공인중개사 민법31 - 점유권 효력 / 점유자와 회복자의 관계

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점유의 취득과 소멸 : 점유의 승계(점유의 분리, 병합)

1) 점유의 승계

점유의 승계란, 기존의 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘겨주는 것을 말합니다. 이때 새로운 점유자는 이전 점유자의 상태를 그대로 이어받을 수도 있고, 새로운 점유로 시작할 수도 있습니다.

(1) 전 점유자가 타주점유였을 때

• 타주점유란: 점유자가 소유자가 아닌 상태에서, 예를 들어 임대인으로부터 빌린 물건을 사용하는 경우입니다.
• 새로운 점유자(승계인): 전 점유자가 타주점유였다고 하더라도, 새로운 점유자가 자신만의 점유를 주장하면, 그 점유는 자주점유로 간주됩니다. 즉, 승계받은 사람은 자주점유를 주장할 수 있습니다.

(2) 점유자의 특정승계인

• 특정승계인이란, 예를 들어 물건의 일부를 상속받거나 구매한 사람을 의미합니다.
• 특정승계인이 자신의 점유와 함께 이전 점유자의 점유를 함께 주장할 경우, 이전 점유자의 하자(예: 타주점유 상태)도 그대로 물려받게 됩니다.

2) 상속에 의한 점유 취득

• 상속에 의해 점유권을 취득한 경우에는, 새로운 권원(새로운 법적 근거)을 통해 자신의 고유한 점유를 시작하지 않는 한, 이전 점유자의 상태(타주점유 또는 자주점유)를 그대로 이어받습니다.
• 따라서, 새로운 권원이 없는 한 상속받은 점유자는 자신만의 점유를 주장하기 어렵습니다.

쉽게 말해: 기존의 점유자가 타주점유(소유자가 아닌 상태)였더라도 새로운 점유자가 스스로를 자주점유(소유자의 의사로 점유)로 주장하면, 그 점유는 자주점유로 인정됩니다. 하지만 만약 새로운 점유자가 이전 점유자의 상태를 그대로 물려받으려 하면, 그 상태가 타주점유였는지 자주점유였는지에 따라 그 상태를 그대로 이어받게 됩니다.

 

 

 

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점유권의 효력

1) 점유의 추정력

점유권의 추정력이란, 누군가가 어떤 물건을 점유하고 있을 때, 그 점유에 대해서 법적으로 몇 가지 사실을 당연히 인정해준다는 의미입니다. 하지만 이 추정력은 동산(예: 자동차, 가구 등)에만 적용되며, 부동산(토지나 건물)에는 등기 제도를 통해 보호받습니다.

(1) 점유태양의 추정 (민법 제197조)

• 점유태양이란, 점유의 상태나 방식, 예를 들어 소유하려고 점유하는지, 아니면 빌려서 사용하려고 점유하는지 등을 말합니다.
• 소유의사, 평온, 공연, 선의로 점유하는 것으로 추정됩니다. 즉, 점유자는 법적으로 이 네 가지를 가지고 있는 것으로 간주됩니다.
• 그러나 무과실(잘못이 없는 상태)은 추정되지 않으며, 점유자가 스스로 입증해야 합니다.
• 예시로, "점유자는 소유의 의사로 과실 없이 점유한 것으로 추정한다."라는 진술은 틀린 것입니다. 과실 없이 점유했다는 사실은 추정되지 않기 때문입니다.

(2) 점유계속의 추정 (민법 제198조)

• 점유계속이란, 특정 시점에서의 점유가 이후에도 계속되고 있다고 법적으로 추정하는 것입니다.
• 예를 들어, 과거와 현재에 점유하고 있는 것이 인정되면, 그 사이에도 계속 점유해온 것으로 추정됩니다. 심지어 점유자가 달라져도 이 추정이 가능합니다.

(3) 권리의 적법추정 (민법 제200조)

• 동산에 대해서는, 점유자가 그 물건에 대해 권리를 적법하게 가지고 있는 것으로 추정합니다.
• 즉, 점유자는 그 물건을 정당하게 소유하거나 사용할 권리가 있다고 법적으로 간주됩니다.
• 이 추정은 점유자가 자신에게 유리한 경우에도, 혹은 불리한 경우에도 동일하게 적용됩니다.

이 추정력을 통해, 법은 점유자에게 기본적인 권리 보호를 제공하며, 상대방이 이 추정을 깨려면 반대 증거를 제시해야 합니다

 

 

 

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점유자와 회복자의 관계(계약관계가 없을 때 적용)

이 관계는 점유자가 부당하게 물건을 점유하고 있는 경우, 그 물건의 원래 소유자(회복자)와의 법적 관계를 설명하는 것입니다. 점유자가 선의인지 악의인지, 자주점유인지 타주점유인지에 따라 책임이 다르게 발생합니다. 

1) 과실취득권 (물건으로부터 얻는 이익에 대한 권리)

• 선의+자주점유:
  • 과실(果實) 취득 O: 점유자가 물건에서 얻는 이익(과실)을 취득할 수 있습니다. 
  • 부당이득 성립 X: 이렇게 얻은 이익은 부당이득으로 간주되지 않으며, 반환할 필요가 없습니다.
  • 통상 필요비 상환 청구 X: 물건을 유지하는 데 필요한 기본적인 비용을 청구할 수 없습니다.
  • 현존이익 배상: 점유자가 그 물건을 사용할 수 없는 상태로 만들었다면, 남아있는 이익만 반환해야 합니다.
• 선의+타주점유 또는 악의점유:
  • 과실 취득 X: 물건에서 얻은 이익을 취득할 수 없습니다.
  • 손해 전부 배상: 물건을 손상시켰다면 모든 손해를 배상해야 합니다.
  • 유의점: 만약 점유자가 악의(즉, 자신의 점유가 불법임을 알고 있음)인 경우, 과실(이익)을 취득하지 못한 경우라도 그 대가를 보상해야 합니다.

2) 멸실·훼손에 대한 책임

• 선의+자주점유:
  • 현존이익만 배상: 물건이 멸실되거나 훼손된 경우, 남아 있는 이익에 대해서만 배상할 책임이 있습니다.
• 선의+타주점유 또는 악의점유:
  • 손해 전부 배상: 물건이 손상되었다면 모든 손해를 배상해야 합니다. 특히, 악의의 점유자는 물건이 손상된 것을 알고 있었으므로 책임이 더 큽니다.

 

 

1) 선의와 악의의 정의

• 선의: 점유자가 자신이 점유하고 있는 물건에 대해 정당한 권리(본권, 예를 들어 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)가 있다고 잘못 믿는 상태를 말합니다.
• 악의: 반대로, 점유자가 자신의 점유가 불법이라는 것을 알고 있는 상태를 말합니다.

2) 선의의 판단 기준 시점

• 과실(果實)과 관련된 소유권: 예를 들어, 과일 나무의 소유자가 과일을 수확할 수 있는 권리를 말합니다. 이 소유권이 성립할 때, 점유자가 자신이 정당한 소유권이 있다고 믿고 있었는지가 선의 여부를 판단하는 기준이 됩니다.

3) 본권에 관한 소에서 패소 시 악의 간주

• 본권에 관한 소에서 패소: 점유자가 법원에서 본권(물건에 대한 정당한 권리)에 관한 소송에서 패소한 경우, 그 시점부터는 자신이 불법적으로 점유하고 있다는 사실을 알게 됩니다. 이때부터 악의로 간주됩니다.

4) 과실수취권(과실을 얻을 권리)에 대한 규정

• 선의의 점유자: 자신이 물건에 대한 정당한 권리가 있다고 믿고 있던 점유자는, 그 물건에서 얻은 이익(과실)을 취득할 수 있습니다. 예를 들어, 과일 나무에서 과일을 수확해서 가져갈 수 있습니다.
• 악의의 점유자: 자신의 점유가 불법이라는 것을 알고 있는 점유자는, 과실(果實, 물건에서 얻은 이익)을 취득할 권리가 없습니다. 이 경우, 과실을 얻지 못한 경우에도 그 대가를 회복자에게 보상해야 합니다.

5) 기출 문제에 대한 설명

• 문제: 악의의 점유자는 과실(過失) 없이 과실(果實)을 수취하지 못한 때에도 그 과실(果實)의 대가를 회복자에게 보상하여야 한다.
• 정답: X
• 설명: 이 문장은 틀렸습니다. 악의의 점유자가 과실(즉, 물건에서 발생한 이익)을 수취하지 못한 것이 **과실(過失)**이 없기 때문이라면, 그 과실의 대가를 보상할 책임이 없습니다. 이는 악의의 점유자가 그 과실을 수취하지 못한 것이 자신의 잘못이 아니라는 점에서, 대가를 보상할 필요가 없기 때문입니다.

 

• 문제: 악의의 점유자는 과실(過失)로 과실(果實)을 수취하지 못한 때에도 그 과실(果實)의 대가를 회복자에게 보상하여야 한다.
• 정답: O
• 설명: 이 문장은 맞습니다. 악의의 점유자가 자신의 과실로 인해 과실(果實)을 수취하지 못했다면, 그에 대한 대가를 원래의 권리자인 회복자에게 보상해야 합니다. 이는 악의의 점유자가 자신의 불법적인 행위로 인해 손해를 입히지 않도록 하기 위함입니다.

 

 

 

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3) 비용상환 청구권 선악불문

• 필요비 (유지보수에 필요한 비용)
  • 과실 취득 시 상환 불가: 물건에서 이익을 취득한 경우, 그 물건을 유지하는 데 필요한 기본적인 비용은 상환 청구를 할 수 없습니다.
  • 특별 필요비는 상환 가능: 그러나 특별한 유지보수 비용은 청구할 수 있습니다.
• 유익비 (가치를 증가시키는 비용)
  • 가액 증가가 현존하는 경우: 물건의 가치가 증가하고 그 가치가 여전히 남아있다면, 회복자는 그 금액을 상환해야 합니다.
  • 유치권 가능성: 상환하지 않으면, 점유자는 물건을 반환하지 않고 이를 담보로 잡을 수 있는 권리를 가집니다. 하지만, 이 권리는 물건을 반환하는 상황에서만 적용되며, 등기 말소를 요구하는 방해제거청구권에는 적용되지 않습니다.

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