공인중개사 민법19 - 표현대리 상대방 보호

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표현대리란?

표현대리란 대리인이 실제로 대리권을 가지고 있지 않지만, 그 대리인에게 대리권이 있다고 믿게 된 상대방을 보호하기 위해 법적으로 대리행위의 효과를 본인에게 귀속시키는 제도입니다. 표현대리가 성립하기 위해서는 몇 가지 요건이 필요합니다.

사례 설명:

• 사례: 甲(본인)이 乙(대리인)에게 X토지에 대한 담보권 설정만을 대리하도록 권한을 주었으나, 乙이 권한을 초과하여 X토지를 丙에게 매도하는 계약을 체결했습니다.

질문: 현명하지 않으면 표현대리가 성립할 수 없다. 옳은 설명?

옳은지 여부:

• 현명주의란 대리인이 본인을 대신해서 행위를 한다는 것을 상대방에게 명확히 밝히는 것을 의미합니다. 대리인이 본인의 이름으로 계약을 체결하지 않고, 자신의 이름으로 계약을 체결한 경우(즉, 현명하지 않은 경우)에는 그 계약의 효과가 대리인 자신에게 귀속됩니다.
• 표현대리의 경우: 현명주의는 중요한 요소입니다. 대리인이 본인을 대신하여 행위를 한다는 것을 상대방에게 밝히지 않으면, 그 행위는 표현대리로 성립할 수 없습니다. 이는 상대방이 대리인을 본인으로 인식하게 만들기 때문입니다.

결론:

따라서 "현명하지 않으면 표현대리가 성립할 수 없다"는 설명은 옳습니다. 표현대리가 성립하려면 대리인이 본인을 대신해서 행위를 한다는 사실을 상대방에게 명확히 밝혀야 합니다.

 

 

 

 

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표현대리

표현대리란, 대리인이 실제로 대리권이 없거나 권한을 초과한 경우에도, 상대방이 대리인이 대리권이 있다고 믿고 한 거래의 효력을 본인에게 귀속시키는 제도를 말합니다. 여기에는 세 가지 형태가 있습니다: 제125조 표현대리(표시대리), 제126조 표현대리(월권대리), 제129조 표현대리(권한 내 표현대리).

1. 제125조 표현대리 (표시대리)

• 요건:
  1. 대리권 수여의 표시에 의한 대리행위.
  2. 사회통념상 대리권이 있는 것처럼 보일 수 있는 경우.(직함 명칭 사용 승낙)
  3. 본인이 명시적으로 대리권을 수여한 것이 아니라 상대방이 대리권이 있다고 오해할 수 있는 상황.
• 효과:
  • 본인은 상대방이 선의이고 무과실인 경우에만 책임을 진다.
  • 본인이 명시적으로 대리권을 수여하지 않았더라도, 표시된 범위 내에서 본인이 책임을 진다.
• 책임:
  • 본인은 임의대리, 복대리 모두에 대해 책임을 진다.
  • 법정대리인에게는 적용되지 않는다.

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제126조의 표현대리 (월권대리)

1. 의의
제126조의 표현대리, 흔히 "월권대리"라고 불리는 이 제도는 기본적인 대리권이 존재하는 상태에서 대리인이 그 권한을 넘어서는 행위를 했을 때, 일정한 조건하에 본인이 그 행위에 대해 책임을 지게 하는 제도입니다.

2. 요건

1. 기본대리권의 존재:
   • 대리인이 일정 범위 내에서 대리권을 가지고 있어야 합니다. 예를 들어, 부부 간 일상 가사 대리권처럼 일상적인 생활에서 서로 대리할 수 있는 권리가 있을 수 있습니다.
   • 이 기본대리권은 공법상의 권리일 수도 있으며, 민법상의 권리뿐만 아니라 다양한 상황에서 인정될 수 있습니다.
2. 월권행위:
   • 대리인이 기본 대리권의 범위를 넘어서 행위를 했을 때 이를 "월권행위"라고 합니다. 예를 들어, 대리권이 매매 계약만 체결할 수 있도록 주어졌는데 대리인이 매매 대금을 감액하는 행위를 했다면 이는 월권행위에 해당할 수 있습니다.
   • 이때 월권행위는 기본 대리권과 동종 또는 유사한 행위일 필요는 없습니다. 즉, 대리인이 전혀 다른 종류의 행위를 해도 본인의 책임이 될 수 있습니다.
3. 상대방의 정당한 이유:
   • 상대방이 대리인의 월권행위에 대해 정당한 이유가 있어야 합니다. 이는 대리행위가 이루어진 시점을 기준으로 판단되며, 상대방은 선의(알지 못함)이며 무과실(과실이 없음)을 입증해야 합니다.
   • 상대방이 대리인이 권한을 초과한 사실을 알지 못했음을 입증해야 하며, 이는 판례에 따라 상대방이 입증해야 합니다(추정되지 않음).

3. 적용 대상

1. 임의대리와 복대리:
   • 제126조의 표현대리는 임의대리와 복대리 모두에 적용됩니다. 즉, 대리권이 있는 자가 대리인을 다시 선임하는 경우에도 이 법리가 적용됩니다.
2. 법정대리인:
   • 법정대리인에게도 제126조의 표현대리가 적용됩니다. 법정대리인은 법률에 의해 대리권이 부여된 자를 의미하며, 이들도 월권행위를 할 경우 표현대리가 성립할 수 있습니다.

4. 책임

• 만약 상대방이 대리권의 범위를 넘어서 행위를 한 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있고, 선의와 무과실임을 입증한다면, 본인은 그 행위에 대한 책임을 져야 합니다.
• 이때 본인은 대리인의 월권행위로 인한 법적 효과를 모두 부담해야 하며, 상대방은 본인을 상대로 직접 청구할 수 있습니다.

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제129조의 표현대리 (멸권대리)

1. 의의
제129조의 표현대리, 일명 "멸권대리"는 기존의 대리권이 소멸한 이후에도 대리인이 행한 대리행위에 대해 본인이 책임을 지는 경우를 규정한 제도입니다. 이는 대리권이 소멸되었음을 상대방이 인식하지 못한 상황에서 대리행위가 이루어졌을 때 적용됩니다.

2. 요건

1. 기존 대리권의 소멸:
   • 대리인이 본인의 대리권을 가지고 있었으나, 그 대리권이 소멸된 상태에서 대리행위를 하는 경우를 말합니다.
   • 예를 들어, 본인이 대리인에게 부여한 대리권이 해지되었는데, 대리인이 그 사실을 상대방에게 알리지 않고 여전히 대리행위를 수행한 경우가 해당됩니다.
2. 복대리인의 경우:
   • 대리권이 소멸된 이후, 대리인이 복대리인을 선임하여 그 복대리인이 대리행위를 수행한 경우에도 제129조의 표현대리가 적용됩니다.
   • 이는 복대리인이 대리인의 권한이 유효하다고 믿고 대리행위를 한 상황을 포함합니다.
3. 권한 내 대리행위:
   • 대리인이 행한 대리행위는 원래 대리권의 범위 내에서 이루어져야 합니다. 즉, 대리권이 소멸되기 전에 대리인이 행사할 수 있었던 범위 내에서의 행위여야 합니다.
4. 상대방의 선의·무과실 추정:
   • 상대방이 대리권의 소멸을 알지 못했을 경우, 선의(대리권 소멸을 몰랐음)와 무과실(과실이 없었음)이 추정됩니다.
   • 이 경우, 본인이 상대방이 대리권 소멸을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다.

3. 적용 대상

1. 임의대리 및 복대리:
   • 제129조의 표현대리는 임의대리와 복대리 모두에 적용됩니다. 즉, 대리권이 소멸된 대리인이 복대리인을 선임한 경우에도 이 법리가 적용됩니다.
2. 법정대리인:
   • 법정대리인에게도 제129조의 표현대리가 적용됩니다. 법정대리인의 대리권이 소멸된 이후에도, 법정대리인이 대리행위를 수행한 경우에 해당됩니다.

4. 책임

• 상대방이 대리권이 소멸된 사실을 알지 못하고, 본인에게 그 대리행위의 법적 효력을 주장할 때, 본인은 그 행위에 대해 책임을 져야 합니다.
• 본인은 상대방이 대리권의 소멸을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야만 책임을 면할 수 있습니다.

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표현대리의 주요 내용

1. 표현대리에서 본인의 책임:
   • 표현대리는 대리인이 자신의 권한을 넘어서 행위를 했지만, 그 행위가 상대방에게 본인의 행위처럼 인정되는 경우를 말합니다. 이런 경우, 본인이 그 행위에 대한 책임을 져야 하며, 상대방은 본인에게 계약의 이행을 청구할 수 있습니다.
   • 하지만, 손해배상을 청구할 수는 없습니다. 이는 본인이 모든 책임을 지기 때문입니다.
2. 과실상계의 법리 적용 불가:
   • 표현대리에서 상대방에게 과실이 있다고 하더라도, 본인의 책임이 경감되지 않습니다. 즉, 과실상계의 법리(상대방의 과실에 따라 본인의 책임을 줄이는 것)가 적용되지 않습니다. 이로 인해 제3자(상대방)는 최대한 보호받게 됩니다.
3. 표현대리와 유권대리의 구별:
   • 유권대리는 대리인이 본인의 명시적인 권한을 가지고 행위를 하는 경우입니다. 반면, 표현대리는 대리인이 자신의 권한을 넘어서 행위를 하는 경우입니다.
   • 유권대리에 대한 주장 속에 표현대리에 대한 주장이 포함된 것으로 간주되지 않습니다. 즉, 유권대리와 표현대리는 별개의 문제로 다뤄집니다.
4. 표현대리 주장의 제한:
   • 표현대리를 주장할 수 있는 사람은 직접적으로 계약을 맺은 상대방만입니다. 전득자(계약의 권리를 양도받은 사람)나 본인은 표현대리를 주장할 수 없습니다. 따라서 본인이 나중에 "그 계약은 내 대리인이 권한 없이 한 것이니 무효다"라고 주장해도, 이미 표현대리에 따라 인정된 계약은 본인에게 효력을 미칩니다.
5. 표현대리와 무권대리의 관계:
   • 상대방이 표현대리 주장을 하지 않는 경우, 무권대리에 대한 본인의 추인권(사후에 그 계약을 인정할지 결정할 권리)이나 상대방의 철회권 등이 적용될 수 있습니다.
6. 표현대리의 한계:
   • 강행법규(예: 첩계약과 같은 법적으로 금지된 계약)를 위반하는 행위에 대해서는 표현대리가 적용되지 않습니다. 즉, 불법적인 계약에 대해서는 본인이 책임을 질 필요가 없습니다.

판례 예시

• 담보권 설정의 대리권을 수여받은 자가 자기 명의로 소유권이전등기를 하고, 제3자 앞으로 소유권이전등기를 경료한 경우:
  • 이 경우는 민법 제126조의 표현대리로 인정되지 않습니다. 즉, 대리인이 대리권을 초과한 행위를 한 것이 아니라, 전혀 다른 행위를 했기 때문에 표현대리의 법리가 적용되지 않습니다.
• 사실행위의 기본대리권은 표현대리의 기본대리권이 될 수 없다:
  • 예를 들어, 증권회사 직원이 고객의 유치나 투자상담 등을 하는 것은 사실행위입니다. 이런 사실행위를 근거로 표현대리가 성립될 수 없으며, 따라서 대리인이 권한을 초과한 행위를 했더라도 표현대리로 인정되지 않습니다.

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