비율분석법은 부동산 투자 및 대출 시 중요한 지표를 통해 대출 가능 금액을 평가하는 방법입니다. 이 방법은 주거용 부동산과 상업용 부동산에 따라 적용되는 지표가 다를 수 있으며, LTV와 DTI는 주거용 부동산에, LTV와 DSCR은 상업용 부동산에 주로 사용됩니다. 이제 각 지표를 자세히 설명하겠습니다.
대부비율 (LTV, Loan-to-Value Ratio)
정의: 대부비율은 부동산의 가치에 대비해 대출 가능한 금액의 비율을 나타내며, 흔히 담보인정비율이라고도 합니다.
계산식: LTV = 대출금 / 부동산 가격(가치)
특징:
부동산 가치가 하락하면 대부비율이 100%를 초과할 수 있습니다. 이는 대출금이 부동산 가치보다 높아지는 상황을 의미합니다.
LTV가 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커져 더 큰 구매력을 가지게 되지만, 원리금 상환 부담도 커지고, 채무불이행 위험도 증가합니다.
금융기관은 LTV를 통해 대출금 회수 가능성을 평가하며, LTV는 주택의 담보가치를 기준으로 대출규모를 결정하는 데 사용됩니다.
예시:
기출문제: A는 담보인정비율 50%를 적용해 주택담보대출 2억 원을 받으려 합니다. A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 할까요?
해설: LTV = 대출금 / 부동산 가치 = 50% = 2억 원 / 부동산 가치, 따라서 부동산 가치는 4억 원 이상이어야 합니다.
2) 부채비율 (Debt Ratio)
정의: 부채비율은 부동산 투자 시 타인 자본(부채)이 자기 자본(지분)에 비해 어느 정도인지를 나타내는 비율입니다.
계산식: 부채비율 = 타인 자본 / 자기 자본 = 부채 총계 / 자본 총계
특징:
대부비율(LTV)이 높아지면 부채비율도 급격히 증가합니다.
대부비율과 부채비율은 서로 다른 개념입니다. 예를 들어, LTV가 50%일 때 부채비율은 100%가 됩니다.
지분비율 = 지분(자기 자본) / 부동산 가치로 계산할 수 있습니다.
예시:
부동산 가격 10억 원일 때:
대출금: 2억 원 → LTV: 20% → 부채비율: 25%
대출금: 5억 원 → LTV: 50% → 부채비율: 100%
대출금: 8억 원 → LTV: 80% → 부채비율: 400%
3) 총부채상환비율 (DTI, Debt-to-Income Ratio)
정의: 총부채상환비율은 차주의 연간 소득에 대한 연간 원리금 상환액의 비율로, 차주의 상환 능력을 평가하는 지표입니다.
계산식: DTI = 연간 원리금 상환액 / 연간 소득
특징:
대출금과 저당상수를 이용해 연간 원리금 상환액을 계산합니다.
DTI가 높을수록 차주의 상환 부담이 커짐을 의미합니다.
DTI 규제의 완화는 주택 거래 증가와 연관되며, 이는 경기변동 요인 중 불규칙 변동 요인에 속합니다.
계산식:
연간 원리금 상환액 = 대출금 × 저당상수
4) 부채감당률 (DSCR, Debt Service Coverage Ratio)
정의: 부채감당률은 부동산의 순영업소득이 대출금의 상환액(부채서비스액)을 얼마나 잘 감당할 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
계산식: DSCR = 순영업소득 / 부채서비스액
여기서 부채서비스액은 대출금에 저당상수를 곱한 값입니다.
해석:
DSCR > 1: 순영업소득이 부채의 할부금융(원리금 상환액)을 감당하고도 잔여액이 있다는 의미입니다. 이는 투자자가 대출 상환 능력이 충분함을 나타냅니다.
DSCR = 1: 순영업소득이 부채 상환액과 정확히 같아 상환 후 남는 돈이 없다는 의미입니다. 대출자나 차입자 모두 위험한 상황일 수 있습니다.
DSCR < 1: 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다는 의미입니다. 이는 부동산이 발생하는 수익으로 대출 상환을 하지 못할 위험이 있음을 나타냅니다.
예시 문제:
문제: 부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 자본환원율은 얼마인가요?
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