공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론29 - 화폐의 시간적 가치 / 일시불 미래가치 / 연금 미래가치 / 감채기금계수 / 일시불 현재가치 / 연금 현재가치 / 저당환원율 / 저당상수

 

"현재의 1원이 미래의 1원과 어떻게 다른가"를 이해하는 데 중요합니다.

1. 화폐의 시간적 가치

화폐의 시간적 가치는 현재의 돈과 미래의 돈이 다르다는 개념입니다. 예를 들어, 현재 1억원이 미래의 1억원보다 더 가치 있는 이유는, 현재의 돈을 투자하여 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

2. 일시불의 미래가치 (Future Value of a Lump Sum)

현재의 일정 금액을 미래의 일정 시점에서의 화폐 가치로 환산하는 방법입니다.

(1) 예시 1: 현재 1억원을 10% 이자율로 3년간 적립했을 때의 미래 가치

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• 결과: 3년 후 1억원은 1억 3천 3백만원이 됩니다.

(2) 예시 2: 현재 5억원인 주택가격이 매년 5%씩 상승할 경우 5년 후의 주택가격

• 결과: 5년 후 주택가격은 약 6억 3천 8백만원이 됩니다.

3. 연금의 미래가치 (Future Value of an Annuity)

매년 일정 금액을 적립했을 때 미래에 달성되는 금액을 계산하는 방법입니다. 이는 매년 말에 일정 금액을 적립하고, 이 적립금이 복리로 이자를 받는 경우를 가정합니다.

(1) 예시: 매년 연말에 3천만원을 3년 동안 적립했을 때 3년 후의 미래 가치 (이자율 10%, 복리)

• 결과: 3년 후에 적립되는 금액은 9,930만원이 됩니다.

4. 감채기금계수 (Sinking Fund Factor)

미래에 일정 금액을 만들기 위해 매년 불입해야 할 금액을 계산하는 방법입니다.

(1) 예시: 3년 후에 9,930만원을 만들기 위해 매년 불입해야 할 금액 (이자율 10%, 복리)

• 결과: 매년 약 3천만원씩 불입하면 3년 후에 9,930만원을 만들 수 있습니다.

5. 일시불의 현재가치 (Present Value of a Lump Sum)

미래의 일정 금액이 현재 얼마의 가치인가를 계산하는 방법입니다.

(1) 예시: 3년 후의 9천만원의 현재가치 (이자율 10%, 복리)

• 결과: 3년 후의 9천만원은 현재 약 6,761만8천원의 가치가 됩니다.

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1. 연금의 현재가치 (Present Value of an Annuity)

연금의 현재가치는 N년 동안 매년 받게 될 금액을 일시불로 환원한 액수입니다.

(1) 개념:

• 연금의 현재가치는 매년 일정 금액을 받을 때, 그 금액들을 현재 시점에서 얼마의 가치로 환산할 수 있는지를 계산하는 것입니다.
• 기말 불입, 기말 수령을 전제로 합니다.

(2) 예시: 매년 연말에 2,000원을 2년 동안 불입했을 때 현재가치 계산 (이자율 10%)

• 방법 1: 매년의 불입액을 각각 현재가치로 환산한 후 합산하는 방법

  

  
  
  
  • 총 현재가치: 1,818원 + 1,653원 = 3,471원 (십원 단위 절사시 약 3,470원)
• 방법 2: 연금의 미래가치를 계산한 후, 그 미래가치를 다시 현재가치로 환산하는 방법
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2. 저당환원율(저당상수)와 관련된 문제 풀이

(1) 저당환원율(저당상수) 개념:

• 저당환원율(저당상수): 대출금액에 대해 매기마다 원리금 균등분할상환 방식으로 상환할 때, 매월 불입해야 할 금액을 계산하는 데 사용됩니다. 저당환원율은 연금의 현재가치 계수의 역수로 계산됩니다.

(2) 문제 풀이:

• 문제: 가격이 10억원인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금 균등분할상환 방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫 회에 상환해야 할 원금은?
• 주어진 정보:
  • 대출금액: 3억원
  • 저당상수: 0.094393
  • 첫 회에 상환해야 할 총 원리금: 3억원×0.094393 = 28,317,900원
  • 이자 지급액: 3억원×7%=21,000,000원
  • 첫 회에 상환해야 할 원금: 28,317,900원 - 21,000,000원 = 7,317,900원

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1. 상환비율과 잔금비율

부동산 대출을 받으면, 시간이 지나면서 원금을 갚아 나가게 됩니다. 이때, 갚은 원금과 아직 갚지 않은 원금의 비율을 각각 상환비율과 잔금비율이라고 합니다.

(1) 상환비율

• 상환비율은 갚은 원금이 전체 대출금에서 차지하는 비율입니다.
• 계산 공식: 상환비율 = 상환된 원금 / 전체 대출금
• 예를 들어, 8억 원을 대출받고 2억 원을 갚았다면:
  • 상환비율 = 2억 원 / 8억 원 = 0.25 (즉, 25%)

(2) 잔금비율

• 잔금비율은 아직 갚지 않은 원금(미상환 원금)이 전체 대출금에서 차지하는 비율입니다.
• 계산 공식: 잔금비율 = 미상환된 원금 / 전체 대출금
• 예를 들어, 8억 원을 대출받고 2억 원을 갚았다면, 남은 6억 원이 미상환 원금입니다:
  • 잔금비율 = 6억 원 / 8억 원 = 0.75 (즉, 75%)

(3) 상환비율과 잔금비율의 합

• 상환비율과 잔금비율을 더하면 항상 1(또는 100%)이 됩니다. 이는 대출금 전체가 갚은 원금과 아직 갚지 않은 원금으로 이루어져 있기 때문입니다.

2. 지분비율과 대부비율

부동산을 구매할 때, 구매 가격 중에서 본인이 직접 낸 돈(자기자본)과 대출받은 돈(타인자본)의 비율을 각각 지분비율과 대부비율이라고 합니다.

(4) 지분비율

• 지분비율은 본인이 직접 투자한 금액(자기자본)이 부동산 전체 가격에서 차지하는 비율입니다.
• 계산 공식: 지분비율 = 자기자본 / 부동산 가격
• 예를 들어, 부동산 가격이 10억 원이고 본인이 2억 원을 투자했다면:
  • 지분비율 = 2억 원 / 10억 원 = 0.2 (즉, 20%)

(5) 대부비율 (LTV: Loan to Value ratio)

• 대부비율은 대출받은 금액이 부동산 전체 가격에서 차지하는 비율입니다.
• 계산 공식: 대부비율 = 대출금 / 부동산 가격
• 예를 들어, 부동산 가격이 10억 원이고 8억 원을 대출받았다면:
  • 대부비율 = 8억 원 / 10억 원 = 0.8 (즉, 80%)

(6) 지분비율과 대부비율의 합

• 지분비율과 대부비율을 더하면 항상 1(또는 100%)이 됩니다. 이는 부동산 가격 전체가 본인이 투자한 돈과 대출받은 돈으로 이루어져 있기 때문입니다.

요약

• 상환비율: 갚은 원금의 비율.
• 잔금비율: 아직 갚지 않은 원금의 비율.
• 상환비율과 잔금비율을 더하면 항상 1이 됩니다.
• 지분비율: 부동산 가격에서 본인이 직접 낸 돈(자기자본)의 비율.
• 대부비율(LTV): 부동산 가격에서 대출받은 돈(타인자본)의 비율.
• 지분비율과 대부비율을 더하면 항상 1이 됩니다.