공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론31 - 자산3분법 / 평균 분산 지배원리 / 체계적 위험과 비체계적 위험/ 포트폴리오 구성 / 최적포트폴리오선택

자산 3분법 (투자의 3대 위험 부담)

• 안전성: 투자자산이 원금 손실 없이 유지되는 정도.
• 환금성: 자산을 쉽게 현금으로 전환할 수 있는 능력.
• 수익성: 투자자산이 수익을 창출하는 능력.

평균(수익)-분산(위험) 지배원리

• 기대수익률의 평균과 위험의 분산을 기준으로 투자대안을 선택하는 방법.
• 위험회피형 투자자에게 적합한 원리입니다.
  1. 두 투자안(A와 B)의 기대수익률이 같다면, 위험이 낮은(표준편차가 작은) A 투자안을 선호.
  2. 두 투자안(A와 B)의 위험이 같다면, 기대수익률이 높은 A 투자안을 선호.

오류와 포트폴리오 이론의 등장

• 평균-분산 지배원리가 적용되지 않는 경우: 예를 들어, 투자안 A가 투자안 B보다 기대수익률도 높고, 위험(표준편차)도 높은 경우.
• 이럴 때 포트폴리오 이론이 등장하여 자산을 분산 투자함으로써 위험을 관리합니다.

포트폴리오 이론

• 개념: 여러 개의 자산에 분산투자하여 위험을 관리하는 자산관리 방법. 기대수익률과는 무관하게 위험을 줄이기 위한 전략입니다.

체계적 위험과 비체계적 위험

1. 체계적 위험 (시장 위험, 피할 수 없는 위험)
   • 정의: 경제 전반의 경기변동 등 시장 전체에 영향을 미치는 위험.
   • 특징: 포트폴리오 구성으로도 제거할 수 없는 위험입니다. 예를 들어, 경제 불황, 금리 상승, 물가 변동 등이 포함됩니다.
2. 비체계적 위험 (개별 위험, 피할 수 있는 위험)
   • 정의: 특정 자산이나 기업, 부동산 등 개별적인 요인에 의해 발생하는 위험.
   • 특징: 포트폴리오 구성을 통해 제거할 수 있는 위험으로, 다양한 자산에 투자하여 이 위험을 0까지 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 특정 기업의 경영 실패, 부동산의 특정 지역 위험 등이 포함됩니다.

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포트폴리오의 위험과 수익

1) 포트폴리오 효과 및 포트폴리오 관리

• 포트폴리오 효과: 다양한 자산에 분산 투자함으로써 비체계적 위험을 줄이고, 기대 수익을 최적화할 수 있는 효과를 말합니다.
• 자산 수의 증가: 자산의 수가 많아지면 비체계적 위험(개별 자산에 고유한 위험)이 통계적으로 제거됩니다.
• 체계적 위험: 시장 전체에 영향을 미치는 체계적 위험은 포트폴리오 구성으로도 제거되지 않습니다.
• 최적 포트폴리오: 비체계적 위험을 제거하고, 최선의 수익률을 얻을 수 있는 자산 구성을 목표로 합니다.
• 위험 상쇄: 상반된 수익률 움직임을 가진 두 자산에 투자하면 비체계적 위험이 0에 가까워질 수 있습니다.

2) 상관계수

• 상관계수는 두 자산 간 수익률 변동의 관계를 나타내는 지수로, 범위는 -1에서 +1까지입니다.
  • 상관계수 +1: 두 자산의 수익률이 완전히 같은 방향으로 변동합니다. 포트폴리오 효과가 없으며, 비체계적 위험이 제거되지 않습니다.
  • 상관계수 -1: 두 자산의 수익률이 완전히 반대 방향으로 변동합니다. 비체계적 위험이 완전히 제거되어, 포트폴리오 효과가 극대화됩니다.
  • 상관계수가 -1에 가까울수록: 위험 분산 효과가 커집니다. 즉, 포트폴리오에 포함된 자산의 수익률 움직임이 반대일수록 더 안전한 포트폴리오가 됩니다.

3) 포트폴리오의 기대수익률

• 포트폴리오의 기대수익률: 포트폴리오를 구성하는 각 자산의 기대수익률과 각 자산에 대한 투자비중에 따라 결정됩니다. 총 투자 금액의 크기와는 관계가 없습니다.

계산 문제 예시

자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때, 포트폴리오의 기대수익률을 계산합니다.

구분                                                             자산비중                            호황                                  불황

상가	20%	20%	10%
오피스텔	30%	25%	10%
아파트	50%	10%	8%

호황과 불황의 확률이 각각 40%와 60%라고 가정할 때, 포트폴리오의 기대수익률은 다음과 같이 계산됩니다:

호황 시 기대수익률 = (0.2 * 20%) + (0.3 * 25%) + (0.5 * 10%) = 4% + 7.5% + 5% = 16.5%

불황 시 기대수익률 = (0.2 * 10%) + (0.3 * 10%) + (0.5 * 8%) = 2% + 3% + 4% = 9%

전체 포트폴리오의 기대수익률 = (0.4 * 16.5%) + (0.6 * 9%) = 6.6% + 5.4% = 12%

이 포트폴리오의 기대수익률은 12%입니다.

 

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5. 최적 포트폴리오 선택

1) 효율적 프론티어 (Efficient Frontier)

• 효율적 프론티어란 평균-분산 지배원리에 의해 형성된 곡선으로, 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 선입니다. 이 선에 위치한 포트폴리오들은 효율적인 투자조합을 의미합니다.
• 우상향하는 곡선: 효율적 프론티어는 우상향하는데, 이는 더 높은 수익률을 기대하기 위해서는 더 높은 위험을 감수해야 한다는 것을 의미합니다.
• 효율적 포트폴리오: 이 선에 위치한 포트폴리오들은 동일한 위험 수준에서 가능한 최대의 기대수익률을 제공합니다. 이 외의 포트폴리오는 비효율적입니다.
• 추가적인 위험: 효율적 프론티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없습니다.

2) 최적 포트폴리오 (Optimal Portfolio)

• 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 결정됩니다. 이 점은 주어진 위험 수준에서 투자자가 얻을 수 있는 최선의 기대수익률을 의미합니다.
• 무차별곡선은 투자자의 위험회피 성향을 나타내며, 무차별곡선의 기울기가 급하면 투자자는 보수적인 성향을 가지며, 기울기가 완만하면 공격적인 성향을 가집니다.
• 개인별 최적 포트폴리오: 각 투자자의 무차별곡선이 다르기 때문에, 최적 포트폴리오도 투자자마다 다를 수 있습니다.

3) 부동산 포트폴리오 적용

• 부동산 포트폴리오에서는 위치, 유형, 가격에 따라 다양한 조합이 가능합니다. 부동산의 특성에 따라 포트폴리오를 구성하여 위험을 분산하고, 기대수익률을 최적화할 수 있습니다.