공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론27 - 주택분양제도 / 선분양제도 / 후분양제도 / 조세정책 / 취득세 / 재산세 / 인지세 / 양도소득세 / 거래세 / 토지단일세

주택분양제도는 주택을 구매할 때 그 과정에 따라 선분양제도와 후분양제도로 나눌 수 있습니다. 우리나라에서는 이 두 가지 방식 모두 사용되고 있습니다.

1. 선분양제도 (공급자 중심의 분양제도)

선분양제도는 주택이 완공되기 전에 분양하는 방식으로, 주택을 미리 판매하고 나중에 완공되는 주택을 구매자가 입주하게 됩니다.

(1) 주택건설업체의 장점

• 자금 확보 용이: 건설업체는 주택을 짓기 전에 미리 분양금을 받아 부족한 건설자금을 확보할 수 있습니다. 이는 건설자금을 마련하는 데 큰 도움이 됩니다.
• 위험 전가: 건설 기간 동안 발생할 수 있는 다양한 위험(예: 건설 지연, 자재비 상승 등)을 구매자에게 전가할 수 있습니다.

(2) 주택구입자의 장/단점

• 장점:
  • 할부 구매: 주택구입자는 완공 전부터 계약금, 중도금, 잔금 등을 할부로 지불할 수 있어 자금 부담을 분산할 수 있습니다.
  • 가격 상승의 이익: 입주 시점까지 주택 가격이 오르면, 그 이익은 구매자에게 귀속됩니다.
• 단점:
  • 가격 하락 위험: 입주 시점에 주택 가격이 하락하면, 그 손실도 구매자가 부담해야 합니다.
  • 건설 중단 위험: 건설 중에 사업이 중단되면 주택을 제대로 받을 수 없는 위험이 있습니다.
  • 부실공사 우려: 주택이 완공되기 전이기 때문에, 품질에 대한 불확실성이 있습니다.

2. 후분양제도 (소비자 중심의 분양제도)

후분양제도는 주택이 완성된 후에 분양하는 방식으로, 구매자는 완성된 주택을 직접 보고 나서 구매를 결정할 수 있습니다.

(1) 특징 및 장단점

• 건설자금 직접 조달: 건설업체는 스스로 자금을 조달해야 하므로 자금 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 이로 인해 주택 공급이 위축될 우려가 있습니다.
• 주택 품질 향상: 주택이 완성된 후에 구매가 이루어지므로, 품질이 좋은 주택을 선택할 수 있습니다.
• 투기 수요 감소: 주택이 완공된 후에 분양되므로, 투기적인 구매가 줄어드는 경향이 있습니다.
• 저소득층의 부담 증가: 한 번에 큰 금액을 지불해야 하므로, 저소득층에게는 자금 마련이 부담스러울 수 있습니다.

(2) 주택 가격 상승 및 비용 전가

• 가격 상승 이익: 건설 기간 동안 주택 가격이 상승하면, 그 이익은 건설업체에게 돌아갑니다.
• 자재비 상승 부담: 건설 중 자재비가 오르면, 그 비용은 결국 주택구입자에게 전가될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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1. 부동산 조세의 기능 조세정책 (3~4문제)

부동산 조세는 정부나 지방자치단체가 재원을 확보하고, 사회의 불공평성을 개선하기 위해 부과되는 세금입니다. 주요 기능을 살펴보면 다음과 같습니다:

1. 재원 조달 및 소득 재분배:
   • 정부나 지방자치단체는 필요한 재정을 조달하기 위해 부동산 세금을 부과합니다.
   • 이 세금은 공공부문과 민간부문 간 자원 배분을 조정하고, 소득 불평등을 개선하는 데 도움을 줍니다.
2. 투기 억제 및 가격 안정:
   • 양도소득세: 부동산 거래 시 발생하는 가격 상승분에 대해 세금을 부과함으로써 투기(사재기)를 억제하고, 지가(땅값)를 안정시키는 역할을 합니다.
3. 호화주택 억제 및 주택 문제 해결:
   • 중과세: 호화주택에 더 높은 세금을 부과해 이런 집들의 건설을 억제하고, 대신 임대주택 건설에는 세금 감면 혜택을 줘 임대주택을 더 많이 공급하게 합니다. 이를 통해 주택 문제를 해결하고, 도시의 과밀화를 방지합니다.

2. 조세의 귀착 (재산세)

조세의 귀착이란, 부동산 소유자에게 부과된 세금을 실제로 누가 부담하게 되는지를 말합니다.

(1) 개념

• 조세의 전가: 재산세가 주택 보유자에게 부과되면, 주택 보유자는 이 세금을 주택 가격을 올려서 소비자(구매자 또는 임차인)에게 전가할 수 있습니다. 즉, 주택 소유자는 세금 부담을 줄이고, 실제로는 소비자가 세금을 부담하게 됩니다.

(2) 세금 부과의 영향 :  탄력적일 수록 유리, 비탄력적일수록 많이 부담

1. 세금 부담의 분배:
   • 수요와 공급의 탄력성에 따라 누가 더 많은 세금을 부담하게 되는지가 결정됩니다.
   • 탄력적: 수요나 공급이 가격 변화에 민감하게 반응하는 경우.
   • 비탄력적: 수요나 공급이 가격 변화에 둔감하게 반응하는 경우.
2. 탄력성과 세금 부담:
   • 수요곡선이 더 탄력적이면, 공급자가 더 많은 세금을 부담하게 됩니다.
   • 공급곡선이 더 탄력적이면, 수요자가 더 많은 세금을 부담하게 됩니다.
3. 특별한 경우:
   • 공급이 완전 비탄력적이거나 수요가 완전 탄력적인 경우, 공급자가 세금 전액을 부담합니다.
   • 수요가 완전 비탄력적이거나 공급이 완전 탄력적인 경우, 수요자가 세금 전액을 부담합니다.
4. 경제적 순손실:
   • 세금 부과로 인해 시장에서 거래가 줄어들면서 경제적 순손실이 발생할 수 있습니다. 이는 사회 전체적으로 후생이 줄어드는 현상입니다.
   • 탄력성이 클수록 순손실이 커지고, 탄력성이 작을수록 순손실이 작아집니다.
5. 신규주택과 오래된 주택:
   • 신규주택: 공급이 비탄력적이어서 고소득층 소비자가 세금을 적게 부담할 가능성이 큽니다.
   • 오래된 주택: 수요가 비탄력적이어서 저소득층 소비자가 세금을 많이 부담하게 되어, 역진세적 성격(저소득층이 더 많은 부담을 지는)이 나타날 수 있습니다.

6. 

   
   
   
   거래세 인상에 따른 경제적 순손실(사중손실)
   • 거래세 인상: 거래세가 인상되면 정부의 세수입은 증가하지만, 시장에는 부정적인 영향이 발생합니다. 세금이 부과되면 수요자와 공급자가 부담하는 비용이 달라지면서 시장의 효율성이 떨어지고, 경제적 순손실이 발생합니다.
     1. 사회적 후생 감소: 거래세가 인상되면 시장에서 거래가 줄어들고, 이는 사회 전체적으로 후생(경제적 이익)이 감소하는 결과를 초래합니다.
     2. 소비자잉여 감소: 소비자가 세금으로 인해 더 높은 가격을 지불하게 되면, 소비자가 누리던 이익(소비자잉여)이 줄어듭니다.
     3. 생산자잉여 감소: 공급자가 세금 부담으로 인해 받는 금액이 줄어들면, 생산자가 누리던 이익(생산자잉여)도 감소합니다.
     4. 순손실의 크기: 수요와 공급의 탄력성이 클수록(즉, 가격 변화에 민감할수록) 경제적 순손실이 더 커집니다. 반면, 수요와 공급이 비탄력적일수록(가격 변화에 둔감할수록) 순손실은 작아집니다.
     5. 완전비탄력적인 경우: 수요곡선이나 공급곡선이 완전비탄력적(즉, 수직인 경우)이라면, 세금이 부과되어도 거래량에 변화가 없으므로, 경제적 순손실은 발생하지 않습니다.
   ⑦ 신규주택과 오래된 주택에 동일한 세금 부과 시의 영향
   • 신규주택: 신규주택의 경우, 공급이 비탄력적입니다. 이는 주택을 짓고 분양하는 데 오랜 시간이 걸리기 때문입니다. 이러한 상황에서는 수요가 상대적으로 탄력적이기 때문에, 세금이 부과될 경우 고소득층 소비자가 그 부담을 적게 느낄 수 있습니다.
   • 오래된 주택: 오래된 주택은 수요가 비탄력적인 경향이 있습니다. 즉, 가격 변화에 둔감한 저소득층이 주로 구매하게 되며, 그 결과 세금 부담이 더 크게 느껴집니다.
   • 역진세적 성격: 이러한 상황에서는 저소득층이 상대적으로 더 많은 세금을 부담하게 됩니다. 이것이 역진세의 성격을 띠게 되며, 이는 세금 제도가 저소득층에게 불리하게 작용하는 것을 의미합니다.

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3) 양도소득세의 동결효과

양도소득세는 부동산을 매각할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 이 세금이 부과되면, 다음과 같은 동결효과가 나타날 수 있습니다:

1. 부동산 매각 지연: 소유자들은 양도소득세를 피하기 위해 부동산을 매각하지 않고 보유하려는 경향이 생깁니다.
2. 주택 공급 감소: 소유자들이 매각을 꺼리기 때문에 시장에 나오는 주택의 공급이 줄어들게 됩니다.
3. 주택 가격 상승: 공급이 줄어들면 수요와 공급의 불균형이 발생할 수 있으며, 이로 인해 주택 가격이 오히려 상승할 수 있습니다.

4) 토지보유세의 경제적 효과

토지보유세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 부과되는 세금입니다. 이 세금이 주택 시장과 경제에 미치는 영향을 살펴보겠습니다:

1. 주택 가격 안정: 주택 가격이 급등할 때 보유세를 높이면, 주택을 소유하는 비용이 증가하므로 주택에 대한 수요가 감소하고, 이로 인해 주택 가격이 안정될 수 있습니다.
2. 자가 소유 촉진: 보유세가 감면되면 주택을 소유하려는 사람들에게 유리하게 작용하여 자가 소유를 촉진할 수 있습니다.
3. 토지 이용 유도: 특정 용도로 토지를 유도하려면, 용도에 따라 세율을 다르게 부과해야 합니다. 예를 들어, 개발이 필요한 지역에는 낮은 세율을 적용하고, 보존이 필요한 지역에는 높은 세율을 적용할 수 있습니다.
4. 헨리 조지의 토지 단일세 이론:
   • 토지 공급의 비탄력성: 토지는 고정된 자원으로, 다른 용도로 쉽게 전환할 수 없습니다. 헨리 조지는 이 때문에 토지에 세금을 부과해도 자원 배분이 왜곡되지 않는다고 주장했습니다. 이를 토지세의 중립성이라고 합니다.
   • 토지 단일세 주장: 토지에서 발생하는 지대수입(임대료 등)을 100% 세금으로 징수해, 그 수입으로 정부 재정을 충당하자는 주장입니다. 헨리 조지는 이 방식이 모든 다른 세금을 폐지할 수 있다고 주장했습니다.

5) 취득세

취득세는 부동산을 구매할 때 부과되는 세금입니다. 취득세가 주택 수요에 미치는 영향을 살펴보겠습니다:

1. 취득세율과 주택 수요: 취득세율이 낮아지면 부동산 구매 비용이 줄어들어 주택을 구매하려는 사람들이 늘어나고, 이로 인해 주택 수요가 증가할 수 있습니다.