절하지 않은 경우, 공유물을 매각한 후 그 대금을 지분에 따라 나누는 대금분할이 이루어집니다. 이 경우, 지분의 매매와 유사한 성질을 가집니다.

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공유 지분에 따른 사용과 임대

상황 A: 甲(과반수 지분권자)이 협의 없이 X토지를 丙에게 임대한 경우

1. 甲의 사용·수익권:
   • 甲은 X토지에 대해 3/5의 과반수 지분을 가지고 있습니다. 과반수 지분권자는 자신의 지분만큼 특정 부분을 사용·수익할 권리가 있습니다.
   • 따라서 甲은 자신의 지분 범위 내에서 X토지를 丙에게 임대할 수 있으며, 이 경우 丙은 甲이 가진 지분 범위 내에서 적법하게 X토지를 사용·수익할 수 있습니다.
2. 乙의 청구권:
   • 乙은 X토지의 2/5 지분을 가진 소수지분권자로, 甲과 협의 없이 이루어진 임대차 계약에 대해 이의를 제기할 수 없습니다.
   • 乙은 丙에게 X토지의 인도(즉, 토지 부분 반환)나 손해배상을 청구할 권리가 없습니다. 乙이 할 수 있는 유일한 청구는 자신의 지분 내에서 甲을 상대로 부당이득 반환을 청구하는 것입니다.
3. 丙의 의무:
   • 丙은 乙의 지분에 상응하는 차임을 乙에게 부당이득으로 반환할 의무가 없습니다. 丙은 甲과의 임대차 계약에 따라 토지를 적법하게 사용하고 있으므로, 乙과의 관계에서도 적법한 점유를 하고 있는 것으로 간주됩니다.

상황 B: 乙(소수지분권자)이 협의 없이 X토지를 丙에게 임대한 경우

1. 乙의 사용·수익권:
   • 乙은 자신의 지분만큼 X토지를 사용·수익할 권리가 있지만, 과반수 지분이 아닌 소수 지분권자로서, 전체 토지에 대한 관리 행위를 할 권리가 없습니다.
   • 따라서 乙은 X토지를 임대할 권한이 없으며, 자신의 지분만큼 특정 부분을 丙에게 임대할 수 없습니다.
2. 甲의 청구권:
   • 甲은 과반수 지분권자로서, 乙이 X토지를 임대한 경우 그 임대를 무효로 주장할 수 있습니다.
   • 甲은 乙에게 X토지의 인도(즉, 전부 철거)를 요구할 수 있습니다. 이는 乙이 관리 행위를 하려면 과반수 지분을 가져야 하는데, 乙은 그 권한이 없기 때문입니다.

정리

• 과반수 지분권자는 자신의 지분 범위 내에서 공유물에 대한 사용·수익권을 행사할 수 있으며, 이를 바탕으로 제3자에게 임대할 수 있습니다.
• 소수 지분권자는 단독으로 임대할 권한이 없으며, 과반수 지분권자의 동의 없이 공유물 전체를 사용하거나 제3자에게 임대할 경우, 과반수 지분권자는 이를 무효로 하고 공유물의 반환을 요구할 수 있습니다.

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공유물과 관련된 법적 상황

1. 甲(1/3), 乙(1/3), 丙(1/3)의 공유

• 병이 공유물 전체를 점유한 경우:
  • 甲은 공유물의 소수 지분권자로, 자신의 지분을 보호하기 위해 병을 상대로 공유물 전체에 대한 반환청구를 할 수 있습니다. 이 청구는 법적으로 "보존행위"에 해당합니다.
  • 또는 병이 점유하고 있는 공유물에 대해 사용 대가를 지분 비율만큼 청구할 수 있습니다.
• 기출 : 공유물의 소수 지분권자가 다른 공유자의 지분을 초과하여 점유하는 경우:
  • 소수 지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 자신의 지분을 초과하여 점유하는 경우, 다른 소수 지분권자는 그 공유물의 인도를 청구할 수 있습니다. 이는 공유물의 권리를 적절히 보호하기 위한 조치입니다.

2. 丙 명의로 등기된 경우

• 甲은 자신의 지분에 관한 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 이는 丙이 자신의 지분을 초과하여 등기를 한 경우, 그 초과 부분에 대해 적법하지 않다고 주장할 수 있는 권리입니다.

3. 丙이 X토지 전부를 동의 없이 매도한 경우

• 丙의 지분 범위 내에서는 등기가 유효하지만, 나머지 공유자들의 지분에 대해서는 유효하지 않습니다. 즉, 丙이 자신의 지분만큼은 매도할 수 있지만, 다른 공유자들의 지분을 매도할 권리는 없습니다.

4. X가 불법 점유한 경우

• 甲은 단독으로 전부에 대한 반환 청구를 할 수 있으며, 또는 사용 대가를 지분 비율만큼 청구할 수 있습니다. 이는 甲이 자신의 권리를 보호하기 위한 법적 조치입니다.

5. X가(제3자가) 권원 없이 등기된 경우

• 甲은 단독으로 전부에 대한 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 이는 공유물의 보존행위로, 부당한 등기나 권리 침해를 방지하기 위한 것입니다.

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공유지분에 관한 상황 설명3

1. 현재의 점유자가 1/2의 지분권자인 경우

• 관리행위의 범위: 관리행위는 공유물의 이용이나 가치 증가를 위한 행위로, 보통 지분의 과반수 이상의 동의가 필요합니다. 현재의 점유자가 1/2의 지분권자라면, 단독으로 관리행위를 할 수 없습니다. 이는 임대차 계약을 체결하거나 공유물의 특정 부분을 독점적으로 사용하는 것과 같은 행위를 포함합니다.

2. 甲이 乙의 동의 없이 X토지 전부를 단독으로 사용하는 경우

• 반환 청구 가능: 甲은 乙의 동의 없이 X토지 전부를 단독으로 사용하더라도, 乙은 甲에게 토지의 전부에 대해 반환 청구를 할 수 있습니다.
• 사용대가 청구: 甲이 X토지 전부를 사용하고 있다면, 乙은 자신의 지분에 해당하는 비율만큼 甲에게 사용대가를 청구할 수 있습니다. 이는 乙의 권리를 보호하기 위한 조치입니다.

3. 甲 지분에 대해 제3자 명의로 원인무효 등기가 이루어진 경우

• 등기의 말소 청구 불가: 甲의 지분에 대해 제3자 명의로 원인무효 등기가 이루어졌더라도, 乙은 이를 공유물 보존행위로 간주하여 등기의 말소를 청구할 수 없습니다. 보존행위는 자신의 지분에 대한 권리를 보호하기 위한 것이므로, 다른 공유자의 지분에 대해 법적 조치를 취할 수 없습니다.
• 쉽게 설명하자면, 乙(을)은 공유물의 보존을 위해 다른 공유자의 권리를 보호할 수 있지만, 다른 사람(제3자)의 이름으로 甲(갑)의 지분에 잘못된 등기가 이루어진 경우, 乙은 그것을 바로잡기 위해 직접 그 등기를 취소할 권한이 없습니다. 즉, 乙은 자신의 지분에 대해서는 보호할 권리가 있지만, 甲의 지분에 대해 무효인 등기를 취소하거나 고칠 수 있는 권한은 없다는 것입니다. 이 상황에서는 甲이 직접 자신의 지분에 대한 잘못된 등기를 취소하도록 법적 조치를 취해야 합니다

4. X토지가 나대지인 경우, 甲이 乙의 동의 없이 건물을 신축할 수 없다

• 공유물의 처분이나 변경: X토지가 나대지 상태라면, 甲은 乙의 동의 없이 건물을 신축할 수 없습니다. 건물의 신축은 공유물의 본질적 상태를 변경하는 행위로, 이는 공유물 처분이나 변경에 해당합니다. 이러한 경우에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 甲이 독단적으로 건물을 신축하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다.

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甲과 乙이 X토지 각 특정 부분을 *)구분하여 소유하면서 공유등기를 한경우(상호명의신탁)

 

• 각자의 구분 부분에 대한 권리:
  • **甲(갑)**과 **乙(을)**이 X토지를 구분하여 각각 특정 부분을 소유하고 있다고 가정합니다. 이 경우 甲이 자신의 구분 부분에 건물을 새로 지어도, 乙은 그 건물의 철거를 요구할 수 없습니다. 왜냐하면 甲의 구분 부분은 甲의 소유이기 때문입니다.
  • 甲과 乙은 각각 자신의 구분 부분을 독립적으로 처분할 수 있습니다. 즉, 甲은 자신의 구분 부분에 대해 마음대로 매도하거나 다른 사람이 사용하도록 할 수 있습니다.
• 방해 행위에 대한 대응:
  • 甲이 자신의 구분 부분에 대해 乙이 방해하는 경우, 甲은 乙의 방해 행위를 멈추게 할 수 있습니다. 이는 甲이 자신의 소유권을 방해받지 않도록 보호받을 권리가 있기 때문입니다.
• 강제경매와 법정지상권:
  • 만약 乙의 지분이 경매로 인해 **丁(정)**에게 넘어가더라도, 甲이 이미 지은 건물은 법적으로 보호받습니다. 甲은 자신의 지분에 대해 건물이 법적으로 보호받는 권리, 즉 법정지상권을 가지게 됩니다. 따라서 丁이 乙의 지분을 경매로 취득해도, 甲의 건물을 철거하거나 권리를 제한할 수 없습니다.
• 제3자의 방해에 대한 대응:
  • 만약 **丙(병)**이라는 제3자가 乙의 구분 부분을 방해하려고 한다면, 甲은 乙을 대신해 그 방해를 막을 수 있습니다. 이는 甲이 공유물의 보존을 위해 다른 공유자의 권리도 보호할 수 있기 때문입니다.
• 경매 후 구분소유 관계의 인정:
  • 丁이 경매를 통해 乙의 지분을 취득하더라도, 甲과 丁 사이에 자동으로 구분소유 관계가 형성되지는 않습니다. 이는 경매로 인해 소유권이 넘어가도, 그 소유권의 성격이 자동으로 구분된 소유 형태로 바뀌지 않기 때문입니다.
• 분할 금지:
  • 이와 같은 구분소유 형태에서는, 일정 기간 동안 (예를 들어, 5년 동안) 구분된 부분을 다시 분할하거나 분리하지 않겠다는 약정이 있을 수 있으며, 이러한 약정이 있는 경우 분할이 금지됩니다.

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