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상권분석 모형과 입지 선정
상권분석 모형은 특정 위치에서 상업적 성공을 위한 전략을 세우는 과정에서 중요한 역할을 합니다. 입지 선정은 정적인 요소와 동적인 요소를 모두 고려하여, 특정 부동산이 어떤 용도에 가장 적합한지를 결정하는 데 활용됩니다.
1. 입지 유형별 점포의 분류
(1) 중심성 점포
- 배후지 또는 상권의 중심지에 위치하는 점포로, 중심업무지구에 자리 잡는 경우가 많습니다.
- 예시: 백화점, 고급 음식점, 귀금속점, 의류점, 영화관, 약국, 도매점 등.
- 특징: 이 점포들은 보통 상권의 중심에 위치하여 많은 유동인구를 대상으로 하며, 고객의 접근성이 높은 위치에 있어야 합니다.
(2) 집재성 점포
- 동업종의 점포들이 모여서 입지하는 것이 유리한 점포입니다.
- 예시: 은행, 보험회사, 관공서, 서점, 기계점, 가구점 등.
- 특징: 같은 업종의 점포들이 모여 시너지 효과를 창출할 수 있는 곳에 위치하며, 고객이 여러 옵션을 비교할 수 있게 하는 것이 유리합니다.
(3) 산재성 점포
- 소매점포로, 분산된 입지가 유리한 점포입니다.
- 예시: 세탁소, 잡화점, 공중목욕탕, 미용실, 치킨점 등.
- 특징: 이 점포들은 특정 지역에 집중되기보다는 다양한 장소에 분산되어 있어야 경쟁력을 갖출 수 있습니다.
(4) 국부적 집중성 점포
- 동업종의 점포들이 국부적 중심지(예: 2차적 중심지, 시와 읍)에 위치하는 점포입니다.
- 예시: 농기구점, 비료상점, 석재점, 철공소 등.
- 특징: 특정 업종의 상점들이 지역 중심에 모여 있어, 관련 상품이나 서비스를 찾는 고객들이 집중적으로 방문할 수 있습니다.
2. 상품 유형별 점포의 분류
(1) 편의품점 (CVS)
- 편의품을 취급하는 점포로, 일상생활의 필수품을 판매합니다.
- 특징: 저차원 중심지에 위치하며, 구매 빈도가 높고 의사결정이 신속하게 이루어집니다.
- 예시: 편의점, 슈퍼마켓 등.
(2) 선매품점
- 고객이 여러 상점을 비교한 후 구매하는 선매품을 취급하는 점포입니다.
- 특징: 높은 가격과 이윤, 낮은 구매 빈도, 비표준화 상품을 취급하며, 중/고차원 중심지에 위치합니다.
- 예시: 가구점, 보석류 판매점, 부인용 의상점 등.
(3) 전문품점
- 고객이 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고, 취미와 기호에 따라 구매하는 전문품을 취급하는 점포입니다.
- 특징: 높은 가격 수준과 낮은 구매 빈도, 고차원 중심지에 위치합니다.
- 예시: 고급 양복점, 고급 시계점, 고급 자동차 판매점 등.
상권확정기법은 상권을 설정하고 분석하여 점포의 매출을 극대화하기 위한 중요한 전략입니다. 상권은 점포가 위치한 지역에서 매출이 발생하는 구역을 의미하며, 상권의 규모와 특성은 상품의 종류, 고객의 구매 패턴, 점포의 특성에 따라 달라집니다.
1. 상권의 개념
(1) 상권의 정의
- 상권은 점포의 배후지로서, 고객이 존재하는 지역이며, 점포의 매출이 발생하는 구역입니다. 상권의 규모는 상품이나 서비스의 종류에 따라 다릅니다.
- 가로: 고객이 통행하는 장소를 의미합니다.
(2) 상권의 범위
- 유동적(가변적): 상권의 범위는 고정적이지 않고, 다양한 요인에 따라 변할 수 있습니다.
(3) 좋은 상권의 조건
- 지역 소득 수준이 높고, 인구 밀도와 고객 밀도가 높아야 합니다. 이는 보행 인구와 교통 인구를 포함합니다.
- 상권 지역 면적이 넓어야 합니다.
(4) 상품의 종류와 상권의 범위
- 구매 빈도가 낮은 상품(예: 내구성 있는 상품)은 상권의 범위가 넓습니다.
- 구매 빈도가 높은 상품(예: 일회용품)은 상권의 범위가 좁습니다.
- 상권 분석 시, 현재의 배후지뿐만 아니라 미래의 배후지가 될 후보지도 분석이 필요합니다.
(5) 점포의 면적과 상권의 범위
- 점포의 면적이 클수록 상권의 범위도 넓어지는 경향이 있습니다. 이는 큰 점포가 더 많은 고객을 끌어들일 수 있기 때문입니다.
2. 상권확정기법
상권확정기법은 상권을 구체적으로 설정하고 관리하는 방법을 의미합니다. 주요 기법은 다음과 같습니다:
(1) 공간독점법
- 상권 형태: 지역 독점에 의한 상권 확정입니다.
- 특징: 특정 거리에 제한을 두거나 면허가 필요한 상권에서 사용됩니다.
- 적용 대상: 편의품을 판매하는 프렌차이즈 체인점, 쇼핑센터 등이 이 기법을 사용합니다.
(2) 시장침투법
- 상권 형태: 연속상권으로, 상권의 중첩을 인정합니다.
- 특징: 여러 상권이 중첩되어 서로 영향을 미칠 수 있는 경우에 적용됩니다.
- 적용 대상: 백화점, 슈퍼마켓 등에서 주로 사용됩니다.
(3) 분산시장접근법
- 상권 형태: 특정 지역에만 공급하는 불연속상권입니다.
- 특징: 시장분화를 전제로 하여 동일 지역 내에서도 그룹별로 차이를 두는 방식입니다.
- 적용 대상: 매우 전문화된 상품이나 특정 소득 그룹 또는 특정 그룹을 대상으로 하는 점포에서 사용됩니다.
- 예시: 고급 가구점 등이 이 방법을 사용합니다.
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