공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론17 - 부동산 입지론 / 레일리 소매인력 법칙 / 소매중력모형 / 컨버스 분기점 모형 / 허프 확률적 상권 모형

부동산 입지론의 주요 개념

1. 부동산의 입지차이
   • 부동산은 입지에 따라 상품의 동질성을 확보하기 어렵습니다. 같은 유형의 부동산이라도 입지에 따라 가치와 특성이 다르기 때문에 동일한 상품으로 간주하기 어렵습니다.
2. 입지 조건의 고정성
   • 어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않더라도, 소유자가 이를 쉽게 변환하기 어렵습니다. 입지는 고정되어 있기 때문에, 입지 조건을 개선하기 위한 물리적 변화는 매우 제한적입니다.
3. 입지의 활용
   • 입지는 도시공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용 변화 등을 설명하는 데 주요하게 활용됩니다. 입지는 도시의 발전과 변화, 자원의 이동 패턴을 이해하는 데 필수적인 요소입니다.
4. 입지 선정의 고려사항
   • 부동산 입지 선정은 주변의 이용 상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적 위치)와 부지 자체의 물리적 위치(절대적 위치)를 모두 고려하여 결정됩니다. 상대적 위치는 다른 부동산과의 관계나 접근성을 의미하며, 절대적 위치는 해당 부동산의 고정된 위치를 의미합니다.

1. 레일리의 소매인력의 법칙[소매중력모형]

레일리의 소매인력의 법칙 또는 소매중력모형은 상업지역의 구분을 최초로 체계화하려 시도한 학자 레일리에 의해 제시된 이론입니다. 이 모형은 중력모형을 기반으로 하여 상권의 범위를 확정하는 데 사용됩니다.

주요 특징:

1. 중력모형:
   • 상권의 범위를 확정하기 위해 사용되는 모형입니다. 이 모형은 도시 단위에서 중심지 간의 상호작용을 중점적으로 다룹니다.

     

2. 두 중심지의 영향력:
   • 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력은 두 중심지의 인구에 비례하고, 거리의 제곱에 반비례합니다.
   • 예를 들어, 더 인구가 많은 도시가 더 작은 도시보다 큰 상권을 가지며, 두 도시간의 거리가 멀수록 그 영향력은 감소하게 됩니다.

 

 

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1. 컨버스의 분기점 모형의 개요

1. 레일리의 소매중력모형의 응용:
   • 컨버스의 분기점 모형은 레일리의 소매중력모형을 응용하여 두 도시간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 설계되었습니다.
2. 상권의 경계지점:
   • 상권의 경계지점은 두 도시가 소비자에게 미치는 구매 영향력이 같은 지점을 의미합니다. 이 지점에서 소비자는 두 도시 중 어느 한쪽으로도 쉽게 이동할 수 있으며, 두 도시의 상권이 만나는 곳으로 간주됩니다.

     

3. 매장면적과 거리의 관계:
   • 매장 면적에 비례하고, 분기점으로부터의 거리 제곱에 반비례합니다. 즉, 더 큰 매장 면적을 가진 도시는 더 큰 구매 영향력을 가지며, 경계지점이 더 가까이 위치하게 됩니다. 반대로, 분기점에서의 거리가 멀수록 구매 영향력은 약해집니다.

 

 

 

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1. 허프의 확률적 상권모형 개요

1. 쇼핑센터 방문 확률 결정 요인:
   • 소비자가 특정 쇼핑센터를 방문할 확률은 쇼핑센터의 면적, 쇼핑센터의 수, 그리고 쇼핑센터까지의 거리에 의해 결정됩니다.
2. 상점의 유인력 계산:
   • 상점의 유인력은 상점의 규모에 비례하고, 거리의 제곱에 반비례합니다. 즉, 더 큰 규모의 상점이 더 많은 소비자를 끌어들이는 반면, 상점이 소비자에게서 멀리 위치할수록 유인력은 급격히 감소합니다.
   • 유인력 계산 공식

     

   • 이 공식은 상점이 얼마나 많은 소비자를 끌어들일 수 있는지를 평가하는 데 사용됩니다. 예를 들어, 동일한 규모의 상점이라도 거리가 멀수록 유인력은 작아집니다.
3. 거리마찰계수:
   • **거리마찰계수(공간마찰계수)**는 허프 모형에서 거리가 미치는 영향을 측정하는 변수입니다. 일반적으로 이 계수는 2로 가정됩니다.
   • 이 계수는 거리가 상점 방문 결정에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 나타내며, 거리마찰계수가 높을수록 거리가 증가할 때 유인력이 더 빠르게 감소합니다.