공인중개사 민법18 - 무권대리

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무권대리와 관련된 본인에 대한 효과, 즉 추인과 거절에 대한 내용 먼저 무권대리와 추인에 대한 설명

무권대리와 추인을 쉽게 설명해드릴게요.

무권대리란?

무권대리는 쉽게 말해서 허락받지 않은 대리를 뜻해요.

예를 들어, 친구 A가 당신의 허락 없이 당신을 대신해 어떤 계약을 맺었어요. 이때 A는 대리인으로 행동했지만, 사실 대리권이 없었으니 무권대리인이 되는 거예요. 이런 상황에서는 그 계약이 유효하지 않고, 당신이 나중에 이 계약을 받아들일지 말지 결정할 수 있어요.

추인이란?

추인이란, 무권대리인이 맺은 계약을 나중에 본인이 그래, 내가 이 계약을 받아들일게.라고 승인하는 것을 말해요. 추인을 하면, 그 계약은 처음부터 유효한 계약이 돼요.

예시로 설명해볼게요:

1. 무권대리 상황:
   • 친구 A가 당신의 허락 없이 당신을 대신해 B와 집을 팔기로 계약을 했어요.
   • A는 당신의 허락을 받지 않고 행동했으므로 무권대리인이에요.
   • 이 계약은 아직 유효하지 않아요. 당신이 나중에 이 계약을 인정(추인)할 수 있어요.
2. 추인:
   • 나중에 당신이 이 계약을 알고 나서 이 계약 괜찮아, 인정할게.라고 하면, 이때부터 이 계약은 유효해져요.
   • 이렇게 승인하는 것을 추인이라고 해요.

추인의 결과

• 추인하게 되면, 마치 처음부터 당신이 이 계약을 직접 맺은 것처럼 법적 효력이 발생해요.
• 하지만, 중간에 제3자가 관련된 경우에는 그 사람의 권리를 침해할 수 없어요.

결론

무권대리는 허락 없이 대신 계약을 맺는 상황이고, 추인은 나중에 그 계약을 받아들여 유효하게 만드는 것을 말해요.

 

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1. 추인권

추인이란, 본인이 무권대리인이 행한 계약을 나중에 승인하여, 그 계약이 유효하게 되는 것을 말합니다.

1. 상대방 있는 무권대리에서 추인 가능 (상대방 없는 무권대리는 추인 무효)
   • 예를 들어, A가 B에게 대리권 없이 C와 계약을 체결했어요. 이때 C가 계약을 진행하려면 A의 추인이 필요합니다. A가 이를 승인하면 그 계약은 유효해집니다.
   • 단, 상대방이 없는 단독행위(예: 혼자서 하는 유언 같은 행위)라면, 추인해도 무효입니다.
2. 추인의 효과
   • A가 추인하면, 처음부터 그 계약이 유효한 것처럼 다루어집니다. 하지만 이로 인해 제3자의 권리를 침해해서는 안 됩니다. 즉, 중간에 다른 사람이 이 계약과 관련된 권리를 얻었을 때 그 사람의 권리를 침해하지 않아야 해요.
3. 추인의 범위
   • 본인이 추인하면, 그 효과는 무권대리인, 계약의 상대방, 그리고 그 계약의 승계인(예: 계약이 다른 사람에게 넘어간 경우)에게도 미칩니다. 즉, 추인의 효과는 넓게 적용됩니다.

무권대리와 상속

1. 무권대리인이 본인을 상속한 경우 - 추인 거절 X
   • B가 A의 대리인 없이 C와 계약을 체결했는데, 나중에 B가 A를 상속하게 됐어요. 이 경우, B는 이제 A가 되므로 추인을 거절할 수 없어요. 이 계약은 유효하게 됩니다. ( 상속 후: 하지만 나중에 B가 A를 상속받아서 A의 모든 권리를 가지게 됐어요. 그러면 이제 B는 이 계약을 거절할 수 없어요. 왜냐하면 B는 이제 A가 되었기 때문이에요. B가 계약을 거절하면, 마치 스스로 자신의 계약을 거절하는 것과 같아져요. 그래서 이 경우에는 B가 추인을 거절할 수 없고, 계약은 유효하게 됩니다.)
   • 예를 들어, B가 A의 부동산을 C에게 팔았는데, A가 그 부동산을 다시 상속받게 된다면, A는 이 계약을 거절할 수 없습니다. (B의 유산을 A가 받았는데, B의 권리도 받았으니 계약체결이 유효하기에 계약거절이 안된다)
2. 본인이 무권대리인을 상속한 경우 - 추인 거절 가능
   • A가 B의 대리인 없이 C와 계약을 체결했는데, A가 B를 상속하게 됐다면, 이 경우 A는 추인을 거절할 수 있어요. 그러나 B가 계약으로 인해 발생한 책임도 A가 상속하게 되므로, A는 B가 져야 할 손해배상 책임도 지게 됩니다. 
     • A는 B를 상속받았기 때문에, B가 했던 계약을 추인할지(승낙할지) 거절할 수 있는 권리가 있어요. A가 원한다면 그 계약을 인정하지 않을 수도 있어요.
     • 그러나, A가 B를 상속받으면서 B의 책임도 함께 상속받았어요. 즉, B가 계약을 체결하면서 발생한 손해배상 책임도 이제 A의 책임이 됩니다. A가 계약을 추인하지 않더라도, B가 계약으로 인해 C에게 손해를 끼쳤다면, 그 손해에 대한 배상 책임은 A가 지게 되는 거예요.

2. 추인 거절권

추인 거절은, 본인이 무권대리인의 행위를 승인하지 않겠다고 결정하는 것입니다.

• 본인이 추인을 거절하면, 계약의 상대방은 더 이상 그 계약을 철회할 수 없습니다. 또한, 본인도 나중에 그 계약을 추인할 수 없게 됩니다.

쉽게 말해서, 추인을 거절한 순간 그 계약은 완전히 무효가 되며, 양측 모두 더 이상 그 계약을 되돌릴 수 없게 된다는 뜻입니다.

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2. 상대방에 대한 효과

1. 최고(선악불문):
   • 최고란 상대방이 본인에게 일정 기간 내에 추인(승낙) 여부를 확답하라고 요구하는 것을 말합니다. 상대방이 최고를 하면, 본인은 그 기간 내에 답변을 해야 해요.
   • 최고 후 반응이 없을 경우: 만약 본인이 상당한 기간 동안 답변을 하지 않으면, 그 계약을 추인하지 않겠다는 것으로 간주됩니다. 이는 발신주의에 따라 상대방이 최고를 보낸 시점부터 효력이 발생합니다.
2. 철회권(선의만 - 추인 전까지만 가능):
   • 철회권이란 상대방이 계약을 무효로 돌릴 수 있는 권리입니다. 이 권리는 상대방이 계약 당시 본인이 대리권이 없다는 사실을 몰랐을 때(선의)만 적용됩니다.
   • 철회의 상대방: 상대방은 본인이나 무권대리인 중 누구에게든 철회를 통보할 수 있습니다.
   • 악의의 상대방: 만약 상대방이 계약 당시 대리권이 없다는 것을 알고 있었다면(악의), 계약을 철회할 수 없습니다. 이때, 악의임을 입증해야 할 책임은 본인에게 있습니다.
   • 철회 후: 만약 상대방이 계약을 철회한 후에는, 본인은 그 계약을 추인할 수 없습니다.

3. 무권대리인에 대한 효과

1. 무과실 책임:
   • 무권대리인은 고의나 과실이 없어도 상대방에게 책임을 져야 할 수 있습니다. 이는 상대방이 계약이 무효가 되지 않도록 보호받을 권리가 있기 때문입니다.
   • 책임이 면제되는 경우: 그러나, 만약 상대방이 대리인이 대리권이 없다는 것을 알았거나, 알 수 있었던 상황이었다면, 무권대리인은 그 책임을 지지 않아도 됩니다. 이런 경우에는 계약이 무효가 됩니다.
2. 책임 발생 요건:
   • 무권대리인이 대리권을 증명하지 못할 것: 대리인이 자신이 실제로 대리권이 있다고 증명하지 못할 경우.
   • 상대방이 이를 알지 못할 것(선의): 상대방이 대리인이 대리권이 없다는 것을 알지 못하고 계약을 맺은 경우.
   • 철회하지 않을 것: 상대방이 계약을 철회하지 않은 상태여야 합니다.
   • 본인의 추인 여부: 본인이 계약을 추인하지 않았을 경우, 무권대리인의 책임이 발생할 수 있습니다.

무권대리 행위는 그 효력이 불확정 상태에 있다가, 본인이 추인 여부에 따라 효력이 결정됩니다. 본인이 추인하면 계약이 유효하게 되고, 그렇지 않으면 상대방은 철회할 수 있는 권리를 가지며, 무권대리인은 책임을 질 수 있습니다.

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