공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론19 - 부동산 부지선정

 

1. 부지선정의 단계

1) 기존부지분석

• 기존부지분석은 현재 운영 중인 점포가 유지되기 위한 최소요구치를 파악하는 단계입니다. 여기서 최소요구치는 점포의 순현재가치(NPV)가 0이 되는 수준을 의미합니다. 이를 통해 기존 부지가 점포 운영에 적합한지를 평가합니다.

2) 도시분석(지역분석)

• 도시분석은 새로운 점포가 입점할 경우 해당 도시의 할인현금수지를 분석하는 단계입니다. 이를 통해 도시의 포화 상태를 평가합니다.
  • 순현가(NPV)가 (-)가 되는 도시는 이미 포화 상태에 있는 것으로 간주되어, 추가적인 점포 입지가 어려울 수 있습니다.
  • 순현가(NPV)가 (+)가 되는 도시는 추가적인 점포 입지가 가능하다고 평가됩니다.

3) 근린분석

• 근린분석은 목표 시장의 최소요구치를 충족할 수 있는 근린지역을 분석하는 단계입니다. 여기서 각 근린지역의 주민 지출 가능액을 추계하여 해당 업종에 대한 수요를 평가합니다.

4) 대상 근린지역의 선정

• 대상 근린지역 선정은 이전 단계에서 추계된 최소요구치를 기준으로 가장 큰 근린지역을 선택하는 단계입니다. 이 지역은 점포 입지에 가장 유리한 곳으로 판단됩니다.

5) 대상 부지의 선정

• 대상 부지 선정은 선택된 근린지역 내에서 최대의 수익을 창출할 수 있는 부지를 선택하는 단계입니다. 이때, 최대 수익은 회사 전체의 수익을 의미합니다.

 

 

---

2. 선정된 대안부지 분석방법

부지가 선정되면, 그 부지의 매출 잠재력을 추계하는 다양한 방법을 사용하여 분석합니다.

1) 가능(잠재)매상고 추계방법

(1) 비율법

• 비율법은 주관성이 많이 개입되는 방법으로, 다음과 같은 절차로 매상고를 추계합니다:
  1. 가능 거래지역 확정: 점포가 영향을 미칠 수 있는 거래지역을 확정합니다.
  2. 지출 가능액 추계: 대상 점포의 취급 품목에 대해 해당 거래지역에서의 지출 가능액을 추계합니다.
  3. 1인당 주민소득 추계: 해당 지역 주민의 1인당 소득을 계산합니다.
  4. 지출 비율 산출: 대상 점포의 취급 품목이 가구당 또는 1인당 가처분소득에서 차지하는 비율을 산출합니다.

(2) 유추법

• 유추법은 유사한 점포를 대상으로 분석한 결과를 바탕으로 가능 매상고를 추계하는 방법입니다.

(3) 중력모형

• 중력모형은 동일 지역사회 내 다수의 경쟁점포가 위치할 경우, 각 점포에 대한 이론적인 매상고를 결정하는 방법입니다. 실제 매상고와 이론적 매상고 간의 차이는 수정 이미지 계수를 통해 조정됩니다.

(4) 회귀모형

• 회귀모형은 여러 가지 독립변수들을 설정하여 대상 점포의 예상 **매상고(종속변수)**를 추계하는 방법입니다.
  • 독립변수로는 주민의 소득수준, 인구수, 교통의 편리성, 가시성, 매장이미지 등이 사용됩니다.

2) 체크리스트 활용

• 체크리스트는 대안부지 분석 시 보조자료로 많이 사용됩니다. 이 방법은 주관적인 평가 요소를 포함하여, 전반적인 평가를 위한 기준을 제공합니다.

3) 현금수지분석