공인중개사 민법16 - 대리권

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1. 대리권의 범위

• 대리권이란 대리인이 본인을 대신하여 법률행위를 할 수 있는 권한을 말합니다.
• 임의대리는 본인의 의사에 따라 대리권이 주어지는 경우를 말하며, 대리인의 권한은 본인이 준 권한(수권행위)에 따라 결정됩니다.

예시:

• 만약 대리인이 본인을 대신해 매매계약을 체결할 수 있는 권한(포괄적대리권)을 부여받았다면, 대리인은 그 계약에 따른 중도금이나 잔금을 받을 수 있는 권한도 가지며, 매매대금의 지급기일을 연기해줄 권한도 포함됩니다.

대리권이 불허되는 경우:

• 처분행위와 같이 본인의 재산을 이전하거나, 그 성질을 변화시키는 행위는 대리인이 할 수 없습니다. 예를 들어, 논을 밭으로 바꾸거나, 예금을 주식으로 전환하는 것과 같은 경우가 이에 해당됩니다.

2. 대리권의 행위 구분

• 보존행위: 재산의 가치를 유지하기 위한 행위로, 특별한 허가 없이도 대리인이 할 수 있습니다. 예를 들어, 건물 수리를 위한 비용 지출(필요비) 등이 있습니다.
• 관리행위: 재산을 이용하거나 개량(가치증대)하는 행위로, 재산의 성질을 크게 바꾸지 않는 범위에서 대리인이 할 수 있습니다.(유익비)
• 처분행위: 재산의 소유권을 이전하거나 새로운 권리를 설정하는 행위(소유권이전, 지상권, 저당권, 전세권 설정 / 매각, 계약해지, 대금면제 등 )로, 대리인이 권한 없이 할 수 없는 행위입니다.

3. 대리권 남용

• 대리권 남용이란 대리인이 본인의 이익이 아니라 자신이나 제3자의 이익을 위해 대리권을 사용하는 경우를 말합니다.
• 명성사건에서는 상대방이 대리인의 남용 행위를 알았거나 알 수 있었던 경우, 그 법률행위는 무효로 처리되었습니다.

4. 대리권의 제한

• 자기계약과 쌍방대리는 일반적으로 금지됩니다.
  • 자기계약: 대리인이 본인을 위해서뿐만 아니라 상대방도 대리하는 경우입니다. 예를 들어, 대리인이 본인의 집을 자신에게 파는 경우입니다.
  • 쌍방대리: 대리인이 계약의 양쪽 당사자를 모두 대리하는 경우입니다. 예를 들어, 집을 파는 사람과 사는 사람을 모두 대리하는 경우입니다.
• 예외로 본인이 허락하거나, 채무이행 같은 다툼이 없는 경우에는 허용됩니다.

예시:

• 자기계약: 만약 A가 B의 집을 대리로 팔면서, 그 집을 자신(C)에게 팔기로 계약했다면 이는 자기계약입니다.
• 쌍방대리: 법무사가 집을 파는 사람(A)과 사는 사람(B) 모두를 대리하는 경우 쌍방대리입니다.

5. 자기계약 및 쌍방대리 위반의 효과

• 이러한 계약들은 무권대리 행위로 간주되며, 본인이 나중에 이를 추인하지 않으면 법적으로 무효가 됩니다. 추인이 있으면, 소급하여 유효한 대리행위로 인정됩니다.

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1. 대리권의 공통 소멸원인

대리권은 다음과 같은 공통적인 사유로 인해 소멸할 수 있습니다:

1. 본인의 사망: 대리권을 부여한 본인이 사망하면 대리권은 소멸됩니다.
2. 대리인의 사망: 대리권을 가진 대리인이 사망하면 대리권도 함께 소멸됩니다.
3. 대리인의 성년후견 개시: 대리인이 성년후견 개시가 되어, 즉 정신적 판단 능력이 상실되어 법적으로 보호가 필요하게 되면 대리권이 소멸됩니다. 한정후견의 경우에는 대리권이 소멸하지 않습니다.
4. 대리인의 파산: 대리인이 파산하게 되면, 대리권은 소멸됩니다.

2. 임의대리인의 특유 소멸사유

임의대리인은 본인이 자발적으로 임명한 대리인으로, 이 경우에는 특정한 사유로 인해 대리권이 소멸될 수 있습니다:

1. 원인된 법률관계의 소멸
   • 대리권은 보통 특정 법률관계에 기반하여 부여됩니다. 예를 들어, 고용계약이나 영업사원의 역할과 같은 관계가 종료되면, 대리권도 소멸될 수 있습니다.
   • 다만, 원인된 법률관계가 종료된 후에도 대리권이 유지될 수 있는 경우도 있습니다. 예를 들어, 본인과 대리인이 특별히 합의하거나, 법적으로 대리권이 유지되는 경우입니다.
2. 원인된 법률행위의 해지
   • 대리권이 부여된 근본적인 법률행위(예: 고용계약 등)를 해지하면, 그와 관련된 대리권도 함께 종료될 수 있습니다.
   • 반면, 원인된 법률행위를 유지하면서 대리권만을 철회하는 것도 가능합니다. 예를 들어, 영업사원으로 고용된 사람에게 대리권을 부여했으나, 대리권만 철회하고 고용계약은 유지할 수 있습니다.

요약:

• 대리권은 본인이나 대리인의 사망, 대리인의 성년후견 개시, 또는 파산 등의 사유로 소멸될 수 있습니다.
• 임의대리인의 경우, 대리권이 부여된 근본적인 법률관계(예: 고용계약)의 종료나 해지에 따라 대리권이 소멸될 수 있습니다. 그러나 법률관계를 유지하면서 대리권만 철회할 수도 있습니다.

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