공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론15 - 시장과 공간구조론 / 효율적시장 / 할당적 효율성 / 불완전 경쟁시장

1. 효율적 시장의 개념

• 효율적 시장은 새로운 정보가 지체 없이 즉각적으로 가격에 반영되는 시장을 의미합니다.
• 시장의 효율성은 새로운 정보가 얼마나 빨리 그리고 정확하게 가격에 반영되는지를 평가하는 기준입니다.

2. 효율적 시장의 유형

효율적 시장 이론은 세 가지 유형으로 나뉩니다:

1) 약성 효율적 시장

• 약성 효율적 시장에서는 과거의 가격 정보만으로는 초과 이익을 얻을 수 없습니다. 모든 과거 가격 정보는 이미 현재 가격에 반영되어 있기 때문에, 기술적 분석을 통해 초과 수익을 얻는 것은 불가능합니다.

2) 준강성 효율적 시장

• 준강성 효율적 시장에서는 공개된 모든 정보가 이미 가격에 반영되어 있습니다.
• 기술적 분석뿐만 아니라 재무제표 분석 등의 기본적 분석을 통해서도 초과 이익을 얻을 수 없습니다.
• 이 시장은 약성 효율적 시장의 성격도 포함하고 있습니다. 즉, 과거의 가격 정보뿐만 아니라 공개된 모든 정보가 가격에 반영되어 있기 때문에, 그 이상의 정보가 없으면 초과 수익을 얻을 수 없습니다.

3) 강성 효율적 시장

• 강성 효율적 시장에서는 공표되지 않은 내부 정보까지도 이미 가격에 반영된 상태입니다.
• 이 시장에서는 어떤 정보라도 이미 가격에 반영되어 있기 때문에, 초과 이익을 얻는 것은 불가능합니다.
• 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합되는 형태의 시장으로, 모든 정보가 즉각적으로 반영된다는 점에서 매우 이상적인 시장입니다.
• 그러나 현실에서는 주식시장, 외환시장, 부동산 시장 등 대부분의 시장이 강성이 아닌 준강성 효율성까지 나타나는 경향이 있습니다.

---

 

3. 할당적 효율성

할당적 효율성은 자원이 가장 효율적으로 배분되는 시장 상태를 의미합니다. 이는 시장에서 자원이 투자자들에게 최적의 방식으로 분배되어, 어느 누구도 추가적인 이익을 얻을 수 없는 상태를 나타냅니다. 할당적 효율성은 완전경쟁시장뿐만 아니라 불완전경쟁시장에서도 달성될 수 있습니다.

1) 할당효율적 시장

• 할당효율적 시장에서는 투기가 없으며, 과대평가나 과소평가가 존재하지 않습니다. 또한, 초과이윤이 없으며, 정보비용과 정보가치가 일치하는 시장입니다.

주요 특징:

1. 할당효율적 시장이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아닙니다. 즉, 할당효율적 시장은 완전경쟁시장 이외의 시장에서도 존재할 수 있습니다.
2. 완전경쟁시장은 할당효율적 시장입니다. 즉, 완전경쟁시장에서는 자원이 효율적으로 배분됩니다.
3. **독점시장(불완전시장)**도 할당효율적 시장이 될 수 있습니다. 이는 기회비용이 모든 투자자에게 동일하다면 가능하다는 의미입니다.
4. 부동산증권화 및 실거래가 신고제도와 같은 정책으로 인해, 우리나라 부동산 시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있습니다.
5. 자원이 효율적으로 할당되었다는 것은 부동산 투자의 수익률이 다른 투자 대안의 수익률과 같도록 할당되었다는 것을 의미합니다. 이는 부동산 시장에서 임대료가 매도자와 매수자 간의 자원을 효율적으로 배분하는 역할을 함을 의미합니다.

자금이동에 따른 시장 변화:

• 부동산시장에서의 임대료 수익률이 자본시장 수익률보다 높을 때:
  • 자금이 부동산으로 이동하여 부동산 수요가 증가하고, 이로 인해 부동산 가격이 상승하며, 결국 임대료 수익률이 하락하여 두 시장의 수익률이 같아집니다.
• 부동산시장에서의 임대료 수익률이 자본시장 수익률보다 낮을 때:
  • 자금이 부동산에서 이탈하여 부동산 수요가 감소하고, 이로 인해 부동산 가격이 하락하며, 결국 임대료 수익률이 증가하여 두 시장의 수익률이 같아집니다.

2) 완전경쟁시장

• 완전경쟁시장은 자원의 배분이 효율적으로 이루어지는 시장입니다. 현실적으로는 존재하지 않는 이상적인 시장 모델입니다.

성립 조건:

1. 다수의 구매자와 판매자: 시장 참여자들이 가격에 영향을 미치지 못하는 가격 수용자(price taker)로 존재합니다.
2. 상품의 동질성: 시장에서 거래되는 상품은 품질, 판매 조건, 판매 후 서비스 등에서 동일합니다.
3. 시장 진입장벽이 없음: 시장에 자유롭게 진입할 수 있어야 하며, 가격이 싸고 정부의 간섭이 없어야 합니다.
4. 완전한 정보: 모든 시장 참여자가 동일한 정보를 가지고 있으며, 정보비용이 존재하지 않습니다.

특징:

• 정보비용 없음: 모든 정보가 무료로 제공되며, 정보비용이 존재하지 않습니다.
• 초과이익 없음: 누구도 초과이익을 얻을 수 없는 시장입니다.
• 정상이윤 존재: 기업들은 정상적인 이윤만을 얻을 수 있습니다.
• 항상 할당효율적 시장: 완전경쟁시장은 항상 할당효율적 시장이 됩니다.

 

 

---

3) 불완전 경쟁시장

불완전 경쟁시장은 독점시장, 과점시장, 그리고 독점적 경쟁시장과 같은 시장 구조를 말합니다. 이러한 시장에서는 완전경쟁시장과 달리, 시장 참여자들이 가격을 통제할 수 있는 힘을 가지며, 자원이 항상 효율적으로 배분되지 않을 수 있습니다. 그러나 특정 조건 하에서는 불완전경쟁시장도 할당효율적 시장이 될 수 있습니다.

① 할당효율적 시장 조건

• 불완전경쟁시장에서도, 초과이윤이 정보비용과 일치하면 할당효율적 시장이 될 수 있습니다. 즉, 정보비용이 정보가치와 동일하다면, 시장 내에서 초과이윤은 존재하지 않으며, 이는 자원이 효율적으로 할당된다는 것을 의미합니다.

② 부동산 거래비용과 시장 진입장벽

• 부동산 거래비용의 증가는 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있으며, 이는 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있습니다. 거래비용이 높을수록 시장 참여자는 줄어들고, 이는 시장의 비효율성을 초래할 수 있습니다.
• 진입장벽의 존재는 부동산 시장을 불완전하게 만드는 주요 원인 중 하나입니다. 진입장벽이 높으면 새로운 참가자가 시장에 들어오는 것이 어려워지고, 기존 시장 참여자들이 시장을 통제할 수 있게 됩니다.

③ 정보의 현재가치 계산 예시

이 예시는 불완전경쟁시장에서 정보가 어떻게 가치를 가지며, 할당효율적 시장이 될 수 있는지를 보여줍니다.

1. 조건:
   • 1년 후 공장이 이전될 경우의 토지 가격: 8,800만 원
   • 1년 후 공장이 이전되지 않을 경우의 토지 가격: 6,600만 원
   • 공장이 이전될 확률과 이전되지 않을 확률: 각각 50%
   • 투자자의 요구수익률: 연 10%
2. 계산
3. A. 불확실성 하에서의 1년 후 토지 가격:

④ 정보비용과 정보가치의 관계

1. 정보가치와 정보비용이 일치하는 경우:
   • 불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 되어 초과이윤이 존재하지 않게 됩니다.
2. 정보가치가 정보비용보다 큰 경우:
   • 이 경우 불완전경쟁시장은 할당비효율적 시장이 됩니다. 이는 투자자가 시장에서 초과이윤을 얻을 수 있다는 의미이며, 이 상황을 가리켜 "투자자가 시장을 패배시켰다"고 표현합니다.