공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론14 - 경기변동 / 거미집이론

1. 부동산 경기의 측정지표

(1) 건축량

• 건축량은 주거용과 비주거용으로 나누어 신축 및 증축 허가면적을 기준으로 측정됩니다.
• 건축허가량, 건축착공량, 미분양 재고량 등을 참고하여 부동산 경기를 판단합니다. 이러한 지표들은 건설 활동의 활발함을 보여주는 중요한 지표입니다.

(2) 거래량

• 거래량은 등기신청건수나 부동산 취득세의 납부실적을 통해 측정됩니다.
• 주택거래량은 시장에 큰 영향을 미치며, 공실률이나 공가 동향 등의 지표도 부동산 경기 판단에 사용됩니다.

(3) 부동산가격

• 부동산가격은 단순히 가격 상승만으로 경기가 좋다고 판단하는 것은 위험합니다. 투기적 요인에 의해 일시적으로 가격이 상승할 수 있기 때문입니다.
• 부동산 경기는 가격만이 아닌 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

2. 부동산 경기변동

부동산 경기는 순환적, 계절적, 무작위적 변동 등 다양한 형태로 변동할 수 있습니다.

1) 순환적 변동

• 순환적 변동은 회복기, 호경기, 후퇴기, 불경기의 국면이 주기적으로 반복되는 것을 말합니다.
  • 후순환적: 부동산 경기가 경제 전체 경기보다 늦게 순환합니다. (예: 증권시장에 비해)
  • 역순환적: 주거용 부동산 경기는 일반 경기와 반대 방향으로 움직이는 경향이 있습니다.

2) 계절적 변동

• 계절적 변동은 1년을 단위로 계절에 따라 반복적으로 변동하는 것을 말합니다.
  • 예: 겨울철 부동산 경기 둔화, 방학을 주기로 한 대학교 근처 공실률 증가, 봄-가을의 주택거래 증가.

3) 불규칙적(우발적, 무작위적) 변동

• 불규칙적 변동은 주기의 순환국면이 불분명하며, 예상치 못한 사건에 의해 발생하는 변동입니다.
  • 예: 정책 변화(총부채상환비율(DTI) 규제 완화), 자연재해, 전쟁 등.

4) 장기적(추세적) 변동

• 장기적 변동은 50년 이상의 기간 동안의 변동을 말합니다. 이는 경제 전반의 구조적 변화와 관련이 있습니다.

 

 

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3. 부동산 경기변동(17년~18년)의 특징

1) 변동주기

• 부동산 경기변동의 주기는 일반경기(8년~10년)보다 약 2배 길게 지속됩니다. 즉, 약 17년에서 18년 정도의 주기를 가집니다.

2) 변동진폭

• 부동산 경기변동의 진폭은 일반경기변동보다 큽니다. 이는 부동산 시장의 타성(착공에서 완공까지의 시간이 길기 때문에)이 작동하기 때문입니다.

3) 변동의 대칭성

• 부동산 경기변동은 비대칭적으로 나타납니다. 즉, 회복 시장은 느리게 진행되지만, 후퇴 시장은 빠르게 진행됩니다. 이러한 현상은 우경사(회복보다 하락이 더 빠르게 일어남)로 나타납니다.

4) 타성 기간이 길다

• 부동산 시장에서는 타성(경기 변동이 서서히 일어나는 경향)이 길게 작용하며, 경기 변동은 국지적이거나 지역적으로 나타날 수 있습니다. 하지만 붐이 발생하면 전국적으로 확산되는 경향이 있습니다.

4. 순환적 경기변동에 따른 각 국면의 특징

부동산 시장은 회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장의 순환적 변동을 겪습니다.

1) 회복시장

• 매도자 주도 시장: 매도자가 우위에 있는 시장 상황.
• 건축허가 건수 증가, 공실률 감소: 건축활동이 활발해지고, 시장에서 빈 공간이 줄어듭니다.
• 가격 기준: 과거 사례가격은 기준가격 또는 하한선이 됩니다.

2) 상향시장

• 매도자 주도 시장: 매도자가 여전히 우위에 있으며, 시장이 호황을 맞이합니다.
• 건축허가 건수 최대, 공실률 최저: 건축허가 신청이 최대치에 달하고, 공실률은 가장 낮습니다.
• 가격 기준: 과거 사례가격은 하한선이 됩니다.

3) 후퇴시장

• 매수자 주도 시장: 매수자가 우위에 있는 시장 상황.
• 건축허가 건수 감소, 공실률 증가: 건축활동이 줄어들고, 공실률이 증가합니다.
• 가격 기준: 과거 사례가격은 기준가격 또는 상한선이 됩니다.

4) 하향시장

• 매수자 주도 시장: 매수자가 확실히 우위에 있으며, 시장이 침체기에 접어듭니다.
• 건축허가 건수 최저, 공실률 최대: 건축허가 신청이 가장 낮고, 공실률은 최고조에 달합니다.
• 가격 기준: 과거 사례가격은 상한선이 됩니다. 호화주택의 경우 특히 타격이 큽니다.

 

 

5. 안정시장

(1) 의의

• 안정시장은 부동산 시장에서만 특별히 고려되는 시장 상태로, 가격이 안정적이며 가벼운 상승을 지속하는 시장입니다. 일반 경기 변동 외에 안정시장이라는 국면이 추가로 존재합니다.

(2) 가격 기준

• 안정시장에서는 과거 사례가격이 새로운 거래에서 신뢰할 수 있는 기준으로 작용합니다.

(3) 경기 불황에 강한 유형의 부동산

• 소규모 주택이나 위치가 좋은 주택은 불황 시에도 가격이 상대적으로 안정되어 있어 유리합니다. 이는 안정시장에서는 더욱 중요한 요소로 작용합니다.

 

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거미집 이론은 에치켈(Ezekiel)에 의해 제시된 이론으로, 공급의 시차를 고려하여 일시적 균형의 변동 과정을 분석하는 동태적 응용이론입니다. 주로 농축산물 시장이나 건축물 시장과 같이 생산기간이 길어 공급에 시차가 있는 시장에서 적용됩니다.

1. 거미집 이론의 개요

• 거미집 이론은 시장에서 수요와 공급이 어떻게 조정되는지를 분석하는 방법으로, 공급의 시차를 고려한 동태적 모델입니다. 이 이론은 가격 변화가 수요와 공급에 어떻게 영향을 미치는지, 그리고 이로 인해 시장 균형이 어떻게 달라지는지를 설명합니다.

2. 기본 가정

거미집 이론의 주요 가정은 다음과 같습니다:

(1) 수요의 즉각적인 반응

• 재화의 수요는 같은 기(期)의 해당 재화 가격에 의해 결정됩니다. 즉, 가격이 변하면 수요량은 즉각적으로 변합니다.

(2) 공급의 지연된 반응

• 재화의 공급은 전기(前期)의 해당 재화 가격에 의해 결정됩니다. 즉, 공급량은 일정 기간 후에 변하며, 이 시차로 인해 시장에서 균형이 지연되면서 변화가 일어납니다.

3. 균형의 안정과 불안정

• 균형의 안정성과 불안정성은 공급과 수요 곡선의 기울기와 관련이 있습니다. 기울기는 곧 탄력성과 반대되는 관계를 가지며, 이를 통해 균형이 안정적이거나 불안정한지를 판단할 수 있습니다.

균형의 안정:

• 수요 곡선의 기울기가 공급 곡선의 기울기보다 크면, 즉 탄력성이 더 작으면, 시장은 시간이 지나면서 안정적인 균형 상태에 도달할 수 있습니다. 이 경우, 가격과 수량이 일정한 균형점으로 수렴하게 됩니다.

균형의 불안정:

• 반대로, 공급 곡선의 기울기가 수요 곡선의 기울기보다 크면, 즉 탄력성이 더 크면, 시장은 불안정하게 되며, 가격과 수량이 균형에서 멀어질 수 있습니다. 이로 인해, 시장은 지속적인 변동을 겪게 되며, 균형이 불안정하게 됩니다.