공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론28 - 지렛대효과 / 인플레이션 헷지 / 레버리지효과 / 정의 지렛대효과 / 부의 지렛대효과 / LTV / 담보인정비율

1. 부동산 투자의 장점

부동산 투자는 다음과 같은 여러 가지 장점을 가지고 있습니다.

1. 자본이득(매매차익)과 소득이득(임대수익)의 함유:
   • 부동산을 매매할 때 시세 차익을 얻을 수 있고, 소유한 부동산을 임대함으로써 임대수익을 얻을 수 있습니다. 이 두 가지 수익을 동시에 추구할 수 있는 것이 부동산 투자의 큰 장점입니다.
2. 지렛대효과(레버리지 효과):
   • 지렛대효과란 타인의 자본(예: 대출)을 이용하여 자기자본보다 더 큰 규모의 투자를 할 수 있게 해주는 효과를 말합니다. 예를 들어, 대출을 받아 부동산에 투자하면 자기자본보다 더 큰 수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 동시에 부채가 늘어나면서 위험도 커집니다.
3. 절세효과:
   • 부동산 투자를 통해 세금을 절약할 수 있는 방법이 있습니다. 예를 들어, 감가상각비나 대출이자는 세액 공제 대상이 되어 세금을 줄일 수 있습니다.
4. 구매력 보호(인플레이션 햇지):
   • 인플레이션이 발생할 때, 화폐의 가치는 하락하지만, 부동산의 가치는 물가 상승에 따라 함께 오를 수 있습니다. 부동산을 소유함으로써 구매력을 보호할 수 있습니다. 이를 인플레이션 햇지라고 합니다.

2. 부동산 투자의 단점

부동산 투자에는 다음과 같은 단점도 있습니다.

1. 낮은 환금성:
   • 부동산은 쉽게 현금화할 수 없는 자산입니다. 즉, 필요할 때 바로 팔아 현금을 얻기 어렵다는 점에서 환금성이 낮습니다.
2. 사업 위험 부담:
   • 부동산 투자에는 여러 가지 사업적 위험이 따릅니다. 예를 들어, 시장 상황이 악화되거나 예상치 못한 규제가 생길 경우 투자 수익이 감소할 수 있습니다.
3. 금융 위험 부담:
   • 대출을 이용해 부동산에 투자할 경우, 대출금 상환 부담이 커지면서 금융 위험이 증가할 수 있습니다.
4. 시간과 노력이 많이 들며, 거래 비용이 많이 든다:
   • 부동산 투자는 초기 조사부터 거래, 관리까지 많은 시간과 노력이 필요하며, 거래 시에도 중개수수료, 세금 등 다양한 비용이 발생합니다.
5. 위치의 고정성:
   • 부동산은 물리적으로 이동할 수 없기 때문에, 해당 지역의 행정적 규제나 법률적 통제에 따른 위험이 따릅니다. 이는 투자 성과에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 투자자금 조달

부동산 투자에는 자기자본과 타인자본을 활용한 자금 조달이 필요합니다.

1. 투자자금 조달:
   • 자기자본(지분투자액): 본인이 직접 투자하는 자본.
   • 타인자본(저당투자액, 보증금 등): 대출이나 임차인으로부터 받은 자금 등.
2. 투자자금의 구성:
   • 총투자액 = 자기자본 + 타인자본
   • 총투자수익률(종합자본환원율) = 자기자본수익률 + 타인자본수익률 = 지분수익률*지분비율 + 대출이자율*LTV
3. 자본비율:
   • 자기자본비율 = 자기자본 / 총투자액
   • 타인자본비율 = 타인자본 / 총투자액
   • 대부비율이 높을수록 원리금 상환 부담이 커지며, 채무불이행 가능성이 증가하고, 지렛대효과가 커집니다.
4. 자본수익률:
   • 종합수익률(총자본수익률): 순영업소득을 총투자액으로 나눈 값입니다.
   • 지분수익률(자기자본수익률): 순영업소득에서 부채서비스액(이자)을 뺀 후, 자기자본으로 나눈 값입니다.

레버리지 효과 관련 기출 문제 풀이

1. 레버리지와 위험: 타인자본을 이용해 레버리지를 활용하면 수익이 증가할 수 있지만, 위험도 함께 증가합니다. 따라서 타인자본 이용으로 위험이 감소된다는 주장은 잘못된 것입니다.
2. 대부비율 50% 예시: 대부비율이 50%, 총자본수익률이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%가 맞습니다. 이는 자기자본수익률이 타인자본을 활용해 더 높아질 수 있음을 보여줍니다.

 

• 총자본수익률 = 10%
• 저당수익률 = 8%
• 대부비율 = 50%
• 지분비율 = 50% (100% - 대부비율 50%)
• 지분수익률 계산:
  • 지분수익률 = 종합수익률 + (종합수익률 - 저당수익률) × 대부비율 / 지분비율
  • 12% = 10% + (10% - 8%) × 50% / 50%

 

1. 부(-)의 레버리지 효과: 부정적인 레버리지 효과가 발생할 경우, 부채비율을 낮추어 정(+)의 레버리지 효과로 전환할 수 있습니다. - > 저당수익률 대출이자율을 낮춰야함. 부채비율을 낮추는 것도 방법이 될 수 있지만, 확실하지 않음.
2. 부채비율과 자기자본수익률: 총자본수익률과 저당수익률이 동일하다면, 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 않습니다.

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지렛대(레버리지) 효과는 부동산 투자에서 타인 자본(예: 대출, 부채)을 활용하여 자기 자본 수익률을 증대시키는 방법을 설명하는 개념입니다. 이 개념을 이해하는 것이 투자 결정을 내리는 데 중요합니다.

1. 지렛대(레버리지) 효과의 정의

• 지렛대 효과란, 타인 자본(부채, 차입금)을 이용하여 투자할 때, 그 부채비율이 자기 자본 수익률에 미치는 영향을 말합니다.
• 부동산 투자자는 대출(저당권)이나 전세제도 등을 통해 지렛대 효과를 활용할 수 있습니다.

2. 정의 지렛대(레버리지) 효과

• 정의 지렛대 효과는 타인 자본을 활용함으로써 자기 자본 수익률이 상승하는 경우를 말합니다. 이때, 지분 수익률(자기 자본 수익률)이 종합 수익률(총 자본 수익률)보다 높고, 종합 수익률이 저당 수익률(대출 이자율)보다 높아야 합니다.

1. 타인 자본 이용 시 지분 수익률 증대: 투자자가 차입금을 활용했을 때 자기 자본 수익률이 증가하는 상황을 말합니다.
2. 기대 수익률과 차입 이자율 비교: 자기 자본의 기대 수익률이 차입 이자율보다 높다면, 차입을 통해 정(+)의 지렛대 효과를 얻을 수 있습니다.

3. 부의 지렛대(레버리지) 효과

• 부(-)의 지렛대 효과는 타인 자본을 활용했을 때 자기 자본 수익률이 오히려 낮아지는 경우를 말합니다. 이때, 지분 수익률이 종합 수익률보다 낮고, 종합 수익률이 저당 수익률보다 낮습니다.

1. 타인 자본 이용 시 수익률 감소: 차입금을 이용함으로써 오히려 투자 수익률이 낮아지는 경우를 말합니다.
2. 부정적 지렛대 효과의 전환: 이 경우, 저당 수익률(대출 이자율)을 낮추면 정(+)의 지렛대 효과로 전환할 수 있습니다.

 

 

담보인정비율(LTV, 대부비율)

• LTV (Loan to Value ratio): 대부비율이라고도 하며, 이는 대출금액을 부동산의 평가가치(가격)로 나눈 비율을 의미합니다.
  • 공식: LTV = 대출금 / 부동산가격

LTV 비율이 높아질 때의 영향

1. 지렛대(레버리지) 효과 증가:
   • LTV 비율이 높아지면, 즉 대출금이 부동산 가격에 비해 큰 비중을 차지할수록 레버리지 효과가 커집니다. 이는 상대적으로 적은 자기자본으로 더 큰 규모의 투자를 할 수 있게 하며, 투자 수익률을 높일 가능성이 있습니다.
2. 원리금 상환 부담 증가:
   • LTV 비율이 높아지면 대출금액이 많아지기 때문에 매월 상환해야 할 원리금(원금 + 이자)도 많아집니다. 이는 투자자가 부담해야 할 금융적 위험을 증가시킵니다.
3. 채무불이행(디폴트) 가능성 증가:
   • 대출금 상환 부담이 커질수록, 투자자가 상환하지 못하는 경우(채무불이행)의 가능성이 커집니다. 이는 투자 실패 시 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

 

4. 중립적 지렛대(레버리지) 효과

• 중립적 지렛대 효과는 지분 수익률과 종합 수익률, 저당 수익률이 모두 동일한 경우를 말합니다. 이때는 부채비율이 변해도 자기 자본 수익률에 영향이 없습니다.
• 전액 자기 자본 투자의 경우, 지분 수익률과 종합 수익률이 동일하고, 지렛대 효과나 금융 위험이 발생하지 않습니다.

5. 예시를 통한 지렛대 효과 설명

1. 전액 자기 자본 투자
   • 총 투자 금액: 3억 원
   • 연 수익금: 2천만 원
   • 종합 수익률: 2천만원 / 3 억원×100=7%
   • 자기 자본 수익률: 7% (전액 자기 자본이므로 종합 수익률과 동일)
2. 타인 자본을 활용한 투자
   • 총 투자 금액: 3억 원
   • 타인 자본: 2억 원 (이자율 6%)
   • 자기 자본: 1억 원
   • 연 수익금: 2천만 원
   • 이자 금액: 2억 원 × 6% = 1천2백만 원
   • 실제 수익: 2천만 원 - 1천2백만 원 = 8백만 원
   • 자기 자본 수익률: 8백만원 / 1억원×100=8%
   • 자기 자본 수익률 8% > 종합 수익률 7%이므로 정(+)의 지렛대 효과가 발생