공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론21 - 버제스의 동심원이론 / 호이트 선형이론 / 해리스 울만 다핵심이론

버제스의 동심원이론 개요

1. 튀넨의 고립국이론 응용:
   • 버제스는 튀넨(Johann Heinrich von Thünen)의 고립국이론을 도시 내부 구조 설명에 적용했습니다. 튀넨의 이론은 농촌 지역의 토지 이용 구조를 설명하는 데 사용되었지만, 버제스는 이를 도시 구조에 맞게 응용했습니다.
2. 시카고학파의 발전:
   • 20세기 초반 미국 시카고대학의 시카고학파를 중심으로 동심원이론이 발전했습니다. 이 이론은 시카고를 모델로 하여 도시의 사회적, 경제적 공간 구조를 설명했습니다.

     

3. 도시의 동심원 구조:
   • 버제스의 이론에 따르면, 도시는 중심지에서부터 동심원 형태로 5개의 지역으로 나뉩니다. 이들은 다음과 같은 순서로 배열됩니다:
     1. 중심업무지구(CBD: Central Business District): 도시의 핵심 지역으로, 상업과 비즈니스 활동이 집중되어 있습니다.
     2. 점이지대(천이지대, SLUM): 도심과 가까운 지역으로, 낙후된 주거 지역과 공업지대가 혼재된 지역입니다. 이 지역은 사회적, 경제적 변화가 빠르게 일어나며, 이주민이 많이 거주합니다.
     3. 저소득층 주거지대: 주로 저소득층이 거주하는 지역으로, 도심에서 가까워 고용 기회가 많은 지역입니다.
     4. 고소득층 주거지대: 더 넓고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 상대적으로 도심에서 멀리 떨어져 있습니다.
     5. 통근자지대: 주거지가 도심에서 가장 멀리 떨어져 있으며, 도심으로 출퇴근하는 사람들이 거주하는 지역입니다.
4. 도시생태학적 관점:
   • 버제스는 도시의 공간 구조를 도시생태학적 관점에서 설명했습니다. 도시의 공간 구조 형성(거주지의 분화)은 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 설명되었습니다. 이는 도시의 사회적, 경제적 변화가 거주지 패턴에 미치는 영향을 강조합니다.
5. 핵심에서 멀어질수록:
   • 핵심에서 멀어질수록 다음과 같은 경향이 나타납니다:
     • 지대(토지 가격) 감소
     • 접근성 감소
     • 인구밀도 감소
     • 범죄발생빈도 감소
     • 질병 감소
6. 이론의 한계:
   • 단순화된 이론으로서 현실의 복잡성을 충분히 반영하지 못합니다.
   • 도로 및 교통수단의 발달을 고려하지 않았으며, 이는 현대 도시 구조에서 중요한 요소입니다.
   • 중심업무지구가 동심원으로 형성되지 않는 경우도 많으며, 공업지대가 반드시 점이지대에만 위치하지 않을 수도 있습니다.

 

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1. 호이트 선형이론의 주요 개념

1. 도시의 확장 형태:
   • 도시는 교통망을 따라 부채꼴 모양(선형, 쐐기형)으로 확장된다고 주장합니다. 이는 주요 교통 노선에 따라 도시의 공간이 확장되는 형태를 설명합니다.
2. 주택 가격과 지불 능력:
   • 주택 가격의 지불 능력이 도시 주거 공간의 유형을 결정하는 중요한 요인으로 작용합니다. 이 이론에 따르면, 고급 주택 지역은 일반적으로 양호한 교통 노선을 따라 발달하며, 중급 주택은 고급 주택의 인근에, 저급 주택은 고급 주택 지역의 반대편에 위치하는 경향이 있습니다.
   • 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 강합니다. 이는 교통의 편리성이 고급 주택 지역의 입지에 중요한 영향을 미친다는 것을 의미합니다.
3. 도시 공간의 섹터화:
   • 도시는 개발축에 따라 공간이 형성되며, 이러한 공간은 섹터를 이루는 경향이 있습니다. 즉, 도시의 특정 지역은 특정한 주거 형태나 산업이 집중되면서 독특한 섹터를 형성하게 됩니다.
4. 고소득층 주거지의 중요성:
   • 호이트는 고소득층 주거지의 역할을 강조하며, 이들의 주거지가 도시 내에서 어떻게 이동하고 변화하는지를 설명하는 데 중요한 요소로 간주합니다.
5. 허드의 최소마찰이용과의 상통성:
   • 이 이론은 허드의 최소마찰이용과 일치하는 부분이 있습니다. 이는 도시가 장애물이 적고, 매력이 높은 방향으로 성장한다는 개념으로, 호이트의 이론에서는 이러한 방향이 교통망을 따라 결정된다고 봅니다.

 

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1. 해리스 울만 다핵심이론의 주요 개념

1. 도시의 다핵심 구조:
   • 도시가 성장하면서 여러 개의 이산되는 핵심(중심)을 형성하게 됩니다. 이 핵심들은 독립적으로 존재하며, 각 핵심은 특정한 기능이나 역할을 중심으로 발전합니다.
2. 다핵심의 성립 요인: 도시 내에서 기능적 지역분화가 진행되면서 다양한 핵심이 형성됩니다. 다핵심 도시의 성립에는 여러 가지 요인이 작용합니다:
   1. 핵심 요소:
      • 공업, 소매, 고급 주택 등 다양한 활동이 중심을 이루며, 도시가 성장함에 따라 이러한 핵심들의 수는 증가하고 각 핵심은 더 특화될 수 있습니다.
   2. 집적지향성:
      • 동종의 활동(예: 상업 활동)들은 집적이익을 추구하여 서로 가까운 곳에 모여 집합합니다. 이러한 집합은 상호 이익을 극대화하는 효과를 가져옵니다.
   3. 입지적 비양립성:
      • 이종의 활동(예: 공업과 주거)은 서로 이해관계가 상반되므로, 같은 지역에 입지하기 어려운 경향이 있습니다. 예를 들어, 공업지역과 주거지역은 상호 간에 방해가 될 수 있기 때문에 서로 다른 핵심에 위치하게 됩니다.
   4. 지대 지불 능력의 차이:
      • 어떤 업종은 고지대를 지불할 능력이 부족하여, 상대적으로 저렴한 지대를 필요로 하는 지역에 입지합니다. 예를 들어, 소매업은 고소득 지역에 입지할 가능성이 크지만, 공장은 저렴한 지대가 있는 지역을 선호합니다.
   5. 특정한 위치나 시설의 필요성:
      • 일부 활동은 특정한 위치나 시설이 필요합니다. 예를 들어, 항구나 공항에 가까운 곳에 물류센터가 위치하는 것처럼, 이러한 요구에 따라 도시 내 특정 위치에 핵심이 형성됩니다.

2. 유상도시이론(Berry)

• 유상도시이론(Berry)은 업무시설이나 주택이 간선도로를 따라 입지하는 경향이 있다고 설명합니다. 이는 교통의 편리성 및 접근성이 주거지나 상업 시설의 입지에 중요한 영향을 미친다는 것을 강조하는 이론입니다.