공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론40 - 대부비율 LTV DTV DTI DSCR 기출문제 풀어보기

 

B는 연소득 4천만 원이고, 총부채상환비율(DTI)이 40%인 지역에 거주합니다. B는 매월 150만 원의 원리금을 균등하게 상환하는 주택담보대출을 받고자 합니다. 이때 B가 대출을 받을 수 있는지 판단하세요.

풀이:

1. 총부채상환비율 (DTI) 공식

   

   
   
2. 주어진 조건:
   • DTI = 40%
   • 연소득 = 4천만 원
   • 매월 원리금 상환액 = 150만 원
3. DTI를 사용하여 연간 부채 서비스액 계산:

   

   
   
4. B가 신청한 대출의 연간 원리금 상환액 계산

   

   
   
5. 대출 가능 여부 판단:
   • B가 연간 감당할 수 있는 최대 원리금 상환액은 1,600만 원입니다. 하지만 신청한 대출의 연간 상환액은 1,800만 원입니다.
   • 따라서, B는 이 대출을 받을 수 없습니다.

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A는 주택담보대출을 희망합니다. A의 주택 시장가치는 3억 원이며, 연소득은 5,000만 원입니다. 다른 부채는 없습니다. A가 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액을 계산하세요. 대출 승인 기준은 담보인정비율(LTV) 60%와 총부채상환비율(DTI) 40%입니다. 연간 저당 상수는 0.1입니다.

풀이:

1. 담보인정비율(LTV) 기준 계산:

   

   
   
2. 총부채상환비율(DTI) 기준 계산:

   

   
   
3. 최종 대출 가능 금액 결정:
   • LTV 기준 최대 대출금액: 1억 8천만 원
   • DTI 기준 최대 대출금액: 2억 원
   두 가지 기준 중 더 낮은 금액을 선택해야 하므로 최대 대출 가능 금액은 1억 8천만 원입니다.

 

 

 

 

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A씨는 이미 7,000만 원의 부동산 담보 대출을 받은 상태에서 추가로 대출받을 수 있는 최대 금액을 계산하세요. A씨의 부동산 시장가치는 5억 원이고, 연소득은 6,000만 원입니다. 대출 승인 기준은 담보인정비율(LTV) 50%와 총부채상환비율(DTI) 40%입니다. 연간 저당 상수는 0.1입니다.

풀이:

1. 담보인정비율(LTV) 기준 계산:

   

   
   
2. 총부채상환비율(DTI) 기준 계산:

   

   
   
3. 최종 대출 가능 금액 결정:
   • LTV 기준 최대 대출금액: 2억 5천만 원
   • DTI 기준 최대 대출금액: 2억 4천만 원
   두 가지 기준 중 더 낮은 금액을 선택해야 하므로 최대 대출 가능 금액은 2억 4천만 원입니다.
4. 추가 대출 가능 금액 계산:
   • 이미 받은 대출금액: 7천만 원
   • 추가로 대출 가능한 금액: 2억 4천만 원 - 7천만 원 = 1억 7천만 원

따라서, A씨가 추가로 받을 수 있는 최대 담보 대출 금액은 1억 7천만 원입니다.

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A씨는 시장가격이 5억 원이고 연간 순영업소득이 1억 원인 상가를 보유하고 있습니다. A씨가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액을 계산하세요. 연간 저당 상수는 0.2이며, 기존 저당 대출금은 1억 원입니다. 대출 승인 조건은 담보인정비율(LTV) 60% 이하와 부채감당률(DCR) 2 이상입니다.

풀이:

1. 담보인정비율(LTV) 기준 계산:

   

   
   
2. 부채감당률(DCR) 기준 계산:

   

   

   
   
3. 최종 대출 가능 금액 결정:
   • LTV 기준 최대 대출금액: 3억 원
   • DCR 기준 최대 대출금액: 2억 5천만 원
   두 가지 기준 중 더 낮은 금액을 선택해야 하므로 최대 대출 가능 금액은 2억 5천만 원입니다.
4. 추가 대출 가능 금액 계산:
   • 기존 대출금액: 1억 원
   • 추가로 대출 가능한 금액: 2억 5천만 원 - 1억 원 = 1억 5천만 원

따라서, A씨가 추가로 받을 수 있는 최대 대출 금액은 1억 5천만 원입니다.

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부동산 투자와 관련된 다음 설명 중 틀린 것을 찾으시오.

1. 상가의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일 때 지분배당률은 5%이다.
2. 상가를 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.
3. 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본환원율은 7%이다.
4. 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.
5. 부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.

풀이:

1. 지분배당률 계산:

   

   
   
   • 정답: 옳습니다.
2. 부채비율 계산:

   

   
   
   • 정답: 옳습니다.
3. 자본환원율 계산:

   

   
   
   • 정답: 옳습니다.
4. 자기자본비율 계산:

   

   
    
   • 정답: 옳습니다.
5. 부채감당비율(DCR) 계산:

   

   
   
   • 정답: 틀렸습니다. (문제에서 부채서비스액을 20,000,000원으로 제시했으나, 계산 결과는 6,666,666원이므로 잘못된 설명입니다.)

정답: ⑤ 번이 틀렸습니다.