공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론66 - 공시지가기준법

시지가기준법(토지) – 계산문제

1) 의의

• 공시지가기준법: 토지를 감정평가할 때, 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 방법입니다.
• 시산가액 계산 공식: 시산가액≈표준지공시지가×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×기타 요인보정

2) 절차

1. 비교표준지 선정
   • 선정 기준: 인근지역에 위치한 표준지 중 용도지역, 이용상황, 주변환경이 비슷한 표준지를 선택합니다.
   • 적절한 표준지가 없는 경우: 동일수급권 내 유사지역에서 표준지를 선택합니다.
2. 시점수정
   • 원칙: 비교표준지가 위치한 시・군・구의 동일 용도지역 지가변동률을 적용합니다.
   • 예외:
     • 지가변동률 적용이 불가능하거나 적절하지 않을 경우, 공법상 제한이 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시군구의 평균 지가변동률을 적용합니다.
     • 한국은행이 조사, 발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 수 있습니다.
3. 지역요인 비교
   • 인근지역의 경우: 지역요인 비교가 필요 없습니다.
   • 유사지역의 경우: 지역요인 비교가 필요합니다.
4. 개별요인 비교
   • 우세요인: + α(%)
   • 열세요인: - α(%)
5. 기타 요인 보정
   • 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역의 가치형성 요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려하여 보정합니다.

3) 장단점

• 장점:
  • 실증적이고 현실성이 강함.
  • 법적 가치판단에서의 설득력이 높음.
• 단점:
  • 주관적 판단에 따른 감정평가가액의 편차가 큽니다.

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