공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론32 - 현금수지분석 / 영업수지계산 이론 및 기출

부동산 투자를 평가하기 위해서는 영업수지 계산이 필수적입니다. 영업수지 계산은 부동산 투자에서 발생하는 수입과 지출을 분석하여 투자 성과를 평가하는 데 사용됩니다. 아래에서 단계별로 쉽게 설명하겠습니다.

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1. 가능조소득 (PGI: Potential Gross Income)

• 의미: 부동산이 최대한도로 얻을 수 있는 임대 수입입니다.
• 계산 방법: 단위 면적당 임대료 × 임대 가능 면적으로 계산합니다.
  • 예: 월세 100만 원인 10개의 임대 가능 아파트가 있다면,
    • PGI = 100만 원 × 10 = 1,000만 원 (월)
    • 연간으로 계산하면 PGI = 1,000만 원 × 12개월 = 1억 2,000만 원

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2. 유효조소득 (EGI: Effective Gross Income)

• 의미: 실제로 얻을 수 있는 소득으로, 공실 및 불량부채를 차감하고 기타 소득을 더한 값입니다.
• 계산 방법:
  1. 가능조소득(PGI)에서 공실 및 불량부채액을 빼고,
  2. 기타 소득을 더합니다.
  • 예: 위에서 계산한 가능조소득(PGI)이 1억 2,000만 원이고, 공실률이 10%, 기타 소득이 500만 원이라면,
    • 공실 및 불량부채액 = 1억 2,000만 원 × 10% = 1,200만 원
    • EGI = 1억 2,000만 원 - 1,200만 원 + 500만 원 = 1억 1,300만 원

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3. 순영업소득 (NOI: Net Operating Income)

• 의미: 영업경비를 차감한 후 남는 소득입니다. 부동산의 실제 수익성을 보여줍니다.
• 계산 방법:
  1. 유효조소득(EGI)에서 영업경비를 차감합니다.
  2. 영업경비에는 재산세, 보험료, 유지관리비 등이 포함됩니다. 그러나 소유자의 개인적 비용이나 감가상각비 등은 제외됩니다. 소득세 자본이득세 등 포함x
  • 예: 유효조소득(EGI)이 1억 1,300만 원이고, 영업경비가 2,000만 원이라면,
    • NOI = 1억 1,300만 원 - 2,000만 원 = 9,300만 원

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4. 세전현금수지 (BTCF: Before-Tax Cash Flow)

• 의미: 부채 서비스액(원리금 상환액)을 차감한 후 남는 현금입니다.
• 계산 방법:
  1. 순영업소득(NOI)에서 부채 서비스액(원리금 상환액)을 차감합니다.
  2. 부채 서비스액 = 원금 상환액 + 이자 지급액.
  • 예: 순영업소득(NOI)이 9,300만 원이고, 부채 서비스액이 5,000만 원이라면,
    • BTCF = 9,300만 원 - 5,000만 원 = 4,300만 원

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5. 세후현금수지 (ATCF: After-Tax Cash Flow)

• 의미: 세금까지 차감한 후 실제로 투자자에게 남는 현금입니다.
• 계산 방법:
  1. 세전현금수지(BTCF)에서 영업소득세를 차감합니다.
  2. 예: 세전현금수지(BTCF)가 4,300만 원이고, 영업소득세율이 30%라면,
  • 영업소득세 = 4,300만 원 × 30% = 1,290만 원
  • ATCF = 4,300만 원 - 1,290만 원 = 3,010만 원

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계산 문제 예시

다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다. 가능총소득에 대한 영업경비 비율은?  호당 임대료 : 연 5백만원  임대가능호수 : 60호  공실률 : 10%  순영업소득 : 연 2억 1천만원

1. 가능총소득(PGI: Potential Gross Income) 계산

가능총소득은 공실 및 불량부채를 고려하지 않은 최대 임대 수입입니다.

• 호당 임대료 = 500만 원
• 임대 가능 호수 = 60호

가능총소득(PGI) = 500만 원 × 60호 = 3억 원

2. 유효총소득(EGI: Effective Gross Income) 계산

유효총소득은 공실률을 고려하여 실제로 기대할 수 있는 수입입니다.

• 공실률 = 10%

공실 및 불량부채액 = 3억 원 × 10% = 3,000만 원

유효총소득(EGI) = 3억 원 - 3,000만 원 = 2억 7천만 원

3. 영업경비 계산

영업경비는 유효총소득에서 순영업소득을 차감하여 구할 수 있습니다.

• 순영업소득(NOI) = 2억 1천만 원

영업경비 = 유효총소득(EGI) - 순영업소득(NOI)
= 2억 7천만 원 - 2억 1천만 원 = 6천만 원

4. 영업경비 비율 계산

마지막으로, 영업경비 비율을 계산합니다. 이는 가능총소득에 대한 영업경비의 비율입니다.

영업경비 비율 = (영업경비 / 가능총소득) × 100
= (6천만 원 / 3억 원) × 100 = 20%

정답: 20%

 

 

 

어느 회사의 1년 동안의 운영수지다. 세후현금수지는 ?

l   가능총소득 : 4,800만원 l   공식: 가능총소득의 5% l   영업소득세율 : 연 20% l   원금상환액 : 200만원 l   이자비용: 800만원 l   영업경비 : 240만원 l   감가삼각비 : 200만원

1. 가능총소득(PGI: Potential Gross Income)

가능총소득은 이미 주어졌습니다.

• 가능총소득(PGI) = 4,800만 원

2. 공실 및 불량부채액 계산

공실 및 불량부채액은 가능총소득의 5%입니다.

• 공실 및 불량부채액 = 4,800만 원 × 5% = 240만 원

3. 유효총소득(EGI: Effective Gross Income) 계산

유효총소득은 공실 및 불량부채액을 제외한 실제로 기대할 수 있는 소득입니다.

• 유효총소득(EGI) = 4,800만 원 - 240만 원 = 4,560만 원

4. 순영업소득(NOI: Net Operating Income) 계산

순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 구합니다.

• 영업경비 = 240만 원
• 순영업소득(NOI) = 4,560만 원 - 240만 원 = 4,320만 원

5. 세전현금수지(BTCF: Before-Tax Cash Flow) 계산

세전현금수지는 순영업소득에서 부채서비스액(원리금 상환액)을 차감하여 구합니다.

• 부채서비스액(원리금 상환액) = 원금상환액 + 이자비용 = 200만 원 + 800만 원 = 1,000만 원
• 세전현금수지(BTCF) = 4,320만 원 - 1,000만 원 = 3,320만 원

6. 영업소득세 계산

영업소득세는 순영업소득에서 이자비용과 감가상각비를 제외한 후, 세율을 곱해 구합니다.

• 과세대상소득 = 순영업소득 - 이자비용 - 감가상각비 = 4,320만 원 - 800만 원 - 200만 원 = 3,320만 원
• 영업소득세 = 과세대상소득 × 영업소득세율
  = 3,320만 원 × 20% = 664만 원

7. 세후현금수지(ATCF: After-Tax Cash Flow) 계산

세후현금수지는 세전현금수지에서 영업소득세를 차감하여 구합니다.

• 세후현금수지(ATCF) = 3,320만 원 - 664만 원 = 2,656만 원

정답: 2,656만 원

이 문제에서 주어진 자료를 바탕으로 계산한 결과, 세후현금수지(ATCF)는 2,656만 원입니다.

 

다음 임대사업의 세후현금수지는 얼마인가?

l   순운영소득 : 140,000,000원 l   재산세 : 5,000,000원 l   연간융자월부금 : 90,000,000원 l   융자이자 : 70,000,000원 l   감가상각 : 10,000,000원 l   소득세 : 30%

세전현금수지(BTCF: Before-Tax Cash Flow) 계산

세전현금수지는 순영업소득에서 연간 융자 월부금을 차감하여 구합니다.

• 세전현금수지(BTCF) = 순영업소득 - 연간 융자 월부금
  = 140,000,000원 - 90,000,000원
  = 50,000,000원

5. 세후현금수지(ATCF: After-Tax Cash Flow) 계산

세후현금수지는 세전현금수지에서 소득세를 차감하여 구합니다.

• 세후현금수지(ATCF) = 세전현금수지 - 소득세
  = 50,000,000원 - 18,000,000원
  = 32,000,000원

정답: 32,000,000원

20회기출) 다음 1년간 현금흐름 관련 표에서 계산한 비율이 옳은 것은? (201P)

l   부동산가치 : 1,000,000 l   잠재총소득 : 100,000 l   순영업소득 : 57,000

l   대출비율 : 50% l   유효총소득 : 95,000 l   세전현금흐륵 : 17,000

①저당환원율(저당상수) = 원리금상환액/대출금 = 57,000-17,000/500,000 = 0.08=8%

②지분환원율(지분배당률) =세전현금흐름/지분투자액 = 17,000/500,000 = 0.034 = 3.4%

③공실률 = 공실 및 불량부채액/ 가능조소득 = 100,000-95,000/100,000 = 0.05 = 5%

④영업경비비율=영업경비/가능조소득 = 95,000-57,000/100,000 = 0.38 =38%

⑤자본환원율(종합환원율) = 순영업소득/부동산가치 = 57,000/1,000,000 = 0.057 = 5.7%

1. 저당환원율(저당상수) 계산

저당환원율은 원리금 상환액을 대출금으로 나눈 값입니다.

• 저당환원율 = (순영업소득 - 세전현금흐름) / 대출금액
• 대출금액은 부동산가치의 50%입니다.
  대출금액 = 1,000,000 * 0.5 = 500,000
• 원리금 상환액 = 순영업소득 - 세전현금흐름 = 57,000 - 17,000 = 40,000

따라서,

• 저당환원율 = 40,000 / 500,000 = 0.08 = 8%

2. 지분환원율(지분배당률) 계산

지분환원율은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 값입니다.

• 지분투자액 = 부동산가치 - 대출금액 = 1,000,000 - 500,000 = 500,000
• 지분환원율 = 세전현금흐름 / 지분투자액 = 17,000 / 500,000 = 0.034 = 3.4%

3. 공실률 계산

공실률은 공실 및 불량부채액을 가능총소득으로 나눈 값입니다.

• 공실 및 불량부채액 = 잠재총소득 - 유효총소득 = 100,000 - 95,000 = 5,000
• 공실률 = 5,000 / 100,000 = 0.05 = 5%

4. 영업경비비율 계산

영업경비비율은 영업경비를 가능총소득으로 나눈 값입니다.

• 영업경비 = 유효총소득 - 순영업소득 = 95,000 - 57,000 = 38,000
• 영업경비비율 = 38,000 / 100,000 = 0.38 = 38%

5. 자본환원율(종합환원율) 계산

자본환원율은 순영업소득을 부동산가치로 나눈 값입니다.

• 자본환원율 = 순영업소득 / 부동산가치 = 57,000 / 1,000,000 = 0.057 = 5.7%

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26회기출) 다음의 자료를 통해 산정한 값?

①유효총소득 , 5=총투자약(10억)/유효총소득 , 유효총소득= 10억/5 = 2억원 ②순소득승수 = 총투자액/순영업소득 = 10억/(세전현금수지+부채서비스액) = 10 ③세전현금수지승수 =지분투자액/세전현금수지 = 6억/6,0000만 = 10 ④종합자본환원율 = 순영업소득/부동산가치(총투자액) = 1억/10억= 0.1 =10%                  = 저당상수x 부채감당률 X 대부비율 ⑤부채감당률 = 순영업소득/부채서비스액 = 1억/4,000만원= 2.5

1. 유효총소득 계산 (항목 ①)

• 유효총소득승수 = 총투자액 / 유효총소득
• 5 = 10억 / 유효총소득
• 유효총소득 = 10억 / 5 = 2억

이 계산은 정확합니다.

2. 순소득승수 계산 (항목 ②)

• 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득
• 순영업소득 = 세전현금수지 + 부채서비스액 = 6,000만원 + 4,000만원 = 1억원
• 순소득승수 = 10억 / 1억 = 10

이 계산도 정확합니다.

3. 세전현금수지승수 계산 (항목 ③)

• 세전현금수지승수 = 지분투자액 / 세전현금수지
• 세전현금수지승수 = 6억 / 6,000만원 = 10

이 계산도 정확합니다.

4. 종합자본환원율 계산 (항목 ④)

• 종합자본환원율 = 순영업소득 / 부동산가치(총투자액)
• 종합자본환원율 = 1억 / 10억 = 0.1 = 10%

이 계산도 정확합니다.

5. 부채감당률 계산 (항목 ⑤)

• 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액
• 부채감당률 = 1억 / 4,000만원 = 2.5