공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론24 - 개발이익환수제도 / 토지은행제도 / 토지선매 / 공영개발 / 토지의 부증성

개발이익(불로소득) 환수제도는 정부가 간접적으로 시장에 개입하여 토지 소유자가 공공의 개발이나 사회적 발전으로 인해 얻는 불로소득을 환수하는 제도입니다. 이 제도는 토지 소유자가 자신의 노력과 무관하게 얻은 이익을 일정 부분 환수하여 사회적 형평성을 높이는 것을 목표로 합니다.

1. 개발이익(불로소득)의 개념

• 개발이익(불로소득): 이는 토지 소유자가 자신의 노력과는 무관하게, 공공의 개발 프로젝트나 사회적 발전으로 인해 지가(토지 가격) 상승으로 얻는 이득을 말합니다. 이러한 이득은 개인의 노력보다는 외부 요인에 의해 발생하므로, 이를 적절히 환수하는 것이 필요합니다.

2. 개발이익 환수제도의 개념

• 개발이익 환수제도: 개발 사업을 통해 불로소득을 얻은 사업시행자로부터 그 증가분의 일정액을 환수하는 제도입니다. 이를 통해, 개발로 인한 불로소득이 개인에게만 집중되지 않도록 하여 공공의 이익으로 환원시키는 것이 목적입니다.

3. 개발이익 환수 수단

개발이익을 환수하는 방법은 과세적 방법과 비과세적 방법으로 나눌 수 있습니다.

1) 과세적 방법

• 양도소득세: 특정 지역에서 발생한 토지의 양도에 대해 세금을 부과하는 방식입니다. 이를 통해, 토지의 거래로 인한 불로소득을 일부 환수할 수 있습니다.

2) 비과세적 방법

• 공영개발: 정부가 직접 개발사업을 시행하여 개발이익을 공공이 가져가는 방식입니다.
• 토지구획정리사업: 기반시설을 확충하고, 그에 따른 토지 가치를 상승시켜 얻은 이익을 환수합니다.
• 감보율 제도: 개발 과정에서 토지의 일정 부분을 공공 용도로 무상 제공하게 하여 개발이익을 환수합니다.
• 토지은행(비축제도): 정부가 토지를 비축하여 필요 시 개발하거나, 개발 이익을 공공이 환수합니다.
• 개발부담금제도: 개발 사업 시행자가 얻는 이익의 일정 부분을 부담금으로 환수하는 제도입니다. 이 부담금은 공공의 이익을 위해 사용됩니다.
• 재건축부담금제도: 재건축으로 인한 가치 상승에 따라 발생한 이익의 일부를 환수하는 제도입니다.
• 수익자 부담금제도: 특정 공공사업으로 직접적인 이익을 얻는 사람들에게 그 비용을 부담하게 하는 제도입니다.
• 공공임대보유제: 공공이 임대 주택을 보유하여, 임대 수익으로 개발이익을 공공이 가져갑니다.
• 토지 소유 보상제: 토지 소유자가 개발로 인해 얻는 이익을 보상받지 않고, 이를 공공이 환수하는 제도입니다.
• 토지 가격 공시제도: 표준지와 개별 공시지가를 공시하여, 토지 가격 상승으로 인한 불로소득을 정확히 파악하고, 이에 대한 과세와 환수의 근거로 사용합니다.

4. 폐지된 제도들

• 토지초과이득세법: 일정 수준 이상으로 상승한 토지 가격에 대해 부과되는 세금이었으나, 현재는 폐지되었습니다.
• 택지소유상환제도: 택지의 소유를 제한하거나 일정 기간 후 매각하도록 규제하는 제도였으나, 이 역시 폐지되었습니다.

 

 

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토지은행제도는 정부나 공공기관(LH공사 등)이 미래의 공공 목적을 위해 미리 토지를 매입하고 비축하는 제도로, 개발이익을 공공에 환원하고 무계획적인 개발을 방지하는 중요한 공적 개입 수단입니다. 2009년 공공토지의 비축에 관한 법률에 의해 도입되었으며, 주로 LH공사가 그 주체로 활동합니다.

1. 의의

• 토지은행제도는 정부, 공사 등이 장래의 공공시설 개발을 대비해 미개발 토지를 미리 매입하여 비축하는 제도입니다. 이를 통해 공공시설용지 등을 적시에 확보하고, 개발이익을 사회로 환수할 수 있습니다.

2. 장점

1. 공공시설용지의 적기 공급:
   • 공공시설용지를 저렴한 가격에 매입하고, 필요 시점에 적절한 가격에 공급함으로써, 개발이익을 사회로 환수할 수 있습니다. 이는 저가 매입, 고가 매도의 원칙을 따르며, 공공시설의 원활한 확보에 기여합니다.
2. 무계획적 개발 방지:
   • 무분별한 개인의 토지 개발을 방지하고, 계획적이고 효율적인 도시계획을 추진하는 데 기여합니다. 이는 도시계획 목표 달성에 중요한 역할을 합니다.
3. 사적 권리 침해 최소화:
   • 토지 소유자의 자발적인 양도 표시를 전제로 하기 때문에, 사적 권리를 크게 침해하지 않습니다.

3. 단점

1. 막대한 매입 비용:
   • 대규모 토지 매입에 필요한 자금이 막대하여, 정부나 공공기관의 재정에 큰 부담이 될 수 있습니다. 이는 정부가 투기자 역할을 한다고 비판받을 수 있는 부분입니다.
2. 매입에서 매도까지의 장기간 소요:
   • 토지를 매입하고 필요 시점에 매도하기까지 오랜 시간이 소요될 수 있으며, 이 과정에서 방대한 토지 관리 행정이 요구됩니다. 관리 소홀 시, 저소득층의 불법 점유 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 지가 상승 유발:
   • 적절한 투기 방지 대책 없이 토지를 매입할 경우, 해당 지역의 지가 상승을 유발할 수 있으며, 이는 정부가 투기를 조장하는 것처럼 비춰질 수 있습니다.

4. 관련 제도

1. 토지선매제도:
   • 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약 허가 신청이 있을 때, 공익 목적으로 국가, 지방자치단체, 또는 한국토지주택공사 등이 그 토지를 우선 매수할 수 있는 제도입니다. 이를 통해 무계획적 개발을 방지하고, 공익 목적의 토지 확보를 지원합니다.
2. 공영개발:
   • 개발 대상 지역의 토지를 전면 수용하고, 개발 후 이를 분양하는 방식입니다. 이는 환지 방식보다 개발이익 환수가 용이하고, 계획적 토지 이용을 가능하게 하며, 공공용지 확보에도 유리합니다. 그러나, 원 토지 소유자의 소유권 소멸로 인한 민원이 발생할 수 있으며, 합리적 보상금 산정이 어려워질 수 있습니다.

 

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토지공개념은 토지의 공익성, 사회성, 공공성을 강조하는 개념으로, 토지 소유권을 절대적인 권리가 아닌 상대적인 권리로 보는 입장을 반영합니다. 이는 토지 이용에 있어서 공공복리를 우선시해야 한다는 사상적 기초를 가지고 있습니다.

1. 의의

• 토지공개념은 토지가 공익적인 목적을 위해 사용되어야 한다는 개념으로, 토지 소유자의 권리가 사회적 필요에 따라 제한될 수 있음을 의미합니다. 이는 토지의 부증성(생산되지 않으며, 유한한 자원이라는 특성)과 밀접하게 연관되어 있습니다.

2. 내용

• 토지이용에 있어 공공복리 우선: 토지의 사용과 이용에 있어 개인의 이익보다 사회 전체의 이익을 우선시해야 한다는 원칙입니다.
• 상대적 권리로서의 토지 소유권: 토지 소유권은 절대적이지 않으며, 공공의 필요에 따라 제한될 수 있는 상대적인 권리로 간주됩니다.

3. 토지거래에 관한 정책수단

토지공개념을 구현하기 위해 정부는 다양한 법률과 제도를 통해 토지 거래를 규제하고 있습니다. 주요 정책수단은 다음과 같습니다:

1. 검인계약서제도(부동산등기특별조치법):
   • 부동산 거래 시 계약서를 검인받도록 하여, 거래의 공정성을 확보하고 탈세 등을 방지하는 제도입니다.
2. 부동산거래신고등에관한법률(국토의 계획 및 이용에 관한 법률):
   • 토지거래계약허가제: 특정 지역에서 토지 거래를 할 때 사전에 관할 행정청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이는 투기 방지와 공공 목적의 달성을 위해 도입되었습니다.
   • 부동산실거래가신고제: 부동산 거래 시 실제 거래가격을 신고하도록 의무화한 제도로, 시장 투명성을 높이고 세금 탈루를 방지하기 위해 도입되었습니다. 거래 당사자는 계약 체결일로부터 60일 이내에 신고해야 합니다.
3. 농지취득자격증명제(농지법):
   • 농지의 취득을 제한하여 비농업인의 농지 투기를 방지하고, 농지의 효율적 이용을 촉진하기 위한 제도입니다. 농지를 취득하려면 사전에 자격 증명을 받아야 합니다.
4. 투기과열지구(주택법):
   • 주택 가격 상승이 과도한 지역을 투기과열지구로 지정하여, 해당 지역의 주택 분양권 전매를 제한하는 제도입니다. 이를 통해 주택시장의 안정을 도모하고 투기 수요를 억제합니다.
5. 투기지역(소득세법):
   • 특정 지역을 투기지역으로 지정하여, 해당 지역의 부동산 양도 시 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과하는 제도입니다. 이는 부동산 가격 상승에 따른 불로소득을 억제하기 위한 목적을 가지고 있습니다.