공인중개사 민법1 - 계약의 총칙 계약성립

 

계약의 총칙: 청약과 승낙

1. 청약과 승낙의 개요

• 계약은 청약과 승낙이 객관적으로(외부적으로 보아) 합치함으로써 성립합니다.
• 청약자와 승낙자 간의 의사가 완전히 일치해야 계약이 성립하며, 무의식적인 불합의가 있는 경우 계약은 성립되지 않습니다.

2. 청약과 승낙의 요건 및 효력

청약:

1. 대상: 청약은 특정인을 대상으로 할 수도 있지만, 불특정 다수인에게도 할 수 있습니다.
2. 구체적, 확정적 의사표시: 청약은 구체적이고 확정적인 의사표시로 이루어져야 합니다. 예를 들어, 상품을 진열하거나 자판기를 설치하는 것처럼 명확하게 청약 의사를 표시해야 합니다. 이 경우 상대방이 승낙하면 계약이 성립합니다.
3. 구속력: 청약에는 구속력이 있어서 청약자가 임의로 철회할 수 없습니다. 단, 상대방에게 도달하기 전이라면 철회가 가능합니다.
4. 효력 발생 시기: 청약의 효력은 상대방에게 도달하는 순간부터 발생합니다. 청약자가 청약의 의사표시를 발송한 후 상대방에게 도달하기 전에 청약자가 사망하거나 제한능력자가 되어도 청약의 효력에는 영향을 미치지 않습니다.

승낙:

1. 대상: 승낙은 특정인에게 하는 의사표시입니다. 승낙 여부는 상대방이 자유롭게 결정할 수 있습니다.
2. 승낙의 효력 발생 시기: 격지자 간의 승낙은 발신한 순간에 효력이 발생하는 '발신주의'를 적용하지만, 그 외의 경우에는 도달한 시점에 효력이 발생하는 '도달주의'가 적용됩니다. 이 규칙을 쉽게 기억하기 위해 "격승발"(격지자 간 승낙은 발신주의, 그 외는 도달주의)이라는 표현을 사용합니다.
3. 조건부 승낙 및 변경된 승낙: 조건이나 변경을 가한 승낙은 기존 청약을 거절하고 새로운 청약으로 간주됩니다.
4. 연착된 승낙: 청약자가 승낙이 연착된 것으로 볼 수 있는 경우, 새로운 청약으로 간주할 수 있습니다. 청약자가 연착된 승낙을 인정하지 않을 경우, 상대방에게 연착 통지를 해야 하며, 이를 통지하지 않으면 승낙이 정상적으로 도달된 것으로 간주되어 계약이 성립할 수 있습니다.

3. 주의사항

• 청약자가 "이의를 하지 않으면 승낙한 것으로 간주한다"는 조건을 붙였더라도, 이는 상대방에게 구속력을 가지지 않으며 상대방의 동의 없이는 계약이 성립되지 않습니다.

 

 

2. 의사실현과 교차청약에 의한 계약 성립

1) 의사실현에 의한 계약 성립 시기:

• 의사실현: 특정한 사실이 발생함으로써 계약이 성립하는 경우를 의미합니다. 이 경우, 승낙의 통지 없이 계약이 성립될 수 있습니다.
• 성립 시기: 계약은 사실이 발생한 때에 성립합니다. 이때 "사실이 발생한 것을 안 때"가 아니라, 사실 자체가 발생한 순간이 계약 성립 시점입니다. 예를 들어, 유료 주차장을 이용하는 경우, 차량을 주차하는 행위 자체로 계약이 성립합니다.
• 기출 지문: "청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않은 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다"라는 표현이 정확히 이 원칙을 설명합니다.

2) 교차청약에 의한 계약 성립 시기:

• 교차청약: 두 당사자가 서로 동일한 내용의 청약을 동시에 발송하여, 상대방에게 청약이 도달하는 것을 의미합니다.
• 성립 시기: 양 청약이 모두 도달한 시점에 계약이 성립합니다. 구체적으로는 나중에 도달한 청약이 도달한 때에 계약이 성립합니다.

3. 계약체결상의 과실책임:

• 의의: 계약이 성립되기 전에 한 당사자가 고의 또는 과실로 상대방에게 손해를 끼친 경우, 계약체결상의 과실책임을 지게 됩니다.
• 배상의 범위: 계약 체결상의 과실책임에서는 신뢰이익의 배상이 이루어집니다.
  • 신뢰이익: 계약이 유효하게 체결될 것이라는 신뢰 하에 상대방이 입은 손해를 의미합니다.
  • 이행이익: 계약이 유효하게 이행되었더라면 얻게 되었을 이익을 의미합니다.
• 한계: 신뢰이익의 배상은 이행이익을 초과할 수 없습니다. 즉, 손해배상의 범위는 계약이 이행된 경우 얻을 수 있었던 이익을 넘어설 수 없습니다.

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