공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론35 - 내부수익률법 IRR법

내부수익률법(IRR법) 개념

내부수익률(IRR)이란 투자로 인해 발생할 현금 유입의 현재가치(PV)와 현금 유출의 현재가치(I)를 같게 만드는 할인율을 말합니다. 쉽게 말해, IRR은 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율입니다.

IRR을 이용해 투자 결정을 하는 방법을 내부수익률법(IRR법)이라고 합니다. 이 방법에서는 투자안의 내부수익률을 요구수익률과 비교하여 투자를 결정합니다.

핵심 포인트

1. 내부수익률(IRR): NPV = 0이 되는 할인율.
2. 수익성지수(PI): 이 값이 1이 되는 할인율이 내부수익률(IRR)과 같습니다.
3. 투자 결정 기준:
   • 독립적 투자안: 내부수익률(IRR) > 요구수익률이면 투자, 반대면 투자하지 않음.
   • 상호 배타적 투자안: 내부수익률이 가장 높은 투자안을 선택.

문제 풀이

문제: 투자안 A의 ①순현가(NPV)와 ②내부수익률(IRR)을 구하시오.

• 투자안 A:
  • 초기 현금지출: 5,000만원
  • 말기 현금유입: 6,000만원
  • 할인율: 연 20%

1. 순현재가치(NPV) 계산

• **현금유입의 현가(PV)**를 계산합니다

 

NPV=5,000만원−5,000만원=0원

 

2. 내부수익률(IRR) 계산

IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인율입니다. 문제에서 제시된 조건에 따라 계산된 NPV가 0이 되는 할인율이 바로 **내부수익률(IRR)**입니다.

• 여기서는 할인율 20%에서 NPV가 0이 되었으므로, IRR은 20%입니다.

정리

• 순현재가치(NPV): 0원
• 내부수익률(IRR): 20%

 

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순현가법(NPV)과 내부수익률법(IRR)의 비교는 투자 결정을 내리는 데 있어서 중요한 개념입니다. 이 두 가지 방법은 각각 장단점이 있으며, 특정 상황에서는 서로 다른 결론을 도출할 수 있습니다. 다음은 순현가법과 내부수익률법의 비교 및 특징입니다.

1. 순현가법과 내부수익률법의 타당성 차이

• 순현가법(NPV)은 투자 사업의 타당성을 평가할 때, 투자로 인한 현금 흐름의 현재가치(PV)에서 초기 투자금액을 뺀 값이 0 이상이면 타당하다고 판단합니다.
• 내부수익률법(IRR)은 투자 사업의 타당성을 평가할 때, 내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 높다면 타당하다고 판단합니다.
• 차이점: 특정 투자안에 대해 순현가법으로는 타당성이 있다고 판단되지만, 내부수익률법으로는 타당성이 없다고 판단될 수 있습니다. 반대로 내부수익률법에서 타당성이 있다고 판단된 투자안이 순현가법에서는 타당성이 없다고 판단될 수도 있습니다. 이는 두 방법이 사용하는 기준(요구수익률 vs. 내부수익률)이 다르기 때문입니다.

2. 순현가법의 우월성

• 순현가법은 일반적으로 내부수익률법보다 더 우월한 평가 방법으로 간주됩니다. 그 이유는 순현가법이 가치의 합산 원칙을 준수하여, 투자자의 부를 극대화하는 결정을 도출하기 때문입니다.
• 순현가법을 사용하면 투자로 인한 총 부의 증가를 명확히 측정할 수 있으며, 이를 통해 투자 의사결정을 보다 정확하게 내릴 수 있습니다.

3. 투자 우선순위의 결정

• 순현가법과 내부수익률법을 적용할 때, 투자 우선순위가 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 순현가법에서는 NPV가 높은 투자안이 우선순위가 높게 평가되지만, 내부수익률법에서는 IRR이 높은 투자안이 우선순위가 높게 평가될 수 있습니다. 이는 두 방법이 서로 다른 기준을 적용하기 때문에 발생하는 차이입니다.

4. 내부수익률법의 한계

• 내부수익률법은 여러 개의 내부수익률이 존재할 수 있는 경우(예: 현금흐름이 비정상적인 경우)나 허수의 내부수익률이 발생하는 경우 적절한 평가 도구로 사용하기 어렵습니다. 이러한 상황에서는 내부수익률법 대신 순현가법을 적용하는 것이 바람직합니다.
• 또한, 내부수익률법은 가치의 합산 원칙이 적용되지 않으므로, 복합적인 투자 결정에서는 순현가법이 더 적절한 방법으로 평가됩니다.

요약

• 순현가법은 부의 극대화를 목표로 하는 가장 일관된 방법이며, 투자 결정에 있어 일반적으로 더 우수한 평가 방법으로 간주됩니다.
• 내부수익률법은 IRR을 기준으로 투자안을 평가하지만, 복잡한 현금 흐름이나 다수의 투자안이 있을 때는 순현가법보다 덜 신뢰할 수 있습니다.