공인중개사 민법20 - 무효

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1. 유동적 무효

1) 토지거래허가구역에서 허가를 결한 법률행위

(1) 허가신청 전의 법률관계

• ① 허가를 받기 전 상태에서는:
  • 거래계약의 채권적 효력이 발생하지 않습니다, 즉 무효입니다.
  • 이 상태에서는 이행 청구가 불가능하며,
  • 채무불이행 책임도 발생하지 않습니다.
  • 또한 허가를 받기 전까지 소유권 이전 등기 청구나 부당이득 반환 청구도 할 수 없습니다.
  • 단, 계약금의 배액을 상환하고 해제하는 것은 가능하지만, 채무불이행을 이유로 법정 해제는 할 수 없습니다.
• ② 자동해제 특약:
  • 유동적 무효 상태에서 매매계약을 체결할 때,별도의 약정을 통해 매매 잔금이 지급기일에 지급되지 않는 경우 매매계약을 자동해제하기로 정할 수 있습니다.

(2) 허가신청의 협력의무 존재

• ① 협력의무 이행을 소송으로 구할 수 있는 이익:
  • 계약 당사자는 허가신청의 협력의무를 이행하도록 소송을 제기할 수 있습니다.
  • 이를 위반하는 경우 손해를 배상해야 합니다.
  • 예를 들어, 허가신청 협력의무 불이행에 대한 손해배상액을 배상하기로 하는 약정은 유효합니다.
• ② 협력의무와 대금지급의무의 관계:
  • 협력의무는 대금지급의무와 동시이행관계에 있지 않습니다.
  • 이는 서로 독립적인 의무로, 한쪽 의무의 이행이 다른 쪽 의무의 이행에 직접적인 영향을 주지는 않습니다.
• ③ 협력의무 이행청구권 가처분:
  • 토지거래허가신청절차청구권(협력의무 이행 청구권)은 피보전권리로 하여 가처분이 가능합니다.
• ⑤ 협력의무 위반과 계약 해제:
  • 협력의무를 위반했다고 하더라도, 유동적 무효 상태에 있는 계약을 해제할 수는 없습니다.
  • 계약의 해제는 허가가 없어서 계약이 확정적으로 무효가 될 때만 가능합니다.

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3) 확정적 무효로 되는 경우

① 확정무효의 사유:

• ⓐ 허가를 배제하거나 허위로 작성된 계약:
  • 허가를 피하거나 계약서를 허위로 작성한 경우, 예를 들어 중간생략등기나 명의도용 등의 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.
• ⓑ 관할 관청의 불허가 처분:
  • 계약이 진행되는 도중 관할 관청이 허가를 내주지 않은 경우, 해당 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.
• ⓒ 당사자 쌍방이 허가신청을 포기한 경우:
  • 계약 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 않기로 명백하게 합의한 경우에도 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.
• ⓓ 정지조건부 계약에서 정지조건의 불성취:
  • 정지조건부 계약에서, 그 조건이 토지거래허가를 받기 전에 불성취로 확정된 경우, 즉 허가를 받기 전에 조건이 이루어지지 않았을 때, 해당 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.

② 법률효과:

• 무효가 된 경우:
  • 계약이 무효로 확정되면, 소유권 이전 등기 절차나 토지 인도를 구할 수 없으며, 매도인은 매매대금의 지급을 요구할 수 없습니다.
  • 매수인이 이미 지급한 계약금과 중도금은 부당이득으로 반환을 요구할 수 있습니다.
  • 만약 매도인이 부동산을 이미 인도한 경우, 매수인의 부동산 반환 의무와 매도인의 계약금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 서로의 의무를 동시에 이행해야 합니다.

(4) 효력의 확정적 유효:

• 관할 관청의 허가:
  • 계약이 유효로 확정되려면 관할 관청의 허가가 필요합니다.
  • 토지거래허가구역 지정의 해제 역시 계약의 효력을 확정적으로 유효하게 만듭니다.

• 

  
  무효 주장자가 의사무능력 상태임을 입증:
  • 무효를 주장하는 측은 자신이 의사무능력 상태에 있었음을 입증해야 합니다. 이는 무효 주장의 근거를 뒷받침하기 위해 필요합니다.

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2. 일부무효인 때 전부를 무효

• 법률행위의 일부가 무효인 경우, 나머지 부분도 함께 무효가 될 수 있습니다. 이는 무효인 부분이 나머지 부분과 불가분의 관계에 있을 때 적용됩니다. 예를 들어, 계약의 일부 조항이 법적으로 무효라면, 그 조항이 계약 전체에 영향을 미친다면 계약 전체가 무효가 됩니다.

3. 무효행위의 전환 가능

• 무효로 된 법률행위가 다른 유효한 법률행위로 전환될 수 있습니다. 예를 들어, 특정 조건을 충족하지 않아 무효가 된 계약이, 해당 조건을 수정함으로써 유효한 계약으로 전환될 수 있습니다. 이 경우, 전환된 시점부터 유효하게 됩니다.

4. 무효행위의 추인

• (1) 새로운 법률행위로 간주: 무효인 행위를 추인하면, 이는 새로운 법률행위를 한 것으로 간주됩니다. 다만, 이 경우 소급하여 유효하게 되는 것이 아니라, 추인한 시점부터 효력이 발생합니다.
• (2) 무효인 가등기의 추인: 예를 들어, 무효인 가등기를 유효한 등기로 전환하기로 한 약정이 있다면, 이 약정은 그 시점부터 유효합니다. 하지만 이전의 무효 가등기는 소급하여 유효한 등기로 변하지 않습니다.
• (3) 묵시적 추인 가능: 무효행위는 명시적으로 추인할 수 있을 뿐만 아니라, 묵시적으로도 추인될 수 있습니다. 즉, 특별히 추인한다고 말하지 않더라도, 특정한 행동이나 정황에 의해 추인으로 간주될 수 있습니다.
• (4) 무효원인 소멸 후에만 효력 발생: 무효인 행위의 추인은 그 무효의 원인이 소멸한 후에만 효력을 갖습니다. 예를 들어, 법률적인 문제가 해결된 이후에만 해당 행위가 유효하게 추인될 수 있습니다.
• (5) 특정한 무효 행위는 추인 불가: 비진의표시(진의와 다른 의사표시)나 통정(상호 허위 표시)은 추인하여 유효로 만들 수 있지만, 사회질서 위반, 강행법규 위반, 불공정한 법률행위와 같은 경우는 추인할 수 없습니다. 이런 경우는 계속해서 무효로 남습니다.

 

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