공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론34 - 순현가법

1. 순현가(NPV)란?

• 순현가(NPV, Net Present Value)는 미래에 예상되는 현금수입과 현재 투자한 비용을 현재가치로 변환한 후, 그 두 가지를 비교하여 투자 타당성을 판단하는 방법입니다.
• 공식:NPV=현금유입의 현가[PV]−현금유출의 현가[I]

2. 현금유입과 현금유출의 현가 계산

1. 현금유입(수입)의 현가:
   • 보유기간 동안: 매년 발생하는 세후 현금수지의 현재가치를 계산합니다. 이는 매년 얻는 수익을 현재가치로 환산한 것입니다.
   • 처분 시: 부동산을 처분할 때 받는 세후 지분복귀액의 현재가치를 계산합니다.
2. 현금유출(비용)의 현가:
   • 초기 투자 시 지출된 지분투자액(자기자본)의 현재가치를 의미합니다. 즉, 투자자가 초기 투자로 얼마나 지출했는지를 현재가치로 계산합니다.

3. 타당성 판단 기준

• 단일 투자 또는 독립적 투자를 전제할 때:
  • NPV ≥ 0: 투자 타당성이 있으므로, 투자를 할 수 있습니다.
  • NPV < 0: 투자 타당성이 없으므로, 투자를 하지 않는 것이 좋습니다.
• 상호배타적 투자안: 여러 투자안 중에서 NPV가 0보다 큰 경우, NPV가 가장 큰 투자안을 선택합니다.

4. 순현가법의 특징

1. 할인율(요구수익률)이 필요:
   • 순현가를 계산하려면 사전에 할인율(요구수익률)을 결정해야 합니다. 이 할인율은 투자자의 주관적 판단에 따라 다를 수 있습니다.
2. 가치의 합산원칙이 성립:
   • 여러 개의 투자안이 있을 경우, 각 투자안의 NPV를 합산하여 전체 투자안의 NPV를 계산할 수 있습니다.
   • 예: NPV(투자안 1) + NPV(투자안 2) = NPV(투자안 1+2)
3. 순현가법이 이론적으로 우수:
   • 순현가법은 내부수익률법(IRR)보다 투자 타당성 판단에 있어 더 우수하다고 평가됩니다.

예제 문제 설명

1. 순현가 계산 예제:
   • 초기 투자액: 1,000만원
   • 매년 얻는 현금수지: 130만원 (1년차부터 4년차까지)
   • 5년차에는 130만원 + 1,300만원 (처분 수익 포함)
   • 할인율: 10%
   • 현가계수:
     • 연금의 현가계수(5년): 3.79079
     • 일시불의 현가계수(5년): 0.620921
   계산:
   • 현금유입의 현가: 130×3.79079+1300×0.620921=1,300만원
   • 현금유출의 현가: 1,000만원
   • 순현가(NPV): 1,300−1,000=300만원1,300 - 1,000 = 300만원1,300−1,000=300만원
   • 결론: NPV가 300만원으로 0보다 크므로 투자 타당성이 있습니다.
2. 기출 문제 풀이:

   • 

     
     여러 투자안에서 초기 투자와 말기 현금유입이 주어졌을 때, 각 투자안의 NPV와 수익성지수(PI)를 계산하여 비교합니다.
   • 정답:
     1. B와 C의 순현가는 동일합니다.
     2. 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 D입니다.
     3. 순현가(NPV)가 가장 큰 사업은 A입니다.
     4. 수익성지수(PI)가 가장 작은 사업은 C입니다.
     5. A의 순현가는 D의 2배가 아닙니다 (정답).

1. 순현재가치(NPV) 계산

NPV는 다음 공식을 이용해 계산합니다:

NPV=현금유입의 현가(PV)−현금유출의 현가(I)

각 사업의 NPV는 이미 계산되어 있으므로, 여기서는 그 값들을 활용해 다른 부분을 풀어보겠습니다.

• A 사업: NPV = 7,000만원 - 3,000만원 = 4,000만원
• B 사업: NPV = 2,500만원 - 1,000만원 = 1,500만원
• C 사업: NPV = 3,000만원 - 1,500만원 = 1,500만원
• D 사업: NPV = 4,500만원 - 1,500만원 = 3,000만원

2. 수익성지수(PI) 계산

**수익성지수(PI)**는 다음과 같이 계산됩니다:

PI=현금유입의 현가(PV)현금유출의 현가(I)​

• A 사업: PI = 7,000만원 / 3,000만원 = 2.33
• B 사업: PI = 2,500만원 / 1,000만원 = 2.5
• C 사업: PI = 3,000만원 / 1,500만원 = 2.0
• D 사업: PI = 4,500만원 / 1,500만원 = 3.0

3. 문제에서 주어진 선택지 분석

선택지에 따른 풀이:

1. B와 C의 순현가(NPV)가 같다:
   • B와 C 모두 NPV가 1,500만원으로 동일합니다. 맞습니다.
2. 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 D이다:
   • D 사업의 PI는 3.0으로 가장 높습니다. 맞습니다.
3. 순현가(NPV)가 가장 큰 사업은 A이다:
   • A 사업의 NPV는 4,000만원으로 가장 큽니다. 맞습니다.
4. 수익성지수(PI)가 가장 작은 사업은 C이다:
   • C 사업의 PI는 2.0으로 가장 낮습니다. 맞습니다.
5. A의 순현가(NPV)는 D의 2배이다:
   • A 사업의 NPV는 4,000만원이고, D 사업의 NPV는 3,000만원입니다. 4,000만원은 3,000만원의 2배가 아니므로 틀렸습니다.

결론

정답은 5번이 됩니다. 5번 문항이 잘못된 내용으로, A의 순현가(NPV)는 D의 2배가 아닙니다.