공인중개사 민법14 - 의사표시 비진의 통정

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비진의 통정은 법률행위에서 중요한 개념 중 하나로, 상대방과 합의하여 허위의 의사표시(즉, 실제로는 그러한 의사가 없으면서도 마치 그런 의사가 있는 것처럼 행동하는 것)를 하는 경우를 말합니다. 

1. 구별 개념: 은닉행위와 가장행위

• 은닉행위: 실제 의도된 법률행위를 숨기고(예: 증여) 이를 대신하여 겉으로는 다른 법률행위(예: 매매)를 표시하는 것을 말합니다. 여기서 숨겨진 법률행위는 실제로 의도된 것이므로 유효합니다.
  • 예시: A가 B에게 돈을 증여하려고 하지만, 세금 회피 등의 이유로 매매 계약을 체결한 것처럼 보이게 합니다. 여기서 매매는 허위(가장)이고, 실제로는 증여가 의도된 것입니다. 증여 계약은 유효하지만, 매매 계약은 무효입니다.
  • 효과: 실제 의도된 행위(은닉된 행위)는 유효하므로, 등기도 실체관계에 부합하는 한 유효하게 인정됩니다. 따라서 제3자가 이를 무효화하려 해도 등기는 유효하게 유지될 수 있습니다. (엄폐물법칙, 방패효과)

2. 당사자 간의 효과

• 상대적 무효: 통정허위표시에 의해 이루어진 법률행위는 상대방 간에는 무효입니다. 그러나 이 무효는 상대적이므로, 선의의 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 즉, 제3자가 이 사실을 몰랐다면(선의라면) 그 제3자에게는 무효 주장을 할 수 없습니다.
  • 이행 전: 아직 이행하지 않았다면, 이행할 필요가 없습니다.
  • 이행 후: 이미 이행이 이루어진 경우, 채권자는 부당이득 반환 청구를 통해 이행된 것을 돌려받을 수 있습니다.
• 채권자 대위권 행사 가능: 채권자는 자신의 이익을 지키기 위해 허위 표시를 한 가장매수인에게 무효를 주장할 수 있습니다. 즉, 채권자는 가장매수인(허위의 법률행위에서 상대방이 된 사람)에게 "이 거래는 무효이므로 돌려달라"고 요구할 수 있습니다.
• 채권자 취소권 행사 가능: 통정허위표시가 사해행위(채무자가 채권자를 해치기 위해 재산을 빼돌리는 것)가 된 경우, 채권자는 이 허위표시를 취소할 수 있습니다. 사해행위가 되는 경우, 채권자는 "이 거래는 채권자를 해치기 위한 것"이라는 이유로 법원에 취소를 요청할 수 있습니다.

요약

• 비진의 통정은 상대방과 합의하여 실제 의도와 다른 법률행위를 가장하는 것입니다.
• 은닉행위는 숨겨진 실제 의도된 행위로서 유효할 수 있으며, 이는 등기와 같은 법률행위에서 효력이 인정됩니다.
• 당사자 간의 효과는 상대적 무효로서 선의의 제3자에게 대항할 수 없으며, 채권자는 대위권이나 취소권을 행사할 수 있습니다.

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1. 허위표시의 당사자와 제3자

허위표시에서의 당사자와 제3자의 관계는 그 법적 효력과 관련하여 중요한 부분입니다. 여기서 당사자는 허위표시를 직접적으로 행한 사람들(예: 매도인과 매수인)이고, 제3자는 그 허위표시와 관련이 있는 또 다른 이해관계자들입니다.

 

제3자의 권리 (허위표시에 대한 보호 여부)

1. 제3자에게 권리가 인정되는 경우 (제3자 O)

• 가장양수인에 대한 압류채권자: 가장매매에 의한 채권을 가압류한 자.
• 가장매매에 따른 매수인으로부터 저당권/전세권 설정을 받은 자: 가장매매로 인해 설정된 저당권이나 전세권을 가진 자.
• 가장매매에 기한 저당권의 실행으로 부동산을 경락받은 자: 허위표시에 기초한 경매절차를 통해 부동산을 취득한 자.
• 가장매매로 인해 매수인으로부터 목적부동산을 다시 매수한 자: 가장매매된 부동산을 다시 매수한 경우.
• 가장매매에 기한 근저당권설정 후 그 목적부동산을 매수한 자: 근저당권 설정 후 부동산을 매수한 경우.
• 가장매매를 통해 근저당권 실행 후 부동산을 경락받은 자: 경락 절차를 통해 부동산을 취득한 자.
• 가장매매에 기한 취득자가 파산한 경우에 파산관재인: 파산 절차에서 파산관재인이 부동산을 관리하게 되는 경우.
• 가장매매에 기한 대물변제에서 양수한 자: 가장매매를 통해 부동산을 양수한 경우.

1.1 제3자 O (효력 인정됨)

• 의의: 허위표시에 기초하여 법률관계를 형성한 사람으로, 선의로 허위표시에 따라 권리를 취득한 자를 말합니다.
  • 예시: A와 B가 허위로 부동산 매매계약을 체결했다고 가정합니다. C가 이 사실을 모르고(선의로) B로부터 부동산을 매수하여 등기를 마친 경우, C는 제3자가 됩니다.
  • 효과: C는 이 허위표시에 따른 권리를 주장할 수 있습니다. 즉, A는 C에게 "이 계약은 허위이므로 무효다"라고 주장할 수 없습니다. C는 부동산에 대한 소유권을 보호받습니다.

2. 제3자에게 권리가 인정되지 않는 경우 (제3자 X)

• 가장양수인의 일반채권자: 허위표시에 의해 부동산을 양수한 자의 일반 채권자.
• 가장양수인으로부터 가등기나 등기를 받은 자: 가장매매에 의한 가등기나 등기를 받은 경우.
• 가장양수인으로부터 목적물의 가압류나 압류를 받은 자: 허위표시에 의해 목적물에 대한 가압류나 압류를 받은 자.
• 가장양수인이 가등기한 후 추후 본등기를 경료한 자: 가장매매에 의해 가등기 후 본등기를 마친 자.
• 가장매매에 기한 추심명령을 받은 자: 허위표시에 의한 추심명령을 받은 경우.
• 가장매매를 기초로 한 이중양도에서 제2양수인: 허위표시에 기초하여 부동산을 이중으로 양도받은 자.
• 가장매매 후 목적부동산의 소유권 취득자가 제3자를 위한 계약에 의한 제3자: 가장매매로 인해 제3자를 위한 계약에 따른 자.
• 가장매매에 기한 손해배상청구권의 양수인: 허위표시에 따라 손해배상청구권을 양수받은 자.

2.1 제3자 X (효력 인정되지 않음)

• 의의: 허위표시에 기초하여 권리를 취득한 자라도, 그 권리가 악의(허위표시 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우)일 경우, 권리를 보호받지 못합니다.
  • 예시: D가 A와 B의 허위표시 사실을 알고 있었음에도 불구하고 B로부터 부동산을 매수한 경우, D는 악의의 제3자입니다.
  • 효과: A는 D에게 "이 계약은 허위이므로 무효다"라고 주장할 수 있습니다. D는 부동산에 대한 소유권을 주장할 수 없습니다.

3. 허위표시의 효과

• 당사자 간의 효과: 허위표시는 원칙적으로 무효입니다. 이는 당사자 간에는 효력이 발생하지 않음을 의미합니다.
  • 부당이득 반환 청구: 허위표시에 따라 이미 이행된 경우, 그 이행된 재산이나 금전은 부당이득으로 간주되어 반환 청구가 가능합니다.
• 제3자에 대한 효과
  • 선의의 제3자: 제3자가 선의라면, 허위표시에도 불구하고 그 권리를 보호받습니다.
  • 악의의 제3자: 제3자가 악의라면, 허위표시의 무효를 주장할 수 있으며, 권리를 보호받지 못합니다.

4. 허위표시의 당사자와 제3자의 예시

1. 당사자: A와 B가 세금 회피를 위해 가장 매매 계약을 체결했다고 가정합니다. 이는 두 당사자 간에는 무효입니다.
2. 선의의 제3자(C): C가 이 사실을 전혀 모르고 B로부터 부동산을 매수했다면, C의 권리는 보호받습니다.
3. 악의의 제3자(D): D가 허위표시 사실을 알고도 B로부터 부동산을 매수했다면, D는 권리를 보호받지 못합니다.

 

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