공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론30 - 부동산 투자 위험 / 기대수익률 / 요구수익률 / 변이계수 / 위험관리방법 / 민감도 / 흡수율분석 / 유동성위험

부동산 투자는 여러 가지 위험을 수반할 수 있습니다. 이러한 위험들은 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다: 사업상 위험, 비용 위험, 법률적 위험, 유동성 위험. 각 위험에 대해 쉽게 설명해보겠습니다.

1. 사업상 위험

이 위험은 부동산 사업 자체에서 발생하는 수익성과 관련된 위험입니다.

• 시장위험: 경제 상황의 변화, 예를 들어 경기 침체나 금리 상승 등이 부동산 시장에 영향을 미칠 때 발생합니다. 이 위험은 피할 수 없고 예측하기 어렵습니다.
  • 예: 경제가 나빠져서 사람들이 집을 덜 사게 되면, 부동산을 팔거나 임대하는 데 어려움이 생길 수 있습니다.
• 운영위험: 부동산을 관리하거나 운영할 때 발생하는 위험입니다. 예를 들어, 직원들이 파업을 하거나 관리 비용이 예상보다 많이 들어갈 때 발생합니다.
  • 예: 관리비가 많이 들어가거나 임대료를 받지 못하면, 수익이 줄어들 수 있습니다.
• 위치위험: 부동산은 움직일 수 없기 때문에 위치의 변화에 따른 위험이 있습니다. 주변 환경이 변해서 입지 조건이 나빠지면, 부동산의 가치가 떨어질 수 있습니다.
  • 예: 도로가 폐쇄되거나 주변에 공장이 들어서면, 주거지로서의 가치가 떨어질 수 있습니다.

시장위험 최소화 방법:

1. 시장성연구: 개발된 부동산이 시장에서 잘 팔리거나 임대될 수 있는지를 조사하는 것입니다.
2. 시장연구: 특정부동산에 대한 수요와 공급을 분석하여 시장의 상황을 이해하는 것입니다.
3. 흡수율분석: 시장에서 일정 기간 동안 부동산이 얼마나 빨리 팔리거나 임대되는지를 분석하는 것입니다. 흡수율이 높을수록 시장 위험이 줄어듭니다.

 

2. 비용 위험

이 위험은 부동산을 소유하거나 개발할 때 들어가는 비용과 관련된 위험입니다.

• 금융적 위험: 대출을 많이 받아서 부동산을 구입한 경우, 이자율이 오르면 이자 부담이 커지고, 수익이 줄어들 수 있습니다.
  • 예: 대출 금리가 오르면 월마다 갚아야 할 돈이 많아져서 수익이 줄어들 수 있습니다.
• 인플레이션 위험: 물가가 오르면 돈의 가치가 떨어집니다. 이 경우 건축비나 인건비가 증가해 비용이 더 들어갈 수 있습니다.
  • 예: 건축비가 올라서 예상보다 많은 돈을 써야 할 수 있습니다.
• 공사기간 연장 위험: 공사가 오래 걸리면 그만큼 비용도 더 들어가게 됩니다.
  • 예: 공사가 예상보다 길어지면, 인건비와 자재비가 더 들어갈 수 있습니다.

3. 법률적 위험

이 위험은 법적인 문제에서 발생하는 위험입니다.

• 공법적 위험: 정부의 규제나 법적인 제한 때문에 발생하는 위험입니다. 예를 들어, 토지 이용 규제나 인허가 문제 등이 있습니다.
  • 예: 건물을 지으려는데 정부의 허가를 받지 못하면, 사업이 지연되거나 중단될 수 있습니다.
• 사법적 위험: 법률적인 분쟁에서 발생하는 위험입니다. 예를 들어, 토지 소유권 분쟁이나 주민들의 반대 등이 있습니다.
  • 예: 땅 주인과의 소송에서 지면, 부동산을 사용할 수 없게 될 수 있습니다.
• 법률적 위험 최소화 방법: 이미 이용 계획이 확정된 토지(택지)를 매입하는 것이 안전합니다.

4. 유동성(환금성) 위험

부동산은 다른 자산에 비해 팔거나 현금으로 바꾸기 어려운 자산입니다. 이로 인해 발생하는 위험을 유동성 위험이라고 합니다.

• 유동성 위험: 부동산을 현금화하려고 할 때, 시장가치가 떨어지거나 매각이 어렵게 되어 손해를 볼 가능성이 있습니다.
  • 예: 부동산을 팔려고 했는데, 매수자가 없어서 예상보다 낮은 가격에 팔게 될 수 됨.

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부동산 투자에서 수익률의 개념 및 종류

부동산 투자를 평가할 때, 수익률을 이해하는 것이 매우 중요합니다. 수익률은 투자로부터 얻은 순수익을 투자한 금액으로 나눈 값입니다. 여기서는 수익률의 다양한 개념과 종류에 대해 쉽게 설명하겠습니다.

1. 기대수익률 (내부수익률, 사전수익률, 예상수익률)

• 의미: 투자를 통해 예상되는 수익률입니다. 투자 전에 예상되는 수익을 바탕으로 계산됩니다.
• 예시: 1억 원에 산 토지가 1년 후에 1억 1천만 원에 팔 수 있다고 예상한다면, 예상 수익은 1천만 원이고, 기대수익률은 1천만 원 ÷ 1억 원 × 100 = 10%입니다.

2. 실현수익률 (실제수익률, 사후수익률, 역사적 수익률)

• 의미: 투자가 이루어진 후 실제로 달성된 수익률입니다.
• 예시: 1억 원에 매입한 부동산이 있고, 순영업소득(비용을 제하고 난 수익)이 2천만 원이라면, 실현된 수익률은 2천만 원 ÷ 1억 원 × 100 = 20%입니다.

3. 요구수익률 (외부수익률, 주관적수익률, 필수적수익률, 기회비용)

• 의미: 투자자가 최소한으로 요구하는 수익률입니다. 투자할 때 포기한 다른 기회의 최대 가치를 의미합니다.
• 특징: 위험이 클수록 요구수익률도 높아집니다.

4. 투자 판단 기준 (기대수익률과 요구수익률의 관계)

• 기대수익률 > 요구수익률: 투자할 가치가 있습니다. 부동산 수요가 증가하고, 이에 따라 부동산 가격이 상승하여 기대수익률이 하락하게 됩니다. 결국 기대수익률과 요구수익률이 균형을 이루게 됩니다.
• 기대수익률 < 요구수익률: 투자하지 않는 것이 좋습니다. 부동산 수요가 감소하고, 부동산 가격이 하락하면서 기대수익률이 상승하게 되어 균형이 이루어집니다.
• 포인트: 실현수익률이 기대수익률과 많이 다를수록 그 투자는 더 위험하다고 볼 수 있습니다.

5. 투자가치와 시장가치

• 투자가치: 특정 투자자에게 부동산이 부여하는 주관적인 현재 가치입니다.
• 시장가치: 시장에서 부동산이 가지는 객관적인 가치로, 성립할 가능성이 가장 높은 가치를 의미합니다.
• 투자 결정:
  • 투자가치 > 시장가치: 투자할 가치가 있습니다.
  • 투자가치 < 시장가치: 투자하지 않는 것이 좋습니다.
• 예시: 어떤 부동산의 시장가치가 1억 원이라면, A라는 투자자가 이 부동산의 가치를 1억 5천만 원으로 평가하면 투자를 할 것이고, B라는 투자자가 이 부동산의 가치를 9천만 원으로 평가하면 투자를 하지 않을 것입니다.

 

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위험과 수익의 관계

부동산 투자에서 위험과 수익은 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 일반적으로 수익이 높을수록 위험도 커지며, 이를 이해하는 것이 투자 결정을 내리는 데 중요한 요소입니다.

1. 위험회피형 투자자 (합리적 투자자)

• 위험과 수익의 균형을 중요시: 위험이 적은 쪽을 선호하며, 동일한 기대수익률을 가진 투자안 중에서 위험이 더 낮은 것을 선택합니다.
• 투자 판단 기준:
  1. 위험이 동일하다면 기대수익률이 더 높은 쪽을 선택합니다.
  2. 수익이 동일하다면 위험이 더 낮은 쪽을 선택합니다.
• 위험과 수익의 관계: 일반적으로 위험(표준편차)과 수익(기대수익률)은 비례 관계에 있습니다. 위험이 커질수록 요구되는 수익률도 높아집니다.
• 요구수익률: 투자자는 무위험 수익률(위험이 전혀 없는 상태에서의 수익률)과 위험할증률(위험에 대한 추가적인 대가)을 고려하여 요구수익률을 계산합니다.
  • 공식: 요구수익률 = 무위험 수익률 + 위험할증률 + 인플레이션율

2. 위험중립형 투자자

• 위험을 고려하지 않고: 투자 결정 시 위험의 수준에 상관없이 기대수익률만을 고려합니다.
• 무차별곡선: 이들의 무차별곡선은 수평선입니다. 이는 위험이 달라져도 동일한 만족(효용)을 느낀다는 뜻입니다.

3. 위험선호형 투자자 (위험추구형 투자자)

• 위험을 감수하여 높은 수익을 추구: 동일한 기대수익률을 가진 두 투자안 중에서 위험이 더 큰 투자안을 선호합니다.
• 높은 수익률을 위해: 기꺼이 더 큰 위험을 감수하는 투자자들입니다.

4. 위험-수익의 상쇄관계 (비례관계)

• 위험과 수익의 비례관계: 투자 위험(표준편차)이 커질수록 기대수익률도 높아집니다. 이를 위험할증률이라고 부릅니다.
• 무차별곡선의 기울기: 위험을 회피하려는 투자자의 무차별곡선은 가파릅니다. 즉, 위험에 대해 더 민감하게 반응하는 투자자는 위험이 증가할 때 더 높은 수익을 요구합니다.

5. 위험과 가치의 균형

• 부동산 투자가치:
  • 투자가치는 부동산이 미래에 창출할 것으로 예상되는 수익을 현재가치로 환원한 값입니다.
  • 공식: 투자가치 = 예상수익 ÷ 할인율(요구수익률)
  • 위험이 높아지면: 할인율(요구수익률)이 높아지기 때문에, 부동산의 투자가치는 감소합니다. 즉, 위험이 클수록 부동산의 가치는 낮아지게 됩니다.

 

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수익과 위험의 측정

부동산 투자에서 수익과 위험은 투자 성과를 평가하고 관리하는 데 중요한 요소입니다. 수익은 투자에서 기대되는 이익을 의미하며, 위험은 그 수익이 변동될 가능성을 뜻합니다.

1. 수익의 측정

수익은 기대수익률로 측정됩니다. 기대수익률은 다양한 상황에서 예상되는 수익을 각 상황이 발생할 확률과 곱하여 구한 값들을 합산하여 계산합니다.

1. 기대수익률의 측정:
   • 공식: 각 상태의 발생 확률 × 그 상태에서의 수익
   • 예를 들어, 1억원의 투자에서 각 상황에 따른 기대수익률을 계산할 수 있습니다.
   • 기대수익률 예시:
     • (9,000만원 × 0.1) + (1억원 × 0.8) + (1억 1,000만원 × 0.1) = 1억원
2. 기대수익률 공식:
   • 기대수익률 = (1억원 / 총투자액) × 100 = 10%
3. 분산과 표준편차:
   • 분산은 기대수익률과 각 수익 간의 차이를 제곱한 뒤 확률로 가중평균한 값으로, 수익의 변동성을 나타냅니다.
   • 공식: (9,000만원 - 1억원)² × 0.1 + (1억원 - 1억원)² × 0.8 + (1억 1,000만원 - 1억원)² × 0.1

2. 위험의 측정

위험은 수익의 변동성을 측정하는 것으로, 분산이나 표준편차를 사용합니다. 표준편차는 분산의 제곱근으로, 위험의 크기를 나타내는 지표입니다.

1. 표준편차:
   • 표준편차가 낮을수록 위험이 낮고, 높을수록 위험이 큽니다.
   • 분산 = 표준편차²
2. 변이계수:
   • 변이계수는 기대수익률에 비해 위험이 얼마나 큰지를 보여줍니다.
   • 공식: 변이계수 = 표준편차 / 기대수익률

     

   • 변이계수가 낮을수록 기대수익률 단위당 위험이 낮습니다.
   • 위험 1단위당 기대수익률: 역수로 계산 (기대수익률 / 표준편차)
   • 평균-분산 지배원리로 투자 선택이 어려울 때, 변이계수를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있습니다.

 

3. 위험의 관리와 처리 방법

투자에서 위험을 관리하는 방법은 여러 가지가 있습니다.

1. 위험 관리 방법:
   • 위험의 전가: 임대료 상승, 보험 가입 등을 통해 위험을 제3자에게 전가합니다.
   • 위험의 회피: 위험을 피하기 위해 부적격 자산을 제외합니다.
   • 위험의 보유: 장래 손실을 스스로 감수합니다 (예: 감가상각 충당금 설정).
   • 위험의 통제: 손실 발생 횟수 또는 규모를 축소합니다 (예: 민감도 분석, 포트폴리오 구성).
2. 위험 처리 방법:
   • 위험한 투자 제외: 부적격 자산을 투자안에서 제외하여 위험을 회피합니다.
   • 보수적 예측: 투자수익을 가능한 한 낮게 예측합니다.
   • 위험조정할인율 사용: 위험에 따라 조정된 할인율을 적용해 위험한 투자는 높은 할인율로 평가하여 투자가치를 낮추고, 투자 대상에서 제외시킵니다.
   • 민감도 분석: 특정 변수의 변화가 투자 결과에 미치는 영향을 분석하여 민감도가 높은 변수가 있으면 그에 대한 위험을 더 주의깊게 관리합니다.
   • 민감도(회귀계수):
     • 민감도는 변수의 변화가 투자 결과에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 나타내는 지표입니다.
     • 민감도(=회귀계수)가 높다는 것은 해당 변수가 투자 결과에 큰 영향을 미친다는 뜻입니다. 즉, 민감도가 높은 변수일수록 그 변수의 작은 변화도 투자 결과에 큰 변화를 가져오므로, 이 변수에 대한 리스크가 크다고 할 수 있습니다.
     • 따라서, 민감도가 높을수록 더 위험한 투자로 간주됩니다. 이는 해당 변수에 대한 신중한 관리와 분석이 필요함을 의미합니다