공인중개사 민법26 - 물권법 부동산 물권 변동

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물권의 변동

물권의 변동은 물건에 대한 권리가 어떻게 변화하고, 그 변동이 언제 효력을 발생하는지에 대한 규정입니다. 

1) 법률행위에 의한 물권변동

• 기본 원칙: 부동산의 경우, 등기가 되어야 물권(예: 소유권, 전세권 등)의 변동이 발생합니다. 즉, 법률행위(매매, 증여 등)만으로는 소유권이 이전되지 않고, 등기를 해야만 효력이 발생합니다. (민법 제186조)
  • 매매: 집을 팔고 사는 경우, 계약을 맺어도 등기를 마쳐야 실제로 소유권이 이전됩니다.
  • 증여: 누군가에게 재산을 증여할 때도, 등기를 해야 소유권이 넘어갑니다.
• 예시:

2) 특정 사례

• 전세권: 전세권이 시작되기 전에 전세권 설정등기를 마치더라도, 그 효력은 전세권이 실제로 시작되는 때부터 발생합니다. 단지 등기를 했다는 사실만으로 바로 효력이 생기는 것은 아닙니다.
  • A가 B에게 2025년 1월 1일부터 3년 동안 전세를 주기로 했습니다. 만약 A가 2024년에 미리 등기를 했다면, 전세권은 2025년 1월 1일부터 효력이 발생합니다.
  • 등기의 유효성: 전세기간이 시작되기 전에 미리 전세권 설정등기를 해도 그 등기는 유효합니다. 즉, 전세권 설정을 위해 미리 등기를 해 놓는 것은 문제가 없습니다.
  • 효력 발생 시점: 하지만, 전세권의 실제 효력은 전세기간이 시작하는 날부터 발생합니다. 즉, 등기를 했다고 해서 즉시 효력이 발생하는 것이 아니라, 전세기간이 정해진 날짜부터 전세권의 효력이 발생하게 됩니다.
• 입목등기: 나무가 집단으로 자라고 있는 임야에 대해 소유권이나 저당권을 설정하려면, 입목등기라는 절차를 통해 공시해야 합니다. 이 경우, 나무의 집단(숲)에 대한 권리만 공시할 수 있습니다.
• 명인방법: 땅 위에 있는 지상물(예: 수목)에 대한 소유권을 공시할 때 사용하는 방법입니다. 이 방법은 주로 나무나 농작물 같은 지상물에 적용됩니다. 다만, 이 방법은 불완전한 공시방법으로, 소유권은 공시되지만 저당권과 같은 제한물권은 공시되지 않습니다.
  • 특정하지 않은 임야에서 나무를 일정 수량 매수했을 때, 매수자가 그 나무에 대해 명인방법(예: 게시판 부착 등)을 통해 소유권을 주장하려 해도, 나무가 명확히 특정되지 않았다면 그 소유권을 인정받지 못할 수 있습니다.
  이중양도 사례:
  • 같은 나무를 두 사람에게 팔았을 때, 명인방법을 먼저 갖춘 사람이 그 나무의 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 등기와 유사한 역할을 합니다.

요약

• 부동산의 물권변동은 등기가 있어야 효력이 발생합니다.
• 전세권 등은 전세기간이 시작되어야 효력이 발생합니다.
• 입목등기는 나무 집단에 대한 소유권을 공시하며, 명인방법은 지상물의 소유권을 공시합니다.
• 명인방법은 특정되지 않은 경우 공시효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

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2) 법률규정에 의한 물권변동 (등기 없이도 물권취득 가능, 단 처분 시 등기 필요)

(1) 등기 없이 물권이 취득되는 경우

• 상속: 사람이 사망하면 그 사람의 재산은 법적으로 상속인에게 등기 없이 자동으로 넘어갑니다.
• 공용징수: 국가가 재산을 공익 목적으로 강제 수용할 때, 협의나 재결에 따라 재산이 국가에 넘어갑니다.
• 판결: 법원이 소유권을 결정하는 형성판결을 내리면, 그 판결로 소유권이 변경됩니다.
• 경매: 공경매에서 낙찰받은 사람이 매각대금을 완납하면, 그 시점부터 소유권이 넘어옵니다.

(2) 공유물 분할과 판결의 차이

• 협의에 의한 분할: 공유자들 간의 협의로 재산을 나누는 경우, 이행하지 않으면 이행청구소송을 통해 강제할 수 있습니다. 이 경우 이행 판결에 따라 등기를 해야 소유권이 변동됩니다.
• 재판상 분할: 협의가 되지 않아 법원이 분할을 결정하는 경우, 판결이 확정되면 등기 없이 소유권이 변동(형성판결)됩니다. 이 판결은 형성판결로, 판결 자체로 소유권이 바뀝니다.

(3) 기타 법률 규정에 따른 물권취득

• 신축 건물의 소유권: 새로 지어진 건물은 별도의 등기 없이도 건물 소유자가 됩니다.
• 법정지상권: 땅과 건물이 다른 소유자에게 있을 때 법적으로 생기는 지상권입니다.
• 법정저당권: 법률에 의해 자동으로 설정되는 저당권입니다.
• 법정갱신된 전세권: 전세권이 자동으로 갱신될 때도 등기 없이 권리가 유지됩니다.
• 혼동: 채권자와 채무자가 동일해져서 채권, 채무가 소멸하는 경우입니다.
• 피담보채권의 소멸: 담보로 잡혀 있던 채권이 소멸하면 담보물권도 소멸됩니다.
• 분묘기지권 시효취득: 오래된 묘지가 있는 땅에 대한 권리를 시효로 취득하는 경우입니다.
• 구분소유권: 1동의 건물에서 독립된 부분이 생기고, 그 부분이 구분되어 소유권이 취득되는 경우입니다.

(4) 소유권의 복귀

• 취소, 해제: 계약이 취소되거나 해제되면, 소유권이 자동으로 원래 소유자에게 돌아옵니다.
• 출연자와 법인: 부동산을 법인에 출연하면 등기 없이도 법인이 소유권을 가지지만(187조), 제3자에게 대항하려면 등기가 필요(186조)합니다.

 

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