공인중개사 민법29 - 물권법 물권의 소멸

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1. 물건의 멸실(물상대위)

물상대위란 물건이 멸실(화재보험금)되거나 훼손(손해배상청구권), 공용징수(수용보상금)되었을 때, 그로 인해 발생한 보상금, 보험금 등의 가치변형물이 담보물권에 의해 보호되는 것을 말합니다. 즉, 담보물권이 원래 목적물에만 적용되는 것이 아니라, 그 목적물이 사라지거나 손상되어도 그로 인해 발생한 금전적 보상에까지 적용된다는 것입니다.

• 전부멸실: 물건이 완전히 사라졌을 때, 그 사실을 멸실등기로 기록합니다.
• 일부멸실: 물건이 일부만 사라졌을 때는 변경등기를 통해 기록합니다.

예를 들어, 건물이 화재로 소실되었다면 그 건물에 가입되어 있던 화재보험금이 물상대위에 따라 담보물권의 보호를 받습니다. 마찬가지로, 건물이 정부에 의해 공용으로 수용되었다면 수용보상금도 물상대위의 대상이 됩니다.

중요: 물상대위가 적용되려면, 담보권자의 고의나 과실로 인해 물건이 멸실되거나 훼손된 것이 아니어야 합니다.

2. 소멸시효

소멸시효란 일정 기간 동안 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 것을 말합니다. 물권 중에서도 용익물권(예: 지상권, 지역권, 전세권)은 20년 동안 행사하지 않으면 소멸됩니다.

• 소유권과 저당권은 소멸시효에 걸리지 않으므로, 이 권리들은 시간의 경과에 따라 소멸하지 않습니다.

기출 예시: 지상권처럼 존속기간이 정해진 권리는, 특별한 사정이 없다면 그 기간이 끝남과 동시에 말소등기 없이도 자동으로 소멸됩니다.

3. 물권의 포기

물권의 포기는 물건에 대한 권리를 더 이상 주장하지 않겠다고 하는 단독행위를 말합니다.

1. 소유권의 포기: 상대방 없이 혼자서도 할 수 있는 행위입니다. 예를 들어, 내가 소유한 땅을 포기하면 그 땅에 대한 소유권을 잃게 됩니다.
2. 제한물권의 포기: 상대방이 있는 단독행위입니다. 예를 들어, 공유지분을 포기하려면 다른 공유자에게 그 의사를 전달해야 하며, 그 다른 공유자가 해당 지분에 대해 소유권을 취득하기 위해 등기를 해야 합니다. 이때, 다른 공유자는 소유권이전등기청구권을 가지게 됩니다. 등기가 완료되어야 비로소 물권변동의 효력이 발생합니다.

예시: 만약 내가 건물의 일부를 다른 사람과 공유하고 있는데, 내 지분을 포기한다면, 이 지분은 다른 공유자에게 넘어가게 됩니다. 이때, 그 다른 공유자는 자신의 이름으로 등기를 마쳐야 합니다. 그래야 내 지분 포기가 법적으로 완전하게 이루어지는 것입니다.

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혼동이란 동일한 사람에게 소유권과 제한물권이 동시에 발생하거나, 제한물권과 그 위에 설정된 다른 제한물권이 동시에 발생할 때 발생하는 법적 현상을 말합니다. 이 경우 일반적으로 제한물권이 소멸하는 것이 원칙이지만, 몇 가지 예외가 있습니다.

1. 소유권과 제한물권의 혼동

만약 동일한 사람이 같은 재산에 대해 소유권과 제한물권(예: 지상권, 전세권)을 동시에 가지게 되면, 제한물권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 예를 들어, A가 소유한 토지에 대해 B가 전세권을 가지고 있다가, B가 그 토지의 소유권을 취득하게 되면, B의 전세권은 소멸하게 됩니다.

2. 제한물권과 다른 제한물권의 혼동

제한물권(예: 지상권, 전세권)과 그 위에 설정된 다른 제한물권(예: 저당권)이 동일인에게 귀속되는 경우, 다른 제한물권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 예를 들어, C가 지상권을 가지고 있고, 그 지상권에 대해 D가 저당권을 설정했는데, D가 지상권을 취득하게 되면, D의 저당권은 소멸하게 됩니다.

3. 혼동으로 소멸하지 않는 경우

몇 가지 예외 상황에서는 혼동이 발생해도 제한물권이 소멸하지 않습니다.

1. 본인의 이익 보호
   • 만약 후순위자가 존재한다면, 제한물권은 혼동으로 인해 소멸하지 않습니다.
   • 예시: A가 소유한 토지에 B가 지상권을 가지고 있고, 그 위에 C가 저당권을 설정했을 경우, C가 그 토지의 소유권을 취득하면 C의 저당권은 소멸할 수 있습니다. 그러나 B의 지상권은 후순위자가 있으면 소멸하지 않습니다.
2. 제3자의 이익 보호
   • 부기등기(예: 1-1)가 있을 경우, 제한물권은 소멸하지 않습니다.
   • 예시: 전세권이 저당권의 목적인 경우, 저당권자의 동의 없이 전세권을 포기할 수 없습니다. 이는 제3자인 저당권자의 이익을 보호하기 위함입니다.
3. 점유권과 광업권
   • 점유권과 광업권은 혼동의 원칙이 적용되지 않습니다. 즉, 소유권과 점유권, 혹은 광업권이 혼동으로 인해 동일인에게 귀속되더라도, 이 권리들은 소멸하지 않습니다.
4. 가등기에 기한 본등기청구권
   • 가등기에 기한 본등기청구권은 혼동으로 인해 소멸하지 않습니다.
   • 예시: 종중가등기사건에서는 가등기에 따른 본등기청구권이 혼동으로 소멸하지 않는다는 점이 판례로 인정된 바 있습니다.

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1. 지상권

지상권은 다른 사람의 토지 위에 건물이나 구조물을 세우거나, 그 토지를 특정 목적으로 사용하기 위해 설정되는 권리입니다. 쉽게 말해, 남의 땅을 빌려서 그 위에 건물을 짓거나 농사를 짓는 등의 목적으로 사용하는 권리입니다.

• 예시: A는 토지를 소유하고 있고, B는 그 토지 위에 건물을 지어 사용하고 싶습니다. 이때 A와 B는 지상권 계약을 맺습니다. B는 A의 토지 위에 건물을 지을 수 있는 권리를 얻고, A는 그 대가로 일정한 돈(지료)을 받을 수 있습니다. B는 토지의 소유권이 없지만, 그 위에서 건물을 세우고 사용할 수 있는 권리를 가집니다.

2. 저당권

저당권은 주로 돈을 빌릴 때 담보로 설정되는 권리입니다. 저당권을 설정한 사람(채무자)이 돈을 갚지 못할 경우, 저당권을 가진 사람(채권자)은 그 부동산을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있습니다. 즉, 저당권은 돈을 빌린 사람의 빚을 보증하기 위해 그 사람의 부동산을 담보로 잡는 것입니다.

• 예시: C는 돈이 필요해서 D에게 돈을 빌리면서 자신의 집을 담보로 맡깁니다. 이때 D는 C의 집에 대해 저당권을 설정합니다. 만약 C가 돈을 갚지 못하면, D는 C의 집을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

 

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