공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론33 - 지분복귀액 / 순현가법 / 내부수익률법 / 수익성지수법 / 현가회수기간법 / 자본회수기간법 / 회계적 이익률법

지분복귀액의 계산 및 할인현금수지분석법 정리

1. 지분복귀액 계산(처분에 따른 현금흐름 계산)

• 순매도액 = 매도가격 - 매도경비(중개수수료, 법적 수속비 등)
• 지분복귀액: 순매도액에서 대출잔액을 차감한 후 지분투자자에게 귀속되는 금액을 의미합니다.

2. 할인현금수지분석법 (Discounted Cash Flow, DCF)

• DCF 분석법은 미래의 현금흐름을 현재 가치로 할인하여 투자 결정을 내리는 방법입니다.
• DCF 분석법에서 사용되는 주요 기법은 순현가법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 등이 있습니다.

3. 순현가법(NPV)

• 순현가(NPV, Net Present Value): 미래의 현금유입(수익)과 현금유출(비용)을 현재가치로 할인한 후, 이를 비교하여 투자 타당성을 판단합니다.
• 현금유입(수입)의 현가:
  1. 보유기간: 매년 발생하는 세후현금수지의 현가의 합계.
  2. 처분 시: 세후지분복귀액의 현가.
• 현금유출(비용)의 현가: 초기 지분투자액(자기자본)의 현가입니다.
• 타당성 판단 기준:
  • NPV ≥ 0이면 투자 타당성 있음 (투자 O)
  • NPV < 0이면 투자 타당성 없음 (투자 X)
• 상호배타적 투자안의 경우, NPV가 가장 큰 투자안을 선택합니다.

4. 내부수익률법(IRR)

• 내부수익률(IRR, Internal Rate of Return): 투자로 발생하는 순수익이 0이 되는 할인율을 의미합니다. 즉, NPV = 0이 되는 할인율입니다.
• IRR이 투자자의 요구수익률보다 높으면 투자 타당성이 있다고 판단합니다.
• IRR의 특징:
  1. IRR이 높을수록 투자 타당성이 높습니다.
  2. NPV와 달리 가치의 합산원칙이 적용되지 않아 여러 투자안을 비교할 때 유의해야 합니다.

5. 수익성지수법(PI)

• 수익성지수(PI, Profitability Index): 현금유입의 현재가치(PV)를 현금유출의 현재가치(PV)로 나눈 값입니다.
• PI ≥ 1이면 투자 타당성 있음 (투자 O)
• PI < 1이면 투자 타당성 없음 (투자 X)
• PI의 특징:
  1. 현금흐름의 순서와 크기에 민감하며, NPV와 마찬가지로 요구수익률이 필요합니다.

6. 순현가법의 특징

• 할인율(요구수익률)은 사전에 결정되어야 합니다. 요구수익률은 투자자의 주관적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
• 가치의 합산원칙이 성립합니다. 즉, 여러 개의 투자안이 있을 경우, 각각의 NPV를 합산하여 전체 투자안의 NPV를 계산할 수 있습니다.
• 이론적으로 **순현가법(NPV)**이 **내부수익률법(IRR)**보다 우수한 방법으로 평가됩니다