감정평가의 절차는 감정평가사가 감정평가를 수행할 때 따라야 할 기본적인 단계들로 구성되어 있습니다. 아래는 그 절차를 상세하게 설명한 내용입니다.
1. 기본적 사항의 확정
이 단계에서는 감정평가를 의뢰한 의뢰인, 평가할 대상물건, 감정평가의 목적, 기준시점, 평가 조건, 기준가치, 관련 전문가 자문, 수수료 및 실비 등에 관한 사항을 확정합니다. 이 과정에서 감정평가의 범위와 목표를 명확히 설정합니다.
2. 처리계획 수립
감정평가를 효과적으로 수행하기 위해 평가의 일정, 평가 방법, 필요한 자료 수집 방법 등을 포함한 처리계획을 수립합니다.
3. 대상물건 확인
감정평가사는 원칙적으로 현장조사를 통해 대상물건을 직접 확인해야 합니다. 그러나 예외적으로 실지조사가 불가능한 경우에는 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 확보할 수 있다면 실지조사를 생략할 수 있습니다. 이러한 경우에는 천재지변, 전시, 법령에 따른 제한 및 물리적 접근 불가 등이 포함됩니다.
- 물적사항의 확인: 의뢰된 대상물건이 실제와 일치하는지 확인하는 작업입니다. 이를 통해 토지 면적, 지목, 위치 등의 불일치를 확인하고 처리합니다.
- 면적불일치: 공부면적과 점유면적 중 작은 면적을 기준으로 합니다.
- 지목불일치: 현황지목(실제로 이용 중인 지목)을 기준으로 합니다.
- 위치불일치: 그 정도에 따라 평가서에 기재하고 평가를 진행합니다.
4. 자료수집과 정리
감정평가에 필요한 자료를 수집하고 정리합니다. 자료는 확인자료(등기부등본, 도면, 지적공부), 요인자료(통계자료), 사례자료(매매사례)로 구분됩니다.
5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석
수집된 자료를 검토하고, 부동산의 가치에 영향을 미치는 요인(경제적, 사회적, 물리적, 법적 요인 등)을 분석합니다.
6. 감정평가방법의 선정 및 적용
대상물건의 특성에 맞는 적절한 감정평가방법을 선택하고, 이를 적용하여 평가를 수행합니다. 감정평가방법으로는 원가법, 비교법, 수익환원법 등이 있습니다.
7. 감정평가액의 결정 및 표시
선택한 평가방법을 적용하여 산출된 감정평가액을 검토하고, 최종적으로 평가액을 결정하여 표시합니다.
8. 감정평가서 작성
감정평가 과정을 기록하고, 감정평가서에 최종적으로 산출된 평가액을 기재합니다. 감정평가서는 법적 효력이 있는 중요한 문서로, 평가의 근거와 과정, 최종 평가액 등이 명확하게 제시되어야 합니다.
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