여과과정은 주택의 질적인 변화와 가구의 소득에 따라 주거 지역이 어떻게 변하는지를 설명하는 개념입니다. 이 과정에서 고소득층과 저소득층의 이동이 발생하면서 주거지의 변화가 일어납니다.
1) 개념
주거지역 침입과 천이현상: 예를 들어, 원래 고소득층이 살던 지역에 저소득층이 들어오거나, 반대로 저소득층이 살던 지역이 발전하여 고소득층이 들어오는 현상을 말합니다. 이런 변화를 통해 주거지의 질이 개선될 수 있습니다.
주택의 질과 소득 변화: 주택의 상태(질)가 좋아지거나 나빠지면서, 그 주택에 거주하는 사람들의 소득 수준도 영향을 받습니다.
공가의 연쇄: 공가는 빈집을 의미합니다. 주택의 여과과정에서는 빈집이 생기고 이 빈집이 어떻게 채워지는지가 중요한 역할을 합니다.
2) 하향여과 (능동적/일반적 순환)
하향여과란 고소득층이 살던 주택에 저소득층이 들어와 살게 되면서 그 지역이 저급주택지역으로 변하는 것을 말합니다. 이를 통해 주거지가 변화합니다. 예를 들어, 원래 비싼 집이었는데 관리가 잘 안 되어 상태가 나빠지고, 결국 저소득층이 이 집을 사게 되는 경우입니다.
3) 상향여과
상향여과는 저소득층이 살던 집이 수리되거나 재개발되어 고소득층이 그 집을 사는 현상입니다. 예를 들어, 오래된 주택이 리모델링되거나 새롭게 개발되어 가격이 오르고, 그 결과 고소득층이 그 주택에 들어오는 상황입니다.
4) 주거분리와 여과과정
주거분리는 도시 내에서 고소득층과 저소득층이 서로 다른 지역에 사는 현상입니다. 예를 들어, 한 도시의 부유한 지역과 가난한 지역이 명확하게 나누어져 있는 경우입니다.
경계지역의 주택 가격 변화: 고소득층 지역과 저소득층 지역이 가까이 있으면, 경계에 있는 저소득층 주택의 가격이 오르고, 고소득층 주택의 가격은 떨어질 수 있습니다. 이는 저소득층이 더 나은 환경을 누리기 위해 고소득층 지역 근처로 이사하려는 경향 때문입니다.
5) 불량주택(저가주택)의 문제
불량주택 문제: 저가주택 문제가 단순히 집의 문제가 아니라, 그 집에 사는 사람들의 낮은 소득 문제라는 것입니다. 시장에서 자원이 효율적으로 배분되어 저가주택이 만들어지지만, 이로 인해 낮은 소득층이 겪는 주거 문제가 발생합니다. 이는 자원의 비효율적 배분이 아니라, 시장이 효율적으로 기능하면서 발생하는 문제입니다.
분양가 규제(분양가 상한제)란?
분양가 규제는 주택을 분양할 때 그 가격이 너무 높아지지 않도록, 일정한 상한선을 정해 그 이하로만 분양할 수 있도록 하는 제도입니다. 예를 들어, 어떤 아파트를 10억 원에 팔고 싶어도, 정부가 상한선을 8억 원으로 정해두었다면 8억 원 이상으로는 팔 수 없게 됩니다. 이 제도는 주택 가격이 지나치게 올라서 일반 서민들이 집을 사기 어렵게 되는 것을 막기 위한 것입니다.
분양가 상한제 적용 지역: 공공택지(국가가 개발한 땅)나 국토교통부 장관이 지정한 지역에 적용됩니다. 하지만, 도시형 생활주택이나 외자유치 관련 지역, 관광특구에서 공급하는 공동주택 등은 이 규제에서 제외됩니다.
분양가 계산 방식: 분양가는 보통 택지비(땅값) + 건축비(건물 짓는 비용)로 계산됩니다. 분양가 규제는 이 계산된 금액이 상한선을 넘지 않도록 하는 것입니다.
2. 분양가 규제의 목적
주택 가격 안정: 주택 가격이 지나치게 올라가는 것을 막아 시장을 안정시키는 것이 목적입니다.
무주택 서민 지원: 집을 한 번도 사본 적 없는 서민들이 너무 비싼 가격에 집을 사야 하는 부담을 덜어주기 위함입니다.
3. 분양가 규제의 문제점
분양가 규제는 분명 장점도 있지만, 단점도 있습니다. 각각의 관점에서 살펴보겠습니다.
1) 수요자 측면
수요 증가: 규제된 낮은 가격으로 인해 사람들이 집을 사려고 몰려들면서 수요가 증가합니다. 하지만 공급이 수요를 따라가지 못해 임대주택 부족 현상이 나타날 수 있습니다.
주택난과 암시장: 집을 사고자 하는 사람들이 많아지지만, 공급이 부족해지면서 주택난이 발생하고, 심지어 암시장이 형성될 수 있습니다.
불법 전매: 사람들이 규제된 가격으로 집을 사서, 이를 더 높은 가격에 불법으로 되파는 일이 발생할 수 있습니다.
2) 공급자 측면
신규 주택 공급 감소: 건설업체 입장에서는 이익이 줄어들어 주택을 새로 짓는 것을 꺼리게 됩니다. 그 결과, 시장에 새로 공급되는 주택의 양이 줄어들 수 있습니다.
주택 품질 저하: 이익이 적어지면, 건설업체는 비용을 절감하기 위해 부실공사를 하거나 주택의 품질을 낮출 수 있습니다.
기존 주택 가격 상승: 새로 지어진 집이 부족해지면, 기존에 있던 집의 가격이 오를 수 있습니다.
3) 정부 측면
가격 왜곡: 정부가 인위적으로 가격을 규제하면, 실제 시장의 수요와 공급에 따른 가격 형성이 왜곡될 수 있습니다. 이로 인해 자원이 효율적으로 배분되지 않는 문제가 생길 수 있습니다.
댓글