공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론41 - 지분금융 / 부동산 신디케이트 / 조인트 벤처 / 부동산투자신탁 / 부동산집합투자기구 / 저당금융 / 신탁금융 / 담보신탁 / 주택상환사채 / 자산담보부증권 / MBS / ABS /ABCP /PF

부동산 금융의 의의와 종류

1. 부동산 금융(특수금융)의 의의
부동산 금융은 부동산을 운용 대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정을 말합니다. 이는 부동산 개발, 구입, 운영, 또는 리파이낸싱을 위해 필요한 자금을 확보하는 방법을 포함합니다.

2. 부동산 금융의 종류

부동산 금융은 자본 조달 방식에 따라 지분금융과 부채금융으로 나뉩니다.

1) 지분금융 (Equity Financing)

지분금융은 주식회사가 주식을 발행하거나 주식회사가 아닌 법인이 지분을 통해 자기자본을 조달하는 방식입니다. 투자자는 지분권을 획득하고, 이에 대한 대가로 배당을 받습니다. 다만, 원금 손실의 위험이 있습니다.

• 부동산 신디케이트: 일반 투자자들의 자금과 부동산 개발업자의 전문성이 결합된 투자자 집단입니다. 일반 투자자는 유한책임사원으로 배당수익을 받으며, 손실에 대한 책임도 제한됩니다. 개발업자(신디케이터)는 무한책임사원으로, 관리와 운영을 책임지는 능동적 투자자입니다.
• 조인트 벤처: 특정 부동산 프로젝트를 위해 소수의 개인이나 기관투자자가 공동으로 투자하는 벤처 회사입니다.
• 부동산투자신탁(REITs): 소액 투자자들에게 지분권을 판매하고, 모인 자금으로 부동산에 투자해 수익을 배당하는 방식입니다. 이는 주식처럼 유통될 수 있습니다.
• 부동산집합투자기구(부동산펀드): 특정 목적의 부동산 투자를 위해 자본을 모아 투자하는 기구입니다. 주로 특수목적회사를 통해 자본을 조달합니다.
• 공모(public offering): 일반 대중에게 주식을 발행해 자금을 모으는 방법입니다.

2) 부채금융 (MBS, MBB, ABS)

부채금융은 타인 자본을 조달하는 방식으로, 대출이나 채권 발행을 통해 자금을 마련합니다.

• 저당(담보)금융: 부동산에 저당을 설정하고 대출을 받는 방식입니다. 부동산을 담보로 제공해 자금을 조달합니다.
• 신탁(증서)금융, 담보신탁: 부동산을 담보로 신탁을 설정하고, 이를 바탕으로 자금을 대출받는 방식입니다.
• 주택상환사채: 주택법에 따라 발행되는 채권으로, 주택 사업을 위한 자금 조달 수단입니다. 사업시행자가 발행하는 채권입니다.
• 자산담보부증권 : 자산유동화에 관한 법률에 따라 자산을 담보로 발행되는 증권입니다.
• 주택저당증권 (MBS): 주택 담보 대출을 기초로 발행되는 증권으로, 주택담보대출에서 발생하는 현금 흐름을 바탕으로 합니다. MBS는 투자자들에게 정기적인 수익을 제공합니다.
• 자산담보부기업어음 (ABCP): 기업의 단기 자산을 담보로 발행되는 어음으로, 단기적으로 자금을 조달하는 수단입니다. ABCP는 일반적으로 기업의 매출채권, 재고자산 등을 담보로 하여 발행되며, 투자자에게 단기 수익을 제공합니다.
• 프로젝트 파이낸싱 (PF): 특정 사업의 수익성과 자산을 담보로 융자를 받거나 회사채를 발행하는 방식입니다.
• 자산유동화증권(ABS) : 기초자산: ABS의 기초자산으로는 다양한 유형의 자산이 사용될 수 있습니다. 여기에는 부동산, 주택담보대출, 신용카드 채권, 자동차 할부금융, 기업 대출 등이 포함됩니다.