공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론65 - 거래사례비교법

1. 비교방식(비준법)의 개념

• 비교방식(비준법): 대상 부동산과 유사한 거래사례를 비교하여 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법입니다. 이 방식은 대상물건의 시장가치를 산정하는 데 사용됩니다.

비준가격 산정 공식: 비준가격=거래사례가액×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적비교

기출 예제:

• 기출 사례: C 지역에 있는 유사 물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 거래되었지만, 어느 정도 저가로 거래되었는지 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않았습니다.
  • 이 경우, 사정보정이 불가능하여 정상적인 시장가치를 반영하지 않는 사례로 판단하여 비교사례로 채택하지 않는 것이 올바른 평가 방법입니다.

2. 적용방법

1. 사정보정의 가능성:
   • 사정보정: 수집된 거래사례에 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개입되어 있어 그 가격이 적정하지 않을 때, 그러한 사정이 없었을 경우의 적정 가격으로 정상화하는 작업을 말합니다. 예를 들어, 급매물로 인해 시세보다 저가로 거래된 경우, 해당 가격을 정상적인 시세로 조정해야 합니다.
   • 사정보정은 일반적으로 아래와 같은 공식에 따라 계산됩니다:
   
   
   • 주의점: 표준지공시지가를 사례로 수집할 경우, 해당 지가는 이미 공인된 시장가치이므로 사정보정이 필요하지 않습니다.

2) 시점수정의 가능성 [시간적 유사성]

• 시점수정: 거래사례의 거래시점을 기준시점(감정평가 기준일)의 가격으로 정상화하는 작업입니다. 이 과정에서 시간적으로 근접한 사례가 더 유효하며, 가격 변동이 없는 경우 시점수정이 불필요할 수 있습니다.

시점수정의 방법:

1. 지수법:
   • 공식: 시점수정치 = 기준시점의 지수 / 거래시점의 지수 (기준은 100)
   • 설명: 기준시점에서의 가격이 상승하거나 하락할 수 있으며, 이를 반영합니다.
2. 변동률적용법:
   • 공식: 시점수정치 = (1 + r)^n
   • 설명: 여기서 r은 지가변동률(토지의 경우)을 의미하며, n은 경과된 기간을 나타냅니다.

3) 위치의 유사성 [지리적 유사성]

• 지리적 위치의 유사성보다 용도적 위치의 유사성이 더 중요합니다. 사례수집은 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역에서 이루어지며, 각각 지역요인비교가 필요 여부가 달라집니다.
  • 인근지역: 지역요인비교 불필요
  • 동일수급권 내 유사지역: 지역요인비교 필요

상정방법의 종류:

1. 종합적 비교법:
   • 지역요인비교치 = 대상물건(%) ± α(%) / 사례물건 (우세요인 +, 열세요인 -)
2. 평정법(상승식):
   • 지역요인비교치 = 사례물건(%) ± α(%) / 사례물건 (우세요인 +, 열세요인 -)

기출 예제:

• 비교항목: 격차내역이 주어졌을 때, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치를 구합니다.
  • 예: 기타조건 -2, 환경조건 +3, 가로조건 -1, 접근조건 +4, 행정적조건 0
  • 계산: 지역요인비교치=

4) 물적 유사성 [개별요인비교 가능성]

• 사례물건은 평가대상 물건과 동질, 동유형의 것이어야 합니다.
• 산정방법:
  1. 종합적 비교법:
     • 개별사례비교치 = 대상부동산 / 사례대상
  2. 평점법(상승식):
     • 개별사례비교치 = 사례물건(%) ± α(%) / 사례물건 (우세요인 +, 열세요인 -)

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