공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론23 - 정부의 시장개입 / 지역지구제 / 개발권양도권제 / 토지선매 / 토지적성평가
by 높푸2024. 8. 16.
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정부의 시장개입 이유
정치적 기능:
효율성 등의 사회적 목표를 달성하고 공공복리를 증진하기 위해 정부는 시장에 개입합니다. 예를 들어, 용도지역, 지구제를 통해 특정 지역의 개발을 규제하고 관리하여 사회 전체의 효율성을 높일 수 있습니다.
경제적 기능:
시장의 실패를 수정하기 위해 정부는 개입할 수 있습니다. 시장이 자원을 비효율적으로 배분할 때, 예를 들어 외부효과로 인해 환경오염이 발생할 때, 정부는 지역지구제와 같은 방법을 통해 이러한 문제를 해결하려고 합니다.
소득 분배적 차원의 형평성:
지가 규제, 부동산 조세, 누진세 등을 통해 소득 분배를 더 공정하게 만들고자 합니다. 이는 사회적 형평성을 높이기 위한 노력입니다.
경제/시장의 안정화:
시장의 변동성을 줄이고 경제를 안정시키기 위해 정부가 개입할 수 있습니다. 이는 전반적인 경제 안정을 유지하기 위해 필요합니다.
저소득층의 주거안정:
공공주택 건설 및 공급을 통해 저소득층의 주거 문제를 해결하려고 합니다. 또한최저 주거 기준을 설정하여 중산층 이하의 주택 수요를 충족시키고 주거 환경을 개선할 수 있습니다.
2. 정부의 시장개입 방법
정부의 시장개입 방법은 직접적 개입과 간접적 개입으로 나눌 수 있습니다.
1) 직접적 개입
정부가 시장 기능을 전부 또는 일부 대신하는 방식입니다.
분양가•임대료 규제: 정부가 직접 분양가나 임대료를 규제하여 시장을 조절합니다.
토지은행제도 (토지비축제도): 정부가 토지를 사들여 필요할 때 활용하는 제도입니다.
공영개발: 정부가 직접 개발 사업을 추진합니다.
토지구획정리사업, 토지재개발, 토지수용: 정부가 토지 이용을 재조정하고, 필요한 경우 수용할 수 있습니다.
공공투자사업: 정부가 공공자금을 투입하여 특정 사업을 추진합니다.
공공소유제도, 공공임대보유•공급: 정부가 주택을 소유하고 임대하여 시장에 공급합니다.
토지선매: 정부가 선매권을 행사하여 토지를 사들입니다.
2) 간접적 개입
정부가 시장의 기능을 보완하는 방식입니다.
보조금 지급: 특정 산업이나 부문에 보조금을 지급하여 시장의 기능을 지원합니다.
개발부담금 부과: 개발이익환수제도를 통해 개발로 인한 이익을 환수합니다.
세금의 감면 또는 부과: 특정 부동산 거래나 소유에 대해 세금을 감면하거나 부과하여 시장을 조절합니다.
금융성 지원 또는 정책: 금리 조정, 대부비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등을 통해 금융 시장에 개입합니다.
행정성 지원: 부동산 자료 및 정보 구축을 통해 시장에 필요한 정보를 제공합니다.
3. 토지이용 규제
토지이용 규제는 토지 이용을 바람직한 방향으로 유도하기 위해 정부가 시행하는 다양한 규제입니다.
용도지역(중첩X)•용도지구(중첩O): 지역지구제를 통해 부의 외부효과를 제거하거나 완화시키고, 토지의 효율적 이용을 도모하며 투기를 억제합니다. 이는 사회적 후생손실을 완화하기 위해 시행됩니다.
개발권양도제도(TDR): 특정 지역에서 개발할 권리를 다른 지역으로 양도하는 제도로, 현재 우리나라에서는 시행되지 않고 있습니다.
건축규제, 인허가제도: 특정 건축물의 건축을 규제하거나 허가하는 제도를 통해 토지 이용을 관리합니다.
지역지구제는 도시 내 토지의 사적 이용을 규제하여 도시 전체의 조화로운 발전과 효율적인 토지 이용을 도모하기 위한 제도적 장치입니다. 이를 통해 특정 용도에 대한 과도한 토지 이용을 방지하고, 토지의 적절한 이용을 보장하려는 목적을 가지고 있습니다.
1. 개념
지역지구제는 특정 지역의 토지 용도를 법적으로 정하여, 그 용도에 따른 규제를 부과함으로써 토지 이용을 적절히 관리하는 제도입니다. 이는 개별 토지의 사적 이용이 도시 전체의 공공 이익과 상충하지 않도록 조정하는 역할을 합니다.
2. 목적
부의 외부효과 제거:
사적 시장에서 어울리지 않는 토지 이용을 규제함으로써 부(-)의 외부효과를 제거하고, 토지 이용의 효율성을 도모하기 위한 방법입니다. 예를 들어, 산업용 토지가 주거 지역에 들어오는 것을 막아 주변 주거 환경의 질을 보존할 수 있습니다.
개발과 보존의 조화:
개발과 보존이 경합할 때, 이를 합리적으로 조정하여 토지의 적절한 활용을 도모합니다. 토지적성평가를 통해 토양, 입지, 활용 가능성 등을 분석하여, 개발이 필요한 지역과 보존이 필요한 지역을 구분하고 이를 조정합니다.
*토지적성평가 : 토지의 토양, 입지, 확용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함됨 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도
세대 간 형평성:
토지 활용에 있어 현재 세대뿐만 아니라 미래 세대의 이익을 고려하여 형평성을 도모합니다. 이를 통해 장기적인 토지 이용의 지속 가능성을 보장하려고 합니다.
3. 효과
단기적 효과:
해당 지역의 토지나 주택에 대한 수요가 증가하여 가치를 상승시키는 효과가 있습니다. 이는 해당 지역이 규제에 의해 보호받기 때문에 안전한 투자처로 인식되기 때문입니다.
장기적 효과:
신규 주택 공급 제한: 규제된 지역에서는 신규 주택 공급이 어려워지므로, 다른 지역의 개발이 유도됩니다.
주택 가치 변동: 시간이 지나면서 해당 지역과 다른 지역 간의 경쟁이 발생하여 주택 가치가 조정될 수 있습니다.
가격 안정화: 장기적으로는 경쟁 시장이 존재하는 한 주택 가치는 크게 변동하지 않고 안정화됩니다.
4. 문제점
형평성 문제:
규제된 지역과 그렇지 않은 지역 간에 지가 상승의 차이가 발생하여, 지역 간 형평성 문제가 발생할 수 있습니다.
규제의 경직성:
지나치게 경직되고 엄격한 규제가 토지의 공급을 억제하고, 불법 개발이나 이용을 조장할 수 있습니다. 또한, 사회적·경제적 변화에 적응하지 못해 사회적으로 바람직한 토지 이용이 어려워질 수 있습니다.
획일적 규제:
지역적 특성이 잘 반영되지 못하고, 규제가 경직적으로 적용되기 때문에 토지 이용의 유연성이 떨어집니다. 이는 용도지역 변경이 어렵다는 문제와 연결됩니다.
사전적 독점:
특정 사건이 일어나기 전에 토지를 미리 점유하여 발생하는 독점으로, 이로 인해 초과이윤이 발생할 수 있습니다. 부동산 시장에서는 이러한 사전적 독점이 중요한 문제로 인식됩니다.
5. 지역지구제 보완 방법: TDR(개발권 양도제도)
TDR(Transfer of Development Rights): 지역지구제의 보완책으로, 개발권을 특정 지역에서 다른 지역으로 양도할 수 있게 하여 규제된 지역의 개발 가능성을 확보하고, 토지 이용의 유연성을 높입니다. 이를 통해, 특정 지역의 개발 압력을 다른 지역으로 분산시킬 수 있습니다.
개발권양도제도(TDR: Transfer of Development Rights)는 개발권과 소유권을 분리하여, 보전지역에서의 개발 권리를 개발가능 지역으로 이전하는 제도로, 주로 형평성 문제를 완화하기 위한 목적에서 도입되었습니다. 이 제도는 현재 우리나라에서는 시행되고 있지 않지만, 여러 나라에서 토지 이용 규제와 관련된 형평성 문제를 해결하는 데 활용되고 있습니다.
주요 개념 및 특징
개발권과 소유권의 분리:
TDR은 개발권과 소유권을 분리하여, 보전지역(규제지역)에서 개발 권리가 상실된 경우, 그 손실을 다른 지역의 개발권으로 보상하는 제도입니다. 이로 인해 보전지역에서 발생하는 우발손실을, 개발가능 지역에서 발생하는 우발이익을 통해 상쇄하려는 목적을 가지고 있습니다.
보상 메커니즘:
보존지역의 토지 소유자는 개발할 수 없게 되지만, 그 대신 개발가능 지역에서 법적으로 허용되는 용적률 이상의 개발을 원하는 토지 소유자에게 그 개발권을 매각하여 보상받을 수 있습니다. 이렇게 함으로써, 보존지역에서의 개발권 제한으로 인한 손실을 시장기구를 통해 보상받을 수 있게 됩니다.
도입 목적:
TDR은 초기에는 문화재 보호, 역사적 유물 보전, 우량 농지 확보, 자연환경 보호 등의 목적으로 도입되었습니다. 그러나 최근에는 토지 이용 규제의 수단으로 활용되며, 지역지구제를 보완하는 제도로 발전해왔습니다.
비용 부담 문제 해결:
TDR은 개발권 선매제도와 허가제도와 같은 기존 제도의 한계를 보완하기 위해 등장했습니다. 예를 들어, 개발권 선매제도와 허가제도는 국가가 비용을 부담해야 하는 문제가 있지만, TDR은 시장을 통해 이러한 문제를 해결하려는 접근입니다.
개발권 선매제도: 국가가 특정 지역의 개발권을 미리 매입하여 보전하는 제도입니다.
개발권 허가제도: 개발권을 국가에 귀속시킨 후, 미래에 개발하려는 주체가 허가를 받아야 개발이 가능한 제도입니다.
형평성 문제 완화
형평성은 TDR 제도의 핵심적인 목적 중 하나입니다. TDR을 통해 보전지역의 토지 소유자는 시장을 통해 합리적인 보상을 받을 수 있으므로, 개발 제한으로 인한 경제적 손실을 완화할 수 있습니다. 이는 토지 소유자 간의 형평성을 높이고, 특정 지역에 불리하게 작용할 수 있는 규제를 보다 공정하게 분배하는 역할을 합니다.
1. 시장실패의 주요 원인
불완전경쟁시장:
독과점: 소수의 기업이 시장을 지배하여 경쟁이 제한되는 상황입니다. 이로 인해 가격이 비효율적으로 결정될 수 있습니다.
비용체감산업: 생산 규모가 커질수록 단위당 비용이 감소하는 산업에서, 독점이 발생할 가능성이 높습니다.
재화의 개별성: 특정 재화나 서비스가 다른 것과 대체되지 않는 특수성을 가질 때, 시장에서의 효율적인 자원 배분이 어려워질 수 있습니다.
외부효과:
특정 경제 주체의 행동이 시장 가격을 통해 다른 경제 주체에게 의도하지 않은 영향을 미치는 경우를 말합니다. 예를 들어, 공장이 오염 물질을 배출해 인근 주민들에게 피해를 줄 때, 이는 부(-)의 외부효과입니다.
공공재:
공공재는 소비의 비경합성(여러 사람이 동시에 소비할 수 있음)과 비배제성(소비를 원하는 사람을 배제할 수 없음)을 특징으로 합니다. 이러한 특성으로 인해 시장에서 공공재가 적절하게 공급되지 않아 시장실패가 발생할 수 있습니다.
정보의 비대칭성:
도덕적 해이: 한쪽 당사자가 위험을 줄이기 위한 노력을 게을리하는 상황입니다. 예를 들어, 보험 가입자가 보험금 청구를 위해 고의로 사고를 내는 경우입니다.
역선택: 시장에서 낮은 품질의 상품이 우세하게 되는 상황입니다. 예를 들어, 보험 시장에서 고위험군이 보험에 가입하면서 전체 보험료가 상승하는 경우입니다.
소득 분배의 불공평:
시장의 자원 배분 결과가 소득 불평등을 심화시킬 때, 이는 사회적 문제로 이어질 수 있습니다.
정부의 실패:
규제의 경직성: 정부 규제가 시장 변화를 적절히 반영하지 못하고, 오히려 비효율성을 초래하는 경우입니다.
정치적 제약: 정부가 정치적 이유로 필요한 정책을 시행하지 못하는 경우입니다.
규제수단의 불완전성: 규제가 오히려 시장 기능을 저해하여 자원의 비효율적 배분을 초래하는 경우입니다.
2. 공공재의 특성
의의:
공공재는 여러 사람이 동시에 소비할 수 있도록 생산된 재화나 서비스로, 대표적인 예로 공원, 국방, 도로 등이 있습니다.
특성:
소비의 비경합성:
공공재는 여러 사람이 동시에 소비할 수 있으며, 한 사람의 소비가 다른 사람의 소비를 줄이지 않습니다. 예를 들어, 공원에서 한 사람이 산책하는 것이 다른 사람의 산책을 방해하지 않습니다.
비배제성:
공공재는 비용을 지불하지 않은 사람도 소비할 수 있습니다. 예를 들어, 공공 공원은 누구나 이용할 수 있기 때문에 "무임승차자" 문제가 발생할 수 있습니다.
시장실패:
공공재는 이러한 특성 때문에 시장에 맡겨질 경우 과소생산되는 경향이 있습니다. 이는 개인이 공공재 생산의 비용을 지불하려 하지 않기 때문에 발생하며, 따라서 정부가 공공재를 공급하고 비용을 강제적으로 징수하는 방식으로 해결하게 됩니다.
외부효과:
공공재는 주변 부동산 가격에 영향을 미치는 등 외부효과를 발생시킬 수 있습니다. 예를 들어, 공원의 존재는 주변 주택의 가치를 상승시킬 수 있습니다.
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