공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론38 - 어림셈법 / 승수법 / 수익률법

어림셈법은 주로 소규모 부동산 투자에 사용되는 간단한 평가 방법입니다. 이 방법은 첫해에 발생한 현금흐름을 바탕으로 투자 결정을 내리며, 미래의 현금흐름은 고려하지 않습니다. 승수법과 수익률법이라는 두 가지 주요 방식이 있으며, 이들은 서로 역수 관계에 있습니다.

어림셈법의 주요 특징

1. 적용 대상:
   • 주로 소규모 부동산에 적용됩니다.
   • 첫해의 현금수입과 지출이 큰 변동이 없는 부동산에 적합합니다.
2. 첫해 현금수지:
   • 투자 첫해에 발생한 현금수지를 기준으로 승수나 수익률을 계산합니다.
   • 이 방법은 보유 기간 동안의 소득이득만을 고려하며, 처분 시 자본이득은 고려하지 않습니다.
3. 비교의 어려움:
   • 어림셈법으로 계산된 비율은 다른 방법으로 계산된 비율과 직접 비교하기 어렵습니다.
   • 이는 미래 현금흐름을 할인하여 현재 가치로 환산하지 않기 때문입니다.

어림셈법의 종류

1. 승수법:
   • 현금수지를 승수의 형태로 나타냅니다.
   • 승수는 투자한 금액을 수익으로 회수하는 데 걸리는 기간을 의미합니다.
   • 계산 방법: 승수 = 투자액 / 수익
   • 해석:
     • 승수는 작을수록 유리합니다. 이는 투자액을 더 빨리 회수할 수 있다는 의미입니다.
     • 반면에, 수익률은 클수록 유리합니다.

 

승수법의 4가지 유형

어림셈법에서 자주 사용되는 승수법은 투자자의 관심에 따라 여러 가지로 나뉩니다. 여기서는 4가지 주요 유형을 소개합니다:

1. 총소득승수 (GIM, Gross Income Multiplier):
   • 계산 방법: 총소득승수 = 부동산 가격 / 총소득
   • 용도: 부동산의 총소득을 기준으로 투자 회수기간을 평가할 때 사용합니다.
2. 순소득승수 (NIM, Net Income Multiplier):
   • 계산 방법: 순소득승수 = 부동산 가격 / 순소득
   • 용도: 순수익을 기준으로 투자 회수기간을 평가합니다. 이 방식은 관리비와 같은 비용을 고려합니다.
3. 현금수지승수 (CFM, Cash Flow Multiplier):
   • 계산 방법: 현금수지승수 = 부동산 가격 / 현금수지
   • 용도: 부동산에서 얻는 현금흐름을 기준으로 투자 회수기간을 평가합니다.
4. 조정소득승수 (Adj. Income Multiplier):
   • 계산 방법: 조정소득승수 = 부동산 가격 / 조정소득
   • 용도: 관리비와 기타 비용을 포함하여 더 현실적인 순수익을 기준으로 회수기간을 평가합니다.

*29회기출) 다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수를 순서대로 나열

l   총투자액 : 15억원 l   유효총소득승수 :6 l   부채서비스액 : 6천만원/년

l   지분투자액 : 4억원 l   영업경비비율(유효총소득 기준) : 40% l   영업소득세 : 1천만원/년

(1) 순소득승수                       (2) 채무불이행률

 

 

(3) 세후현금흐름승수

 

1. 순소득승수 (Net Income Multiplier, NIM)

• 정의: 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값입니다.
• 계산 방법:
  • 유효총소득을 기준으로 영업경비비율이 40%라고 주어졌으므로, 순영업소득은 다음과 같이 계산됩니다.
  • 순영업소득 = 유효총소득 × (1 - 영업경비비율)
  • 유효총소득 = 총투자액 / 유효총소득승수 = 15억원 / 6 = 2.5억원
  • 순영업소득 = 2.5억원 × (1 - 0.4) = 1.5억원
  • 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득 = 15억원 / 1.5억원 = 10

2. 채무불이행률 (Debt Coverage Ratio, DCR)

• 정의: 채무불이행률은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값입니다.
• 계산 방법:
  • 채무불이행률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = 1.5억원 / 0.6억원 = 2.5

3. 세후현금흐름승수 (After-Tax Cash Flow Multiplier)

• 정의: 세후현금흐름승수는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값입니다.
• 계산 방법:
  • 세후현금흐름 = 순영업소득 - 부채서비스액 - 영업소득세
  • 세후현금흐름 = 1.5억원 - 0.6억원 - 0.1억원 = 0.8억원
  • 세후현금흐름승수 = 지분투자액 / 세후현금흐름 = 4억원 / 0.8억원 = 5

결론

• 순소득승수: 10
• 채무불이행률: 2.5
• 세후현금흐름승수: 5

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수익률법은 투자한 금액에 대한 수익의 비율을 계산하여 투자 성과를 평가하는 방법입니다. 수익률이 높을수록 투자가 유리함을 의미합니다. 수익률법에서는 여러 가지 수익률 지표가 사용되며, 이들은 투자 성과를 다양한 관점에서 평가할 수 있도록 해줍니다. 아래는 주요 수익률 지표와 그 설명입니다.

1. 종합자본환원율 (총투자수익률)

• 정의: 종합자본환원율은 투자된 총자본(전체 투자액) 대비 발생한 순영업소득(부동산 운영으로 얻은 순수익)의 비율입니다.
• 계산 방법: 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액
• 해석:
  • 이 비율은 부동산의 총 투자액 대비 수익률을 의미합니다.
  • 높을수록 유리하며, 부동산이 얼마나 효율적으로 운영되고 있는지를 나타냅니다.

2. 지분배당률 (세전수익률)

• 정의: 지분배당률은 투자자의 지분 투자액(자기자본) 대비 **세전 현금수지(세전 순수익)**의 비율입니다.
• 계산 방법: 지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액
• 해석:
  • 투자자가 자기자본을 투자하여 얻는 세전 수익의 비율입니다.
  • 높을수록 투자자가 세금을 내기 전에 더 많은 현금흐름을 확보할 수 있음을 의미합니다.

3. 세후수익률

• 정의: 세후수익률은 투자자의 지분 투자액(자기자본) 대비 **세후 현금수지(세후 순수익)**의 비율입니다.
• 계산 방법: 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액
• 해석:
  • 투자자가 세금을 낸 후 최종적으로 손에 쥐는 순수익의 비율입니다.
  • 높을수록 세금을 제외하고도 투자 성과가 좋은 것을 나타냅니다.

요약

• 종합자본환원율은 전체 투자액 대비 수익률을 나타내며, 부동산의 운영 효율성을 평가합니다.
• 지분배당률은 투자자의 자기자본 대비 세전 수익을 평가하며, 세금 전 현금흐름을 중시하는 투자자에게 중요합니다.
• 세후수익률은 투자자의 자기자본 대비 세후 수익을 평가하며, 실제로 손에 쥐는 수익을 중시하는 투자자에게 중요합니다.