공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론25 - 임대주택 / 임대료 규제정책 / 임대료 보조정책 / 주거급여제도 / 주택바우처 / 공공주택정책 / 주택임대관리업 / 장기일반민간임대주택 / 장기전세주택

임대료 규제정책은 정부가 시장에 직접 개입하여 임대료를 제한하는 제도로, 주로 저소득층 임차인의 보호를 목적으로 합니다. 이 제도는 임대료 상한제(최고가격제)로, 임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 받을 수 없도록 규제하는 방식입니다. 현재 우리나라에서도 주택임대차보호법을 통해 간접적으로 임대료를 규제하고 있습니다.

1. 임대료 규제정책의 의의

• 임대료 규제정책: 저소득층 임차인을 보호하기 위해 정부가 직접 개입하여 임대료의 상한을 정하는 제도입니다. 임대료 상한제는 임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 요구하지 못하도록 제한합니다.

2. 임대료 규제정책의 효과

1) 규제임대료가 균형임대료(시장임대료)보다 높은 경우

• 아무런 영향이 없음: 규제임대료가 시장에서 자연스럽게 형성된 균형임대료보다 높다면, 시장은 규제를 받지 않는 것과 동일하게 작동하게 됩니다. 따라서 수요자와 공급자 모두에게 특별한 변화가 발생하지 않습니다.

2) 규제임대료가 균형임대료(시장임대료)보다 낮은 경우

수요자 측면:

• 단기적:
  • 임대주택의 공급이 비탄력적이므로, 즉각적인 공급 변화는 없으나, 임대료가 낮아져 임차인에게 혜택이 발생합니다.
  • 소득 재분배 효과가 나타나며, 저소득층의 주거비 부담이 완화됩니다.
• 장기적:
  • 초과수요 증가: 규제된 낮은 임대료로 인해 더 많은 사람들이 주택을 임대하려 하지만, 공급이 부족해지며 주택난이 발생할 수 있습니다.
  • 주거 이동 저하: 기존 임차자들은 낮은 임대료 때문에 이사를 꺼리게 되어 주거 이동이 감소합니다.
  • 암시장 형성: 공식적으로는 낮은 임대료가 적용되지만, 실제로는 임차인이 더 많은 임대료를 지불해야 하는 암시장이 형성될 가능성이 있습니다.

공급자 측면:

• 단기적:
  • 공급 변화가 없으므로, 공급자는 별다른 손해를 보지 않지만, 임대료 하락으로 인해 수익성이 저하될 수 있습니다.
• 장기적:
  • 신규 임대주택 공급 감소: 낮은 임대료 때문에 신규 임대주택에 대한 투자와 공급이 감소합니다.
  • 임대주택의 질 저하: 임대인은 낮은 수익성으로 인해 임대주택을 유지·보수하지 않게 되며, 결과적으로 임대주택의 질이 저하되고 슬럼화될 가능성이 높아집니다.

정부 측면:

• 사회적 비용 증가: 임대료 규제로 인해 기존 임차인의 주거 이동이 저하되고, 출퇴근 시간이 길어지면서 교통 혼잡으로 인한 사회적 비용이 증가할 수 있습니다.
• 자원 배분의 비효율성: 가격 왜곡으로 인해 자원이 효율적으로 배분되지 않게 됩니다.
• 소득분배의 불균형: 장기적으로는 기존 임차인과 신규 임차인 간의 소득분배 불균형이 발생할 수 있습니다.

3. 임대료 규제의 결과

• 단기 초과수요량: 규제된 임대료가 균형임대료보다 낮을 경우, 수요는 증가하지만 공급은 그대로이기 때문에 초과수요가 발생합니다. 예를 들어, 임대료가 월 90만 원으로 규제될 경우, 단기적으로는 10호의 초과수요가 발생할 수 있습니다.
• 장기 초과수요량: 장기적으로는 공급이 더욱 감소하게 되어 초과수요가 더욱 커질 수 있습니다. 예를 들어, 장기적으로는 30호의 초과수요가 발생할 수 있습니다.

 

 

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임대료 보조정책은 정부가 임차인의 임대료 부담을 줄이기 위해 임대료의 일부를 직접 보조하는 정책으로, 정부의 간접적 시장 개입 방식입니다. 이 정책은 저소득층의 주거 안정을 도모하며, 수요자 중심의 지원 방식을 통해 주거의 질적 수준을 높이는 데 기여합니다.

1. 임대료 보조정책의 의의

• 임대료 보조정책은 정부가 직접 임대료의 일부를 보조함으로써, 임차인의 주거비 부담을 줄이고 주거의 질적 수준을 높이기 위한 정책입니다.

2. 임대료 보조정책의 효과

1. 실질소득 상승 효과:
   • 저소득층의 실질소득이 상승한 것과 같은 효과를 가져와, 임차인의 임대료 부담을 줄여줍니다. 이는 주거비 부담을 줄여 주거의 질적 수준을 높일 수 있습니다.
2. 소비 증가:
   • 가격보조: 임대료 보조가 주어지면, 소득효과와 대체효과로 인해 임대주택의 소비가 증가합니다.
   • 현금보조: 임대료 보조 대신 현금을 지급하는 경우, 임대주택뿐만 아니라 다른 정상재의 소비도 증가하게 되어 소비자 효용이 극대화됩니다.
3. 공급 측 보조:
   • 임대료 보조는 장기적으로 임대주택 공급을 증가시켜, 단기적으로는 시장임대료가 상승할 수 있으나, 장기적으로는 시장임대료를 낮추는 효과를 가져옵니다.

3. 수요측 보조금

1. 가격보조(집세보조):
   • 임차할 경우에만 보조금을 지급하여 임대주택의 소비를 증가시킵니다.
2. 현금보조(소득보조):
   • 임대료 보조 대신 현금을 지급하여, 임차인의 실질소득이 증가하고 주택 부담 능력이 높아지며, 임대주택 이외의 상품 소비도 증가하여 소비자 효용이 최대화됩니다.
3. 가격보조와 현금보조의 차이:
   • 소비자 효용 측면: 현금보조가 가격보조보다 유리합니다.
   • 정책 목표 달성 측면: 가격보조가 현금보조보다 목표 달성에 유리합니다.

4. 공급측 보조금

• 낮은 금리로 건설자금을 지원하여 생산비를 낮추고, 장기적으로 임대주택 공급이 증가하여 임대료가 하락하게 됩니다.

5. 주거급여제도

• 주거급여제도는 생활이 어려운 저소득층에게 주거 안정을 위해 필요한 임차료나 수선 유지비 등을 지급하는 제도입니다.

6. 주택 바우처(Voucher) 제도

1. 의의:
   • 주택 빈곤 문제를 해결하기 위한 임대료 보조정책의 대표적인 수단으로, 임차인의 자기소득의 일정 수준(보통 25~30%)을 넘는 임대료에 대해 그 차액을 정부가 쿠폰 형태의 바우처(교환권)로 보조하는 제도입니다. 이는 임차인의 주거 선택권을 보장하는 소비자 중심의 제도입니다.
2. 우리나라의 상황:
   • 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득 가구에 주택 임대료를 일부 지원하는 방식으로 운영되고 있습니다.

 

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공공주택정책은 정부가 시장 임대료보다 저렴한 가격으로 공공 임대주택을 공급하는 정책으로, 주거비(주택 임대료) 보조효과를 통해 저소득층의 주거 안정을 도모합니다.

1. 공공주택정책의 의의

• 공공주택은 국가와 지방자치단체의 재정 및 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 지원을 받아 건설되며, 저렴한 가격으로 공급되어 임대료 보조 효과를 제공합니다.

2. 공공주택정책의 효과

1. 주거비 보조효과:
   • 공공 임대주택을 통해 임대료 차액만큼 임대료(주거비) 보조 효과가 발생합니다.
   • 공공 임대주택의 공급 확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화할 수 있습니다.
2. 공공주택과 사적 시장의 관계:
   • 공공주택에 대한 수요가 증가하고 사적 시장에 대한 수요가 감소합니다.
   • 단기적으로 사적 시장의 임대료가 하락하여 공공주택과 사적 시장 모두 혜택을 봅니다.
   • 장기적으로 사적 시장의 공급이 줄어들어 임대료에 대한 이중가격이 형성됩니다. (공공주택 임대료 < 민간 임대주택 임대료)
   • 장기적으로 공공주택에 거주하는 저소득층만 혜택을 보게 됩니다.

3. 공공주택정책의 문제점

• 저소득 임차인은 공공주택이 공급되는 지역에서만 거주해야 하므로, 임차인의 주거 이동이 제한됩니다.

4. 임대주택법상 용어 정의 (2016년 개정)

1. 민간건설임대주택: 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택.
2. 공공건설임대주택: 국가 또는 지방자치단체가 건설하는 임대주택.
3. 민간매입임대주택: 임대사업자가 매매 등을 통해 소유권을 취득하여 임대하는 주택.
4. 준공공임대주택: 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간 임대주택.
5. 단기임대주택: 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간 임대주택.
6. 공공지원 민간임대주택: 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택으로, 민간임대주택특별법에 따라 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받음.
7. 장기일반민간임대주택: 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택.
8. 기업형임대주택: 기업형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택.

5. 공공주택에 관한 특별법 시행령 : 제2조(공공임대주택)

1. 영구임대주택: 최저소득 계층의 주거 안정을 위해 50년 이상 또는 영구적으로 임대 목적으로 공급.
2. 국민임대주택: 저소득 서민의 주거 안정을 위해 30년 이상 장기 임대 목적으로 공급.
3. 행복주택: 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거 안정을 목적으로 공급하는 공공 임대주택.
4. 장기전세주택: 전세계약의 방식으로 공급하는 공공 임대주택.
5. 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환을 목적으로 공급하는 공공 임대주택.
6. 기존주택매입임대주택: 기존주택을 매입하여 수급자 등에게 공급하는 공공 임대주택.
7. 기존주택전세임대주택: 기존주택을 임차하여 저소득 서민에게 전대하는 공공 임대주택.