공인중개사 민법32 - 취득시효

반응형

 

취득시효는 일정 기간 동안 지속적으로 어떤 부동산을 점유하면서, 법적 요건을 충족했을 때 그 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다. 이를 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다.

1. 부동산 취득시효의 기본 요건

1. 부동산: 취득시효는 부동산에만 적용됩니다. 예를 들어, 집, 토지 같은 것들입니다.
2. 자기 명의의 부동산: 취득시효를 주장하려면 해당 부동산이 본인 명의로 되어 있어야 합니다.
3. 토지 일부에 대한 취득시효: 만약 넓은 토지의 일부만 점유하고 있다면, 그 부분에 대해서만 취득시효를 주장할 수 있습니다. 이때 해당 부분이 명확히 분할(분필)되고, 등기된 경우에만 인정됩니다.
4. 공물은 취득시효의 대상이 아님: 공물, 즉 정부나 공공기관이 사용하는 재산(예: 도로, 공원 등)은 취득시효의 대상이 아닙니다. 그러나 잡종재산, 즉 국가나 지방자치단체가 가지고 있지만 공공용으로 사용하지 않는 일반 재산은 취득시효가 가능합니다.
   • 예를 들어, 원래는 공공용으로 사용하지 않았던 토지가 나중에 공공용으로 바뀐 경우, 취득시효가 완료되었더라도 그 토지에 대한 소유권 이전을 요구할 수 없습니다.
5. 공유지분 일부에 대한 취득시효: 만약 여러 사람이 함께 소유한 부동산(공유지분)을 점유하고 있다면, 그 점유한 부분에 대해서도 취득시효가 가능합니다. 단, 공유지분 전체를 점유해야만 인정됩니다.
6. 계속되고 표현된 지역권, 지상권: 지역권과 지상권은 성질상 점유취득시효가 적용됩니다. 이 권리들은 부동산을 일정한 방식으로 사용할 권리로, 이를 점유하고 있다면 취득시효가 인정될 수 있습니다.
7. 성명불상자의 토지: 소유자가 명확하지 않은 토지(성명불상자의 토지)도 취득시효가 적용될 수 있습니다. 이는 오랜 기간 동안 소유자가 명확하지 않아서 점유자가 그 땅을 계속 점유해왔다면, 취득시효를 주장할 수 있다는 의미입니다.

 

1. 취득시효가 인정되지 않는 경우:
   • 저당권: 돈을 빌려주고 그 보증으로 부동산에 설정하는 권리(저당권)는 점유하지 않기 때문에 취득시효가 인정되지 않습니다.
   • 유치권: 어떤 물건이나 부동산을 자신이 갖고 있으면서 돈을 받을 때까지 돌려주지 않을 권리(유치권)는 법에 따라 자동으로 발생하므로 취득시효가 인정되지 않습니다.
   • 신분관계에 기초한 권리: 부양청구권처럼 가족관계에서 발생하는 권리는 취득시효가 적용되지 않습니다.
   • 일회성 권리: 취소권이나 해제권처럼 한 번 행사하면 소멸하는 권리는 취득시효의 대상이 아닙니다.

---

2) 취득시효 종류 (소멸시효대상 : 채권 및 물권 중 지지전)

1. 등기부 취득시효

• 요건
  • 소유의사(자주점유): 점유자가 그 재산을 자신의 것이라고 생각하며 점유하는 의사.
  • 평온: 폭력이나 강압 없이 평온하게 점유.
  • 공연: 숨기지 않고 공공연하게 점유.
  • 선의: 점유 개시 시점에 소유권이 있다고 믿고 점유하는 것(이 부분은 추정됨).
  • 무과실: 점유자에게 과실이 없음을 입증해야 함(이 부분은 점유자가 입증해야 함).
• 기간
  • 10년간 점유: 10년간 지속적으로 점유하고, 그 점유 사실이 등기된 경우 소유권을 취득할 수 있음.
• 특징
  1. 등기의 승계 인정: 전 소유자의 등기 기간을 포함하여 10년 이상 등기가 되어 있다면, 등기부 취득시효가 인정됩니다.
  2. 상속의 경우: 피상속인의 명의로 등기가 되어 있다면, 상속인은 별도의 상속 등기를 하지 않았더라도 등기부 취득시효를 주장할 수 있습니다.
  3. 무효의 등기라도 가능: 등기가 무효인 경우라도, 중복 등기로 무효가 아니라면 취득시효를 주장할 수 있습니다.
  4. 완성 이후의 보호: 등기부 취득시효가 완성된 이후에는 등기 원인을 실효 주장하여 소유권을 부인할 수 없습니다.

2. 점유 취득시효

• 요건
  • 소유의사(자주점유): 점유자가 그 재산을 자신의 것이라고 생각하며 점유하는 의사.
  • 평온: 폭력이나 강압 없이 평온하게 점유.
  • 공연: 숨기지 않고 공공연하게 점유.
• 기간
  • 20년간 점유: 20년간 지속적으로 점유했을 때, 등기청구권을 얻게 됩니다. 이는 채권적 성질을 가지며, 실제 소유권을 취득하려면 등기가 필요합니다.
• 특징
  • 점유 취득시효는 등기 없이 20년간 점유하면 등기청구권을 얻게 되지만, 소유권을 취득하기 위해서는 등기를 해야 합니다. 이때 점유자의 등기 청구권은 채권적 성질을 가집니다.

제1원칙: 등기청구권은 채권적 청구권

• 등기청구권의 성격: 등기청구권은 채권적 권리입니다. 즉, 어떤 사람이 다른 사람에게 "내가 이 소유권을 가지게 해달라"라고 청구할 수 있는 권리입니다. 하지만 이 청구는 기간만료당시의 소유권을 가진 사람에게만 할 수 있습니다.
• 소멸시효 적용: 등기청구권도 시간이 지나면 권리를 행사할 수 없게 되는 '소멸시효'가 적용됩니다. 만약 등기청구권을 가진 사람이 그 땅이나 집을 직접 점유하고 있거나, 간접적으로 점유하고 있다면, 소멸시효는 진행되지 않습니다. 하지만 점유를 잃거나 다른 사람에게 넘겨줬다면 소멸시효가 진행됩니다.
• 시효 완성 시의 보호: 만약 소멸시효가 완성된 경우, 현재 등기상 소유자라도 그 땅이나 집을 점유하고 있는 사람에게 "나가라"라고 요구할 수 없으며, 부당이득이라며 돈을 달라고 할 수도 없습니다. 이 상황에서는 등기된 소유자가 오히려 법적으로 불리해집니다.
• 법정채권관계: 등기청구권은 법적으로 인정된 채권관계에 해당되며, 단순한 계약상 채권관계가 아닙니다.

제2원칙: 시효 완성 전에 소유자가 변경된 경우

• 새로운 소유자에게 청구 가능: 만약 시효가 완성되기 전에 소유자가 바뀌었다면, 바뀐 새로운 소유자에게 등기청구권을 행사할 수 있습니다. 즉, 이전 소유자와의 계약이나 합의에 따라 진행되던 소멸시효가 진행 중이더라도, 새로운 소유자에게 그 권리를 주장할 수 있습니다.
• 허위등기명의인의 문제: 시효가 완성된 시점에서 등기된 소유자가 실제 소유자가 아닌, 허위로 등기된 사람이라면, 점유자는 실제 소유자를 대신해서 허위등기를 말소시키고, 그 후에 실제 소유자에게 등기청구를 할 수 있습니다. 하지만 이를 위해서는 허위등기라는 사실을 입증해야 합니다.

제3원칙: 시효 완성 후 소유자 변경 시 등기청구 불가

• 시효 완성 후 소유자 변경 시: 만약 점유자가 시효를 완성한 후에 소유자가 변경되었다면, 점유자는 새로운 소유자에게 소유권을 요구할 수 없습니다. 예를 들어, 소유자가 매매, 교환, 가등기, 명의신탁, 명의신탁 해지 등으로 바뀌었다면, 그 새로운 소유자는 시효 완성자에게 소유권을 주장할 수 있습니다.
• 새로운 소유자에 대한 대항 불가: 시효를 완성한 점유자는 새로운 소유자에게 소유권을 요구할 수 없으며, 가등기 명의자에게도 대항할 수 없습니다. 이로 인해, 시효 취득이 완료되었더라도 새로운 소유자가 소유권을 주장할 수 있습니다.
• 손해배상 청구 불가: 시효 완성 후에 소유자가 바뀌었다고 해서, 점유자는 소유권을 청구하지 못할 뿐만 아니라, 채무불이행으로 인한 손해배상도 청구할 수 없습니다. 이는 등기청구권이 계약상 채권채무관계가 아니기 때문입니다.
• 명의신탁과의 관계: 시효가 완성된 후에 명의신탁이 이루어졌다면, 점유자는 명의수탁자에게 소유권을 주장할 수 없습니다. 하지만, 명의수탁자가 소유자로서 권리행사를 하려는 경우 이를 저지할 수 있습니다.

1. 시효완성자의 권리: 시효완성자는 새로운 소유자에게 소유권을 요구할 수는 없지만, 시효완성 후에도 소유권을 상실한 것은 아닙니다. 만약 시효기간 만료 당시의 소유자에게 소유권이 복귀된다면, 시효완성자는 그 소유자에게 등기청구를 할 수 있습니다.
2. 불법행위책임: 만약 X라는 사람이 시효 완성된 소유권을 알고서 Y에게 소유권을 넘기고, Y가 이 과정에 적극적으로 가담했다면, 이 거래는 무효가 될 수 있습니다. 이 경우, X를 대위하여 Y의 명의로 된 등기를 말소 청구할 수 있습니다. 또한, 제3자의 선의나 악의를 불문하고 불법행위로 인한 책임을 물을 수 있습니다. 단, 이는 채무불이행 책임과는 다릅니다.

제4원칙: 시효 기간 만료 시 소유자가 변동되지 않은 경우 점유기간의 역산

1. 점유기간의 기산점: 시효 기간이 만료된 후, 만약 소유자가 변동되지 않았다면, 점유자는 자신의 점유기간의 기산점을 자유롭게 선택할 수 없습니다. 이는 시효 기간이 만료된 후 이해관계가 있는 제3자가 등장할 경우, 점유자가 임의로 점유기간의 기산점을 조정하지 못하게 하려는 것입니다.

제5원칙: 재취득시효 (2차 취득시효)

• 재취득시효의 개념: 시효취득이 완성되기 전에 소유자가 점유 사실을 알고 점유자에게 반환을 요구하면, 시효가 중단됩니다. 이 중단된 시점부터 다시 새로운 시효취득(2차 취득시효)이 시작됩니다. 만약 이 2차 시효취득 기간 동안 소유자가 다시 반환을 요구하지 않는다면, 점유자는 다시 시효취득을 통해 소유권을 획득할 수 있습니다.
• 소유자 변동 여부: 재취득시효가 진행되는 동안 소유자가 변경되더라도, 시효취득은 영향을 받지 않습니다. 즉, 새로운 소유자에게도 시효완성을 통해 소유권을 주장할 수 있습니다.

제6원칙: 시효 완성 후 점유의 승계

• 점유의 승계와 등기청구권:
  1. 점유의 양수와 대위행사: 시효가 완성된 후, 시효완성자로부터 점유를 양수받은 자(새로운 점유자)는 전 점유자가 시효완성으로 얻은 소유권이전등기청구권을 대위하여 행사할 수 있습니다. 그러나 새로운 점유자가 직접 소유권이전등기청구권을 행사할 수는 없습니다.
  2. 점유와 하자의 승계: 새로운 점유자는 전 점유자의 점유와 그에 따른 하자(예: 점유가 불법적인 경우)를 그대로 승계합니다. 하지만, 전 점유자가 이미 시효완성으로 얻은 법적 권리, 즉 소유권이전등기청구권은 승계되지 않습니다. 새로운 점유자는 이 권리를 직접 행사할 수 없고, 대위하여 행사해야 합니다.

---

판례 요지:

1. 취득시효 완성과 이행불능:
   • 취득시효는 일정 기간 동안 소유의 의사로 계속해서 부동산을 점유하면, 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다.
   • 그런데 취득시효가 완성된 후, 해당 토지가 국가나 공공기관에 의해 수용(강제 매입)되었다면, 원래 소유자는 해당 토지의 소유권을 잃게 됩니다.
   • 이때, 시효취득자는 원래 소유자에게 소유권이전등기를 요구할 권리가 있지만, 토지가 이미 수용되었기 때문에 소유권이전등기를 받을 수 없게 됩니다. 이를 이행불능이라고 합니다.
2. 수용보상금에 대한 청구:
   • 토지가 수용되면, 원래 소유자는 수용에 따른 보상금을 받습니다.
   • 시효취득자는 원래 소유자가 받은 수용보상금을 대신 청구할 수 있는 권리(대상청구권)가 있습니다. 즉, 시효취득자가 소유권을 얻지 못했지만, 그 대신 보상금을 받을 권리를 주장할 수 있습니다.

추가 설명:

1. 직접 공탁된 보상금의 수령권자 확인:
   • 토지 수용 보상금이 공탁(국가나 공공기관이 일정 금액을 보관하는 행위)된 경우, 시효취득자는 직접적으로 자신이 그 보상금을 받을 자격이 있는지 확인을 구할 수 없습니다. 이는 공탁된 보상금의 수령 권리가 복잡한 법적 절차를 거쳐야 한다는 의미입니다.
2. 권리 주장과 행사:
   • 시효취득자는 토지가 수용되기 전에 반드시 자신의 권리를 주장하거나 행사해야 합니다.
   • 즉, 시효가 완성되었다면, 소유권이전등기를 요구하거나 다른 법적 조치를 취해야 한다는 것입니다.
   • 이행불능이 발생한 후에 권리를 주장하는 것은 늦을 수 있습니다.

이 판례는 시효취득자에게 자신의 권리를 적시에 주장하고 행사할 필요성을 강조하고 있으며, 수용에 따른 보상금을 통해 그 권리를 대신 실현할 수 있는 방법도 제시하고 있습니다.

---

1. 소유권의 원시취득

• 원시취득이란 말은, 취득시효를 통해 새로운 소유권을 처음부터 얻게 된다는 의미입니다. 이 소유권은 다른 사람에게서 물려받은 것이 아니라, 오로지 점유자의 노력과 시간이 만들어낸 것입니다.

2. 소급효

• 소급효란 취득시효가 완성되면 소유권 취득의 효력이 점유를 시작한 시점으로 되돌아가서 발생한다는 의미입니다.
• 예를 들어, 20년 동안 땅을 점유한 후 취득시효가 완성되었다면, 소유권 취득은 그 20년 전부터 시작된 것으로 간주됩니다.
• 중요한 점은, 그동안 수취한 과실을 원소유자에게 돌려줄 필요가 없다는 것입니다.

3. 시효완성 이전과 이후에 설정된 제한이나 부담의 효과

• 시효완성 전:
  • 시효가 완성되기 전에 원소유자가 그 땅에 설정한 저당권(대출 시 담보로 설정된 권리)이나 다른 제한(예: 지상권)이 있다면, 취득시효자가 등기를 마치면서 이런 모든 제한이 소멸합니다. 즉, 취득시효자가 깨끗한 상태의 소유권을 얻을 수 있습니다.
• 시효완성 후:
  • 시효가 완성된 후에 원소유자가 땅에 설정한 제한(예: 제3자에게 저당권 설정)이나 부담(예: 원소유자가 그 땅에 건물을 짓는 것)이 있다면, 취득시효자가 나중에 소유권 등기를 하더라도 이런 제한이나 부담을 없앨 수 없습니다.
  • 예를 들어, 시효완성 후 원소유자가 땅에 건물을 지었다면, 취득시효자는 그 건물의 철거를 요구할 수 없습니다.
  • 또한, 시효완성 후 제3자에게 저당권이 설정되었다면, 취득시효자가 나중에 소유권 등기를 해도 그 저당권을 무효화할 수 없습니다. 다시 말해, 제3자에게 대항할 수 없습니다.

 

2024.08.26 - [공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보/3개월 벼락치기 민법] - 공인중개사 민법31 - 점유권 효력 / 점유자와 회복자의 관계

2024.08.26 - [공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보/3개월 벼락치기 민법] - 공인중개사 민법30 - 물권법 각칙 점유권 자주점유 타주점유

2024.08.26 - [공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보/3개월 벼락치기 민법] - 공인중개사 민법29 - 물권법 물권의 소멸

2024.08.26 - [공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보/3개월 벼락치기 민법] - 공인중개사 민법28 - 동산의 물권 변동

2024.08.26 - [공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보/3개월 벼락치기 민법] - 공인중개사 민법27 - 물권법 등기