공인중개사 민법24 - 물권법 총칙 물권의 효력

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1. 우선적 효력

물건(물권)은 다른 권리에 비해 우선적인 효력을 가집니다. 이 우선적 효력의 원칙은 다음과 같은 상황에서 적용됩니다.

(1) 물권 > 채권:

• 물권 우선 원칙: 물권은 채권에 비해 우선적으로 보호됩니다. 예를 들어, 부동산에 대해 소유권(물권)을 가진 사람은 그 부동산에 대해 채권을 가진 사람보다 우선적으로 권리를 행사할 수 있습니다.
• 예외: 임차인의 최우선변제권. 임차인이 일정한 조건을 충족할 경우, 임차보증금 중 일정액은 다른 채권보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

(2) 소유권 < 제한물권:

• 제한물권 우선: 소유권이 제한물권에 의해 제한될 때, 제한물권이 소유권보다 우선합니다. 예를 들어, 저당권(제한물권)이 설정된 경우, 소유권자가 자유롭게 해당 재산을 처분하는 데 제한이 생깁니다.

(3) 제한물권 상호간:

• 선순위 제한물권 우선: 제한물권들 간의 우선순위는 먼저 성립한 물권이 우선합니다. 예를 들어, 동일한 부동산에 두 개의 저당권이 설정된 경우, 먼저 설정된 저당권이 우선합니다.

(4) 다수의 제한물권의 성립 가능:

• 소유권은 한 번에 하나만 존재할 수 있지만, 제한물권은 두 개 이상 동시에 성립할 수 있습니다.
• 예시:
  • 소유권과 저당권: 부동산에 대해 소유권이 있고, 동시에 저당권이 설정될 수 있습니다.
  • 저당권과 지상권: 한 부동산에 대해 저당권과 지상권이 동시에 존재할 수 있습니다.
  • 1번 저당권과 2번 저당권: 동일한 부동산에 대해 1번 저당권과 2번 저당권이 존재할 수 있으며, 1번 저당권이 우선합니다.

2. 물권적 청구권 :침해자의 고의나 과실을 묻지 않는다.

	점유보호청구권	본권에 기인한 물권적 청구권			불법행위로 인한 손해배상청구권
요건		-침해와 가능성만 있어도 성립 -침해자의 고의〮과실이 요구되지 않음			-침해의 가능성만으로는 성립하지 않음 -가해자의 고의〮과실이 요구됨
효과		방해의 제거와 예방에 필요한 ‘행위’를 요구			손해배상
소멸시효		소멸시효 대상X
종류	반환.방해제거청구권	반환	방해제거	방해예방	*과실이 있는 경우에만 이행불능으로 인한 계약해제권과 손해배상청구권이 인정된다. -침해자의 고의 또는 과실 O->물권적 청구권과 손해배상청구권 을 동시에 행사 가능   -침해자의 고의 또는 과실 X->물권적 청구권만을 행사
점유권	O	X	X	X
유치권	O	X	X	X
소유권	O	O	O	O
지상권	O	O	O	O
전세권	O	O	O	O
지역권	X	X	O	O
저당권	X	X	O	O

 

 

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3. 물권적 청구권의 종류

(1) 반환청구권:

반환청구권은 물건을 부당하게 점유하고 있는 자에게 그 물건의 반환을 요구할 수 있는 권리입니다. 반환청구권은 소유물 반환청구권과 점유물 반환청구권으로 나뉩니다.

	소유물 반환청구권 (본권의 소)	점유물 반환청구권 (점유의 소)
청구 권자	법률상 소유자로서 현재 물건을 점유하고 있지 않은 자 . ⓛ 소유권을 상실한 전소유자는 제3자인 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권에 의한 방해배제를 구할 수 없다. ② 다만, 저당권이 설정된 부동산을 양도한 경우 종전 소유자는 계약상의 권리로서 저당권말소청구 할 수 있다(이것은 채청이지 물청 아님)	점유를 빼앗긴자로서 직접점유자와 간접점유자( 점유보조자X)
청구의 상대방	(점유할 권리가 없는)직접점유자, 간접점유자 (점유보조자X) ⓛ 점유할권리 : 지상권, 전세권, 유치권, 질권, 임차권, 동시이행의 항변권, 가등기담보권자, 매수인, 분묘기지권 , 시효완성자(시효완성 후 등기한자) ②소유자는 소유물을 불법점유한 사람의 특별승계인에 대해서도 반환을 청구할 수 有	현재 점유하고 있는 침탈자와 포괄승계인 (특별승계인X bit 침탈자의 악의의 특별승계인에게는 O)
	(주체)소유자<----->(상대방)(직접/간접)점유자 1. 침탈이 아닌 경우에 인정  ⓛ 기망에 의해 물건인도 (ex.사기) ② 직접점유자가 물건인도..간점점유자의 의사에 반함 Ex.빨래가 바람에 이웃에 넘어간 경우반환청구X	1. 점유 침탈 시(직접점유자의 의사에 반대되는 상실 빼앗긴것)- 에만 인정 2. 제척기간 : 침탈을 당한날로부터 1년 내 (출소기간) 3.선의+특별승계인에게 반환청구X : 거래안전보호 전득자가 악의라도    점반청허용X (엄폐물의 법칙)

소유물 반환청구권 (본권의 소):

• 청구권자: 법률상 소유자이지만 현재 그 물건을 점유하고 있지 않은 자.
  • 예를 들어, 소유권을 가진 사람이지만 물건을 점유하지 못하고 있는 경우 이 청구권을 행사할 수 있습니다.
  • 단, 소유권을 상실한 전 소유자는 더 이상 이 청구권을 행사할 수 없습니다. 또한, 저당권이 설정된 부동산을 양도한 경우 종전 소유자는 소유물 반환청구권을 행사할 수 없고, 대신 계약상의 권리(채권적 청구권)로 저당권 말소청구를 할 수 있습니다.
• 청구의 상대방: 점유할 권리가 없는 자, 즉 불법으로 물건을 점유하고 있는 사람입니다.
  • 예를 들어, 부동산을 불법으로 점유하고 있는 사람이 있으면, 그 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다.
  • 소유자는 불법점유자의 특별승계인(예: 물건을 불법점유자로부터 매수한 사람)에게도 반환을 청구할 수 있습니다.

점유물 반환청구권 (점유의 소):

• 청구권자: 점유를 빼앗긴 자. 여기에는 직접점유자뿐만 아니라 간접점유자도 포함됩니다.
  • 직접점유자: 물건을 실제로 점유하고 있는 사람.
  • 간접점유자: 다른 사람이 점유하고 있지만 법적 권리를 가진 사람(예: 임대인).
  • 단, 점유보조자(단순히 점유를 돕는 사람)는 청구권자가 될 수 없습니다.
• 청구의 상대방: 물건을 불법으로 점유하고 있는 자(침탈자) 또는 그 침탈자의 포괄승계인입니다.
  • 포괄승계인: 예를 들어, 유산을 상속받아 점유하게 된 경우.
  • 침탈자의 특별승계인에게는 반환청구를 할 수 없습니다. 그러나 특별승계인이 악의인 경우에는 청구할 수 있습니다.

반환청구권의 조건:

• 소유물 반환청구권:
  • 소유자는 소유물을 불법점유한 사람뿐만 아니라 그 사람의 특별승계인(예: 매수인)에게도 반환을 청구할 수 있습니다.
  • 침탈이 아닌 경우에도 반환청구권이 인정됩니다. 예를 들어, 사기(기망)에 의해 물건을 인도한 경우에도 반환을 요구할 수 있습니다.
• 점유물 반환청구권:
  • 점유를 빼앗긴 경우에만 인정됩니다. 예를 들어, 직접점유자의 의사에 반해 물건이 넘어간 경우에만 반환청구를 할 수 있습니다.
  • 제척기간: 점유를 침탈당한 날로부터 1년 내에 청구해야 합니다.
  • 선의의 특별승계인에게는 반환청구를 할 수 없습니다. 예를 들어, 거래의 안전을 보호하기 위해, 물건을 매수한 사람이 선의(알지 못한 경우)인 경우에는 반환을 요구할 수 없습니다.

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2. 방해제거청구권

• 방해제거청구권은 현재 일어나고 있는 방해 행위의 원인을 제거하는 것을 목적으로 하는 권리입니다. 방해 결과를 제거하는 것이 아니라, 방해의 근본적인 원인을 없애는 것입니다.
  • 예시:
    • 건물 철거 청구: 만약 누군가 불법으로 당신의 땅에 건물을 지었다면, 그 건물을 철거하도록 요구할 수 있습니다.
    • 미등기 말소: 불법적으로 등록된 등기를 말소하도록 요구할 수 있습니다.
    • 소유권 이전 등기 청구: 다른 사람 이름으로 잘못된 등기를 바로잡아 자신의 이름으로 돌리는 것을 요구할 수 있습니다.

3. 방해예방청구권

• 방해예방청구권은 아직 방해가 일어나지 않았지만, 방해가 일어날 가능성이 있을 때 그 방해를 미리 막기 위한 권리입니다. 또한, 방해로 인해 발생할 수 있는 손해를 보상받기 위해 손해배상의 담보를 청구할 수도 있습니다.
  • 예시:
    • 공사 중지 청구: 일조권을 침해할 가능성이 있는 공사를 미리 중지시키도록 요구할 수 있습니다.

소유권 물권청구권과 점유의 물권청구권의 차이

• 소유권 물권청구권과 점유의 물권청구권은 서로 독립적으로 작용하며, 서로 영향을 주지 않습니다. 예를 들어, 소유자는 물권적 청구권을 사용하여 방해를 제거하거나 예방할 수 있지만, 방해를 제거하거나 예방하는 데 드는 비용을 청구할 수는 없습니다.

점유자와 점유보조자

1. 점유자:
   • 점유자는 물건을 실제로 점유하고 있는 사람을 말합니다. 예를 들어, 건물을 임대해서 사용하는 임차인은 그 건물의 점유자입니다.
2. 점유보조자:
   • 점유보조자는 물건을 직접적으로 다루지만, 점유권을 인정받지 못하는 사람입니다. 예를 들어, 주방장, 종업원, 가정부 등이 해당됩니다. 이들은 물건에 대한 실질적인 지배를 하고 있지만, 법적으로는 점유권자가 아니므로 소유물 반환청구권의 상대방이 될 수 없습니다.
3. 간접점유(194조)
   • 간접점유자란, 자신이 직접 물건을 사용하지는 않지만, 다른 사람이 그 물건을 대신 사용하도록 한 경우를 말합니다. 간접점유자는 법적으로 그 물건을 간접적으로 점유하는 것으로 간주됩니다.
   • 예시:
     • 물권 관계: 지상권, 전세권, 질권 등의 권리를 가진 사람이 다른 사람에게 그 권리를 행사하도록 허락한 경우.
     • 채권 관계: 사용대차(빌려주는 것), 임대차(임대), 임치(물건을 맡기는 것) 등의 계약을 통해 다른 사람이 물건을 사용하게 한 경우.
   점유자의 종류 및 권리
   • 점유보조자: 물건을 직접 다루지만, 법적으로 점유권을 가지지 못하는 사람. 예를 들어, 주방장이나 가정부 등이 여기에 해당됩니다.
     • 점유권: 없음 (점유보호청구권 없음)
     • 자력구제권: 있음 (불법적으로 물건을 침탈당했을 때 스스로 방어 가능)
   • 간접점유자: 자신은 직접 사용하지 않지만, 다른 사람에게 물건을 사용하게 한 사람. 예를 들어, 전세권자나 임대인이 해당됩니다.
     • 점유권: 있음 (점유보호청구권 없음)
     • 자력구제권: 없음
   • 직접점유자: 실제로 물건을 직접 사용하고 있는 사람. 예를 들어, 임차인이 해당됩니다.
     • 점유권: 있음 (점유보호청구권 있음)
     • 자력구제권: 있음
   자력구제권
   • 자력구제권은 점유자가 자신의 점유를 불법적으로 침탈당하거나 방해받았을 때, 법적인 절차를 거치지 않고도 스스로 이를 방어할 수 있는 권리입니다.
   특수한 사례
   • 예시: 만약, 제3자인 丙이 미등기매수인인 乙(간접점유자)로부터 임차하여 물건을 사용하고 있을 경우, 원래 소유자인 甲은 丙에 대하여 소유물 반환을 요구하거나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 이는 丙이 간접점유자의 점유를 이어받아 사용하고 있기 때문입니다.
   점유매개관계
   • 점유매개관계란, 간접점유자가 직접점유자에게 물건을 사용하게 한 관계를 말합니다.
     • 유효한 법률관계 필요 없음: 간접점유가 성립하려면 반드시 유효한 법률관계를 기초로 하지 않아도 됩니다.
     • 중첩적 점유매개관계 가능: 한 물건에 대해 여러 명의 간접점유자가 있을 수 있습니다. 예를 들어, A가 B에게 임대하고, B가 다시 C에게 전대(재임대)할 때, A와 B 모두 간접점유자가 됩니다.
     • 타주점유자: 점유매개관계에서 직접점유자는 타인의 권한 아래에서 물건을 점유하는 사람을 말합니다.

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