공인중개사 민법2 - 계약의 총칙 계약효력

1. 동시이행의 항변권(이행거절권)

1) 의의:

• 동시이행의 항변권은 쌍무계약에서 변제기가 도래한 경우, 자신이 이행하거나 이행을 제공하지 않고서는 상대방에게 이행을 청구할 수 없는 원칙을 말합니다. 다시 말해, 상대방이 자신의 의무를 이행하지 않으면, 상대방의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 쌍무계약에서 쌍방의 의무가 상호 의존적이라는 특성에 기초합니다.

(1) 동시이행의 항변권의 적용:

• X-X의 경우: 양 당사자가 모두 의무를 이행하지 않은 상태에서, 상대방이 이행을 요구할 때 동시이행의 항변권이 인정됩니다. 이 경우, 채무불이행이 아니며, 따라서 이행지체도 발생하지 않습니다.
• O-X의 경우: 한쪽이 이미 이행을 완료한 경우, 상대방에게 동시이행의 항변권이 인정되지 않으며, 이때는 채무불이행이 성립하고 이행지체가 발생합니다.

(2) 권리와 의무의 관계:

• 지배권, 형성권, 청구권 등과는 달리, 항변권은 권리를 거절할 수 있는 권리입니다. 이 경우, 권리는 행사되며, 의무는 이행됩니다.

(3) 동시이행항변권의 존속:

• 계약 당사자 간의 변경이 발생하더라도(예: 상속, 채권양도, 채무인수 등), 동시이행항변권은 여전히 존속합니다.

2) 동시이행 관계의 사례와 비사례:

동시이행 관계에 있는 경우:

1. 가등기담보 시, 채권자의 청산금 지급의무와 채무자의 목적부동산에 대한 본등기 및 인도의무.
2. 계약해제로 인한 원상회복.
3. 계약 무효/취소로 인한 쌍방의 반환의무(부당이득).
4. 변제와 영수증(어음, 수표) 교부.
5. 점유와 (보증금) 대금채권.
6. 매수인의 소유권이전등기 의무와 양도소득세 납부의무, 매도인의 가압류 말소의무(저당권말소의무: 피담보채권 변제가 선이행).
7. 잔금과 소유권이전(가압류등기말소의무, 저당권말소의무: 피담보채권변제가 선이행). 이행불능으로 인한 손해배상이 발생한 경우, 잔금과 동시이행 관계 성립.
8. 중도금이 지연된 경우, 중도금+잔금+지연손해금과 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계.
9. 선이행 의무자는 후이행의무자의 재산상태 악화 등으로 의무이행이 곤란한 경우, 선이행 의무자에게도 동시이행항변권 인정(불안의 항변권).
10. 전세권 소멸 시, 전세금 반환과 인도 및 등기말소의무.
11. 구분소유적 공유관계를 해소하기 위한 공유지분권자 상호 간의 지분이전등기의무.

동시이행 관계에 없는 경우:

1. 변제와 등기말소(선이행 관계).
2. 보증권 반환과 임차권 등기말소(보증금은 선이행 관계).
3. 경매무효 시, 경락인의 등기말소와 채권자의 배당금 반환(당사자가 다름).
4. 양도담보를 위한 소유권이전등기 말소청구와 피담보채무 변제(피담보채무 변제가 선이행).
5. 토지거래허가구역에서 허가의 협력의무는 대금지급의무와 동시이행 관계가 아님.

3) 유치권과 동시이행항변권의 비교:

1. 유치권은 점유를 성립요건으로 하지만, 동시이행항변권은 점유를 성립요건으로 하지 않습니다.
2. 유치권과 동시이행항변권은 동시에 병존할 수 있습니다.
3. 유치권은 독립된 물권인 반면, 동시이행항변권은 이행거절권능에 해당합니다.

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1) 위험부담 (임의규정)

의의:

• 위험부담이란 계약이 성립한 후, 계약의 목적물이 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 멸실되거나 훼손된 경우, 그 위험을 누가 부담하는지를 결정하는 법리입니다.
• 임의규정이라는 점에서 당사자들이 다른 합의를 할 수 있으며, 그 합의에 따라 위험부담의 귀속이 달라질 수 있습니다.

기출 문제 해설:

• "유명 화가의 그림에 대해 임대차계약을 체결한 후, 임대인의 과실로 그 그림이 파손된 경우"는 채무불이행 중 이행불능의 문제에 해당합니다. 이 경우, 임대인은 자신의 과실로 인해 그림이 파손된 것이므로 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 질 수 있습니다.

2) 매도인의 담보책임

• 매도인의 담보책임은 매매의 목적물에 하자(물리적 하자 또는 권리적 하자)가 있는 경우 매도인이 매수인에게 부담하는 책임을 말합니다. 이는 원칙적으로 임의규정이지만, 매도인이 알면서도 고지하지 않은 하자에 대해서는 면책특약을 두더라도 그 책임을 면할 수 없습니다.

기출 문제 해설:

• 담보책임의 면책특약이 있는 경우에도, 매도인이 알면서 고지하지 않은 하자에 대해서는 그 책임을 면할 수 없습니다. 따라서 이러한 면책특약은 무효가 됩니다.

(1) 권리의 하자 (추탈담보책임):

• 수량을 지정한 토지매매계약에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우: 이는 원시적 객관적 일부불능의 문제로, 매도인은 담보책임을 지게 됩니다.
• 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우: 만약 잔존한 부분만이면 매수하지 않았을 경우, 악의의 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 해제권을 행사할 수 없지만, 선의의 매수인은 해제할 수 있습니다.
• 매매계약 당시에 그 목적물의 일부가 멸실된 경우: 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.
• 매매목적이 된 부동산에 대항력을 갖춘 임대차가 있는 경우: 선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없음을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.
• 경매를 통해 매수한 건물의 소유권을 이전할 수 없는 경우: 이때 선의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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기출 문제에 대한 추가 해설:

• "경매를 통해 X 건물을 매수한 甲은 매각대금을 완납하지 않고 X 건물을 乙 소유의 Y 임야와 교환계약을 체결하였다. 이때 甲이 乙에게 X 건물의 소유권을 이전할 수 없는 경우, 선의의 乙은 손해배상을 청구할 수 있다"는 질문에서, 甲이 소유권을 이전할 수 없는 상황이라면 乙은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 매도인의 담보책임의 일종으로, 매도인이 권리를 완전히 이전하지 못할 때 발생하는 책임입니다.

1. 권리전부가 타인에게 속하는 경우 (전부타인의 권리의 매매에 의한 담보책임):

사례 설명:

• 경매를 통해 X 건물을 매수한 甲이 매각대금을 완납하지 않고 X 건물을 乙 소유의 Y 임야와 교환하기로 약정했습니다. 이 경우, X 건물이 실제로 甲의 소유가 아니라면, 甲은 乙에게 X 건물의 소유권을 이전할 수 없습니다.
• 이때, 甲이 X 건물의 소유권을 취득하지 못했거나, 타인 소유의 건물인 것을 알고도 거래를 진행했다면 乙은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

기출 문제 해설:

• "타인의 권리를 매도한 자가 그 전부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 계약을 해제할 수 없다(X)"라는 문장은 틀린 진술입니다. 악의의 매수인이라 할지라도, 매도인이 전부 타인의 권리인 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 담보책임으로 매수인이 보호받기 때문에 해제권을 행사할 수 있습니다.

2. 권리일부가 타인에게 속하는 경우:

설명:

• 매매 목적물의 권리 일부가 타인에게 속하는 경우, 매수인은 그 사실을 알게 된 날부터 권리 행사 기간이 시작됩니다. 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 그로 인해 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실해진 날을 기준으로 해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 수량부족 또는 일부멸실:

요건 설명:

• 수량을 지정한 매매(예: 특정한 크기의 토지, 건물 등)의 경우, 매매 목적물이 실제로 계약된 수량보다 부족한 경우, 또는 매매 목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우가 포함됩니다.
• 단, 미달 부분을 별도로 부당이득반환청구나 원시적 불능을 이유로 계약체결상 과실에 따른 책임을 구할 수는 없습니다. 이는 계약의 전체적인 담보책임의 문제로 다루어집니다.

4. 용익적 권리에 의해 제한받는 경우:

설명:

• 매매 목적물이 지역권, 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 등 용익적 권리에 의해 제한받고 있는 경우, 매수인은 해당 권리로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다.
• 이 경우, 선의의 매수인은 해제권과 손해배상청구권을 가질 수 있습니다.

5. 저당권, 가등기, 가압류에 의해 제한받는 경우:

요건 설명:

• 매매 목적물이 저당권, 가등기, 가압류 등으로 인해 제한을 받는 경우, 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 상황이 발생하면, 매도인에게 담보책임이 발생합니다.
• 예시: 저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우, 매수인은 선악에 관계없이 계약을 해제하고 손해배상청구권을 가질 수 있습니다.

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2024.08.20 - [공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보/3개월 벼락치기 민법] - 공인중개사 민법1 - 계약의 총칙 계약성립

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