공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론18 - 상권분석이론 소매입지이론 / 크리스탈러 중심지 이론 / 애플봄 교수의 소비자분포기법

 

넬슨의 소매입지이론은 소매점포의 입지를 선정하는 데 있어서 최대의 이익을 얻기 위한 최적의 입지를 찾기 위한 원칙을 제시합니다. 넬슨은 8가지의 점포입지 원칙을 제시하며, 이들 원칙은 점포의 성공적인 경영을 위한 중요한 지침이 됩니다.

1. 현재 지역후보의 적합지점

• 현재 지역후보의 적합지점은 현재 상점이 위치할 수 있는 후보 지역 중에서 가장 적합한 장소를 선택하는 것을 의미합니다. 이 지점은 현재 시장 상황과 고객의 위치를 고려하여 선택됩니다.

2. 잠재적 발전성

• 잠재적 발전성은 점포가 입지한 지역의 장기적인 발전 가능성을 고려하는 것입니다. 지역이 성장하고 발전할 가능성이 높다면, 해당 지역에 입지하는 것이 유리할 수 있습니다.

3. 고객의 중간유인

• 고객의 중간유인은 점포가 고객을 유인할 수 있는 중간 지점에 위치해야 한다는 것을 의미합니다. 이는 고객이 접근하기 쉬운 위치에 점포를 두는 것을 강조합니다.

4. 상거래지역에 대한 적합지점

• 상거래지역에 대한 적합지점은 점포가 위치할 상업 지역 내에서 가장 적합한 지점을 선택하는 것을 의미합니다. 이 지점은 상거래 활동이 활발하고, 고객의 유동이 많은 지역일 것입니다.

5. 집중흡인력

• 집중흡인력은 점포가 고객을 집중적으로 끌어들이는 힘을 의미합니다. 상점은 고객이 집중적으로 모이는 지역에 위치하여야 하며, 고객을 끌어들이는 매력적인 요소가 있어야 합니다.

6. 경합성의 최소화

• 경합성의 최소화는 경쟁을 피하거나 최소화할 수 있는 입지를 선택하는 것을 의미합니다. 경쟁 상점이 너무 가까이 있으면 시장 점유율을 확보하기 어려울 수 있으므로, 경쟁이 적은 지역을 선택하는 것이 중요합니다.

7. 용지경제학

• 용지경제학은 점포가 위치할 땅의 경제적 가치를 고려하는 것입니다. 토지의 가격, 임대료, 관리 비용 등을 고려하여 가장 경제적인 위치를 선택하는 것이 중요합니다.

8. 양립성

• 양립성은 서로 보완 관계에 있는 상품을 판매하는 인접 점포 간에 고객을 공유하는 현상을 의미합니다. 예를 들어, 병원과 약국, 영화관과 팝콘 판매점처럼 서로 보완적인 관계를 형성하여 고객이 자연스럽게 두 점포를 방문하게 하는 것이 중요합니다.

 

 

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크리스탈러 중심지 이론은 중심지의 형성과 분포를 설명하는 이론으로, 특히 도시와 지역 계획에서 중요한 역할을 합니다. 이 이론은 중심지가 형성되고 발전하는 과정을 설명하며, 중심지가 제공하는 재화와 서비스가 어느 정도의 범위까지 영향을 미치는지를 분석합니다.

1. 중심지 이론의 주요 개념

1. 중심지 분포와 형성 과정:
   • 이 이론은 중심지가 어느 지역까지 분포되는지를 거시적으로 분석하고, 중심지가 형성되는 과정에 중점을 둡니다.
2. 재화의 도달거리와 최소요구치:
   • 재화의 도달거리: 재화나 서비스가 공급될 수 있는 공간적 한계, 즉 수요가 0이 될 때까지의 거리를 의미합니다.
   • 최소요구치: 중심지 기능을 유지하기 위해 필요한 최소한의 수요 요구 규모입니다.
3. 중심지의 성립 조건:
   • 최소요구치의 지역 범위가 재화의 도달거리 범위 내에 있어야 중심지가 성립됩니다. 즉, 중심지의 유지와 성장을 위해서는 충분한 수요가 있어야 하며, 이 수요가 중심지의 서비스 범위 내에 있어야 합니다.

2. 중심지 이론의 용어 정리

1. 중심지:
   • 재화와 서비스 공급 기능이 집중된 지역으로, 이 지역은 배후지에 재화와 서비스를 공급합니다.
2. 최소요구치:
   • 중심지가 기능을 유지하기 위해 필요한 최소한의 수요입니다.
3. 재화의 도달범위:
   • 중심지 기능이 미치는 공간적 한계로, 수요가 0이 되는 지점까지의 거리를 의미합니다.
4. 최소요구범위:
   • 판매자가 정상이윤을 얻기 위해 필요한 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리입니다.
5. 중심지의 형태:
   • 단일 중심지는 원형으로 나타나지만, 다수의 중심지가 분포할 경우 정육각형 형태를 이루며, 이는 배후지 완결형으로 불립니다. 이 형태는 경쟁이 최소화되는 지점입니다.
   • 배후지 외접형 < 배후지 중첩형 < 배후지 완결형 순으로 경쟁이 최소화됩니다.

3. 중심성의 상대적 크기에 따른 중심지의 계층화

1. 고차원 중심지(예: 백화점):
   • 거리가 멀고 규모가 큽니다.
   • 저차원 중심지(예: 편의점)는 거리가 가깝고 규모가 작습니다.
2. 중심지의 계층화:
   • 저차원 중심지에서 고차원 중심지로 갈수록 중심지의 수는 줄어들며, 피라미드형 구조를 이룹니다.
3. 중차원 중심지(예: 학교):
   • 이 중심지가 포용하는 저차원 중심지의 수는 고차원 중심지로 갈수록 분포도가 줄어듭니다.

4. 중심지 이론의 한계

• 유사상품을 취급하는 점포들이 도심에 함께 입지하는 현상을 설명하지 못합니다.
• 즉, 집적이익(여러 유사 점포가 함께 위치하여 얻는 이익)을 고려하지 않습니다.

 

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애플봄 교수의 소비자분포기법(CST: Customer Spotting Technique), 또는 고객 출발지 중심 기법은 상권 분석을 위한 실무적인 방법 중 하나로, 실제 고객의 방문 데이터를 바탕으로 상권의 범위를 파악하고 분석하는 기법입니다.

1. 소비자분포기법(CST)의 개요

1. 고객 출발지 중심 기법:
   • 이 기법은 방문한 고객을 샘플링하여 고객의 주소지 분포를 분석함으로써 상권을 파악하는 방법입니다. 즉, 실제로 매장을 방문한 고객들의 주소를 통해 상권의 범위를 결정합니다.
2. 상권의 범위 확정:
   • 이 방법은 상권의 범위를 실무적으로 확정하는 데 매우 유용합니다. 고객들이 어디에서 오는지를 분석함으로써 상권의 구체적인 범위를 정의할 수 있습니다.

2. 소비자분포기법(CST)의 활용

1. 상권의 규모 파악:
   • 고객들의 출발지를 분석하여 상권의 규모를 파악할 수 있습니다. 이는 점포가 영향을 미치는 범위를 명확히 이해하는 데 도움을 줍니다.
2. 고객 특성 조사:
   • 고객들의 매출 기여도를 조사할 수 있습니다. 어떤 지역의 고객들이 매출에 더 많이 기여하는지 분석함으로써 마케팅 전략을 세울 수 있습니다.
3. 광고 및 판매촉진 전략 수립:
   • 광고와 판매촉진 전략을 수립할 때, 특정 지역에 집중할 수 있는 데이터를 제공합니다. 고객들의 위치 정보를 바탕으로 타겟팅된 마케팅 활동을 계획할 수 있습니다.
4. 경쟁 정도 측정:
   • 고객들이 어느 지역에서 오는지를 분석함으로써 경쟁 정도를 측정할 수 있습니다. 이는 동일한 상권 내에서 경쟁 점포들이 얼마나 영향을 미치는지를 이해하는 데 도움이 됩니다.
5. 점포 확장 계획:
   • 점포의 확장 계획에 유용하게 활용될 수 있습니다. 새로운 점포를 어디에 개설할지, 기존 점포의 상권을 어떻게 넓힐지를 결정할 때 중요한 데이터를 제공합니다.