공인중개사 민법27 - 물권법 등기

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2. 등기의 개요

① 등기의 의미와 효력

• 등기란?: 물권(소유권, 전세권, 저당권 등)의 효력을 발생시키기 위한 법적 절차입니다. 즉, 물권이 실제로 발생하거나 변동되려면 등기가 필수적입니다.
• 효력발생요건: 등기는 물권이 효력을 가지기 위한 필수 조건이지만, 이미 발생한 물권이 유지되는 조건은 아닙니다(효력존속요건은 아님). 예를 들어, 등기가 원인 없이 말소되었다고 해서 그 물권이 자동으로 소멸하지는 않습니다.
• 실체관계와의 일치: 등기는 실제로 존재하는 법적 권리 상태를 반영해야 합니다. 실체관계와 등기 내용이 일치하지 않으면 그 등기는 무효가 될 수 있습니다.

② 등기청구권의 발생원인

등기청구권이 발생하는 여러 원인에는 다음과 같은 것들이 있습니다:

1. 법률행위에 의한 물권변동 (채권적 청구권)
   • 매수인의 권리: 매수인은 매매 등 법률행위로 인해 등기청구권을 가지며, 이 권리는 소멸시효의 대상이 됩니다(소멸시효 기간: 10년).
   • 소멸시효 예외: 만약 매수인이 이미 부동산을 인도받아 점유하고 있다면, 등기청구권은 소멸시효의 영향을 받지 않습니다. 또한, 점유를 승계받은 경우에도 소멸시효가 적용되지 않습니다.
2. 실제 원인과 다른 원인에 의한 등기 (물권적 청구권)
   • 법정저당권자의 권리: 법정저당권자는 저당권설정등기청구권을 가질 수 있으며, 이는 소멸시효의 대상이 아닙니다.
   • 소유자의 권리: 예를 들어, 미등기로 인해 소유자의 권리가 등기에 반영되지 않은 경우, 소유자는 등기청구권을 가질 수 있으며, 이 역시 소멸시효의 대상이 아닙니다.
3. 점유 취득시효에 의한 등기청구권
   • 취득시효의 요건: 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년 동안 점유한 경우, 등기청구권이 발생합니다. 이는 소멸시효의 대상이 아닙니다.

등기는 물권을 실제로 발생시키기 위한 필수 절차이며, 실체관계를 정확하게 반영해야 합니다. 등기청구권은 법률행위, 실제 원인, 점유 취득시효 등에 의해 발생하며, 일부 경우 소멸시효의 영향을 받습니다.

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2) 중간생략등기 (미등기전매) 

(1) 중간생략등기의 금지

• 원칙적으로 금지: 중간생략등기는 원칙적으로 금지되어 있습니다. 다만, 이 금지는 강제성이 없고, 단속규정에 해당합니다. 따라서 중간생략등기를 하더라도 법적으로는 유효합니다.
• 효력: 비록 중간생략등기가 금지되어 있지만, 이를 위반하여 중간생략등기를 하더라도 그 등기는 유효합니다.

(2) 3자 합의가 없는 경우

• 직접 등기청구 불가: 중간에 있는 사람(중간자)이 제3자에게 물건을 양도한 경우, 최종 양수인은 최초의 양도인에게 직접 등기를 청구할 수 없습니다.
• 대위한 등기청구 가능: 최종 양수인은 중간자를 대신하여 최초 양도인에게 등기청구를 할 수 있습니다. 즉, 최종 양수인이 중간자의 권리를 대위해서 등기청구를 하는 것은 가능합니다.
• 이미 중간생략등기가 경유된 경우: 중간생략등기가 이미 이루어진 경우에는, 비록 3자 간에 명시적인 합의가 없었다 하더라도 그 등기는 유효하게 처리됩니다.

(3) 3자 합의가 있는 경우

• 직접 등기청구 가능: 만약 3자 간에 중간생략등기를 하기로 명시적인 합의가 있는 경우, 최종 양수인은 최초 양도인에게 직접 등기를 청구할 수 있습니다.
• 중간자의 등기청구권은 소멸되지 않음: 이 경우에도 중간자의 등기청구권 자체는 여전히 존재합니다. 즉, 중간자가 등기를 청구할 수 있는 권리는 소멸하지 않습니다.
• 매매대금 인상 합의의 경우: 매매대금 인상에 관한 합의가 있었고, 그 대금이 지급되지 않았다면, 최초 양도인은 그 이유로 등기를 거절할 수 있습니다.

(4) 토지거래허가지역 내 중간생략등기

• 확정적 무효: 토지거래허가지역 내에서 중간생략등기를 하는 합의가 이루어진 경우, 이는 확정적으로 무효가 됩니다. 즉, 이 경우에는 허가를 배제하거나 협력의무를 이행하지 않아도 무효로 처리됩니다.

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3) 중복등기

(1) 표시란의 중복등기

• 실제상황 부합 등기 유효: 부동산의 표시란에 중복등기가 존재하는 경우, 실제 부동산의 상태와 일치하는 등기만이 유효합니다.

(2) 사항란의 이중등기 (명의가 동일인인 경우)

• 선등기 유효: 같은 사람이 동일한 부동산에 대해 두 번의 등기를 한 경우, 먼저 이루어진 등기가 유효합니다. 이 경우, 해당 등기가 실체관계와 일치하는지 여부는 고려되지 않습니다.

(3) 사항란의 이중등기 (명의인이 서로 다른 경우)

• 선등기 효력 판단: 만약 서로 다른 명의인이 동일한 부동산에 대해 이중등기를 한 경우, 먼저 이루어진 등기의 효력을 먼저 판단합니다.
• 선등기가 유효하면 후등기는 무효: 선등기가 유효하다고 판단되면 후에 이루어진 등기는 무효가 됩니다.
• 선등기가 무효라면 후등기 유효: 만약 선등기가 무효로 판정된다면, 후에 이루어진 등기는 유효하게 됩니다.

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4) 무효등기의 유용

(1) 무효등기의 유용 가능성

• 제3자의 이해관계가 없는 경우: 무효로 된 등기라도, 그 등기를 유용하기로 합의한 시점에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 나타나지 않은 경우, 그 등기는 유효하게 존속할 수 있습니다.
  • 예시: 저당권이 무효로 되었지만, 그 저당권을 다른 채권자를 위한 담보로 사용하기로 합의한 경우, 제3자가 나타나지 않는 한 이 합의는 유효하게 유지될 수 있습니다.
  • 기출 예시: 특별한 사정이 없는 한, 저당권 이전을 부기등기하는 방식으로 무효인 저당권 등기를 다른 채권자를 위한 담보로 유용할 수 있다는 판례가 있습니다. 즉, 무효가 된 저당권 등기를 그대로 다른 채권의 담보로 사용할 수 있다는 것입니다.

(2) 무효등기의 유용 불가능한 경우

• 표시란의 등기 무효: 만약 부동산 등기부의 표시란에 있는 등기가 무효로 판정되었다면, 이 무효등기는 유용할 수 없습니다. 이는 등기의 기본적인 요소가 무효로 판정되었기 때문에, 해당 등기를 다른 용도로 사용할 수 없다는 의미입니다.
  • 예시: 기존 건물이 멸실되어 새로운 건물을 신축한 경우, 기존 건물에 대한 등기는 무효가 되며, 이 무효된 등기를 유용할 수 없습니다.

(3) 기출 예시

• 저당권의 피담보채권이 소멸한 후: 저당권의 피담보채권이 소멸하고, 그 말소등기가 이루어지기 전에 피담보채권의 전부명령을 받아 저당권 이전 등기가 이루어졌다고 하더라도, 그 저당권은 효력이 없습니다. 이는 이미 소멸한 권리를 기반으로 한 등기는 유효할 수 없다는 판례입니다.
• 해석 : A가 B에게 돈을 빌리면서, 그 돈을 갚지 못할 경우에 대비해 자신의 집을 담보로 저당권을 설정했다고 가정해봅시다. 나중에 A가 B에게 빚을 다 갚아 저당권의 역할이 끝나면서, 저당권이 소멸하게 됩니다. 하지만 이 소멸된 저당권이 아직 등기부에서 말소되지 않은 상태라고 할 때, 만약 C가 B의 채권(돈 받을 권리)을 이어받아 저당권 이전 등기를 했다고 하더라도, 이 저당권은 이미 소멸된 것이므로 아무런 효력이 없다는 것입니다.

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등기의 효력

1. 권리변동적 효력: 등기를 통해 소유권이나 다른 권리가 공식적으로 변동됩니다.
2. 대항적 효력: 등기를 통해 제3자에게도 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 예를 들어, 집을 샀다면 등기를 해야 다른 사람에게 "이 집은 내 것이다"라고 주장할 수 있습니다.
3. 순위확정적 효력: 여러 권리자들이 있을 때, 등기의 순서에 따라 누가 우선권을 가지는지 결정됩니다. 예를 들어, 여러 사람이 같은 집에 대해 권리를 주장할 때, 먼저 등기한 사람이 우선권을 가집니다.
4. 등기의 공신력 부정: 우리나라에서는 등기된 내용이 항상 진실이라고 법적으로 보장하지는 않습니다. 잘못된 등기로 인해 피해가 발생해도, 등기 자체만으로 그 내용이 진실하다고 믿을 수는 없습니다.
5. 추정적 효력: 등기된 내용이 실제로도 법적으로 맞다고 추정하는 힘입니다. 예를 들어, 등기부에 A가 집주인이라고 적혀 있으면, 법적으로도 A가 집주인이라고 추정합니다. 하지만, 이 추정력은 몇 가지 조건에서 깨질 수 있습니다.
   • 추정되지 않는 경우: 가등기, 점유, 허무인 등기(존재하지 않는 사람의 이름으로 된 등기)는 추정되지 않습니다.
   • 추정의 범위:
     • 절차의 적법 추정: 등기가 적법한 절차에 따라 이루어졌다고 추정합니다.
     • 등기 권리의 적법 추정: 예를 들어, 저당권이 등기되어 있다면 그 저당권과 관련된 채권도 존재한다고 추정합니다.
     • 등기 원인의 적법 추정: 등기된 이유(매매, 증여, 상속 등)가 적법하다고 추정합니다.
     • 당사자 간 적법 추정: 등기의 추정력은 등기된 사람뿐만 아니라 제3자에게도 적용됩니다.
     예를 들어, 전 소유자가 사망한 후 상속인이 소유권 이전 등기를 했다면, 그 등기는 적법한 것으로 추정됩니다.
   • 추정이 깨지는 경우:
     • 보존등기의 추정력 번복: 등기된 내용이 사실이 아님을 증명할 수 있다면, 추정력은 깨집니다. 예를 들어, 건물을 처음 소유했다고 주장하는 사람이 실제로 건물을 신축하지 않은 경우, 그 보존등기의 추정력은 깨집니다.
     • 특별조치법에 따라 이루어진 보존등기에서는, 등기된 사람(명의자)이 실제로 그 땅이나 건물을 처음 소유한 사람이 아니라 하더라도, 그 등기는 여전히 적법한 것으로 추정
     • 추정이 번복되지 않는 경우: 등기 내용이 다소 달라 보일지라도, 그것만으로 추정력이 깨지지는 않습니다. 예를 들어, 매매를 이유로 등기된 내용이 실제로는 증여라 하더라도, 추정력은 유지됩니다.
     • 또한, 불법으로 말소된 등기의 최종명의인은 말소 전의 상태로 복구되지 않아도 여전히 적법한 권리자로 추정됩니다.
   • 특별조치법은 대한민국에서 부동산 소유권을 보다 쉽게 이전하거나 확인할 수 있도록 도와주는 특별한 법입니다. 이 법은 주로 부동산의 소유권을 제대로 증명할 수 있는 서류가 없거나, 오래된 부동산 거래에서 문제가 발생했을 때 사용됩니다.
     • 과거에 부동산 거래나 상속이 제대로 등기되지 않았거나, 법적 절차를 통해 소유권을 증명할 수 없는 경우, 특별조치법을 통해 소유권을 확인하고, 이를 법적으로 인정받을 수 있게 돕습니다.
     주요 내용:
     • 특별조치법에 따라 일정한 절차를 거치면, 기존의 소유권 증명이 불확실한 부동산에 대해서도 새로운 소유권 등기를 할 수 있습니다.
     • 이를 위해 마을 주민, 이장, 또는 지방자치단체장의 보증 등을 통해 소유권을 증명할 수 있습니다.
     • 이 법에 의한 보존등기는 일반적인 등기와 달리 추정력(등기의 신뢰성)이 매우 강하며, 쉽게 번복되지 않습니다.

 

• 추정력의 효과:
  • 등기는 진실된 권리상태를 반영한 것으로 추정되며, 이를 부인하려면 입증이 필요합니다.
  • 등기의 내용을 신뢰하는 사람은 선의(모르고)이고 과실(잘못)이 없는 것으로 추정됩니다.
  • 그러나, 등기 내용을 조사하지 않은 경우에는 과실이 있는 것으로 추정됩니다.
  • 부동산 물권을 취득하려는 사람은 등기 내용을 알고 있는 것(악의)으로 추정됩니다.

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